标题：明年北京“10万元+”楼盘或超50个 六环内面临全豪宅化

中国经济网北京（楼盘）11月20日讯（记者宋雅静）国家统计局数据显示，一线城市房价高温不减，同比均明显上涨并且涨幅扩大，2015年以来，从全国住宅用地成交总价排行前10位来看，北京最多。从北京市高价楼盘成交表现来看，前9月1000万以上的楼盘销售额同比增长81%。面对目前北京地王接连不断入市的情况，业内人士直言明年放量超过10万单价的楼盘会超过50个，“面粉贵过面包”的情况已不再是个别情况，此后北京将不可避免的走上豪宅化之路。

　　北京已现"遍地地王"现象

　　楼面价超过房价已成常态

　　昨天，北京市昌平区北七家镇两地块拍卖落槌，国瑞地产以44.96亿元总价，分别配建3.8万平方米限价房、4.2万平方米限价房代价竞得。业内人士测算称，两地块楼面价分别为3.65万元每平方米和4.3万元每平方米。据了解，住宅地块包括大量的不可售物业。按照过去北京地王的售价预期，地价占房价42%左右，北七家这两地块的售价预期均价将在8万元左右。而根据市场数据，北七家区域主流成交房源均价在2.5万元左右，部分靠近地铁物业在3万元左右。二手房成交均价在2万元-2.5万元之间。部分别墅物业售价在3万元左右。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，北京可供开发土地绝对数量不断减少，目前土地整理中面临难度大、位置远等问题，住宅用地集中供应的机会将愈加减少，因此这波集中供地也引发了开发商的极大关注。土地价格的上涨也正在影响楼市，南四环一家单价超过4万元的楼盘遭哄抢，源于项目周边土地已拍到4万元。预计受土地价格快速上升的影响，北京房价恐怕还将迎来新一轮上涨。

　　据统计，北京年内已经高达25宗地块楼面价突破3万。中原地产首席分析师张大伟表示，楼面价超过房价已经成为常态。北京已经出现了遍地地王的现象，虽然地王不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不受到影响。

　　未来六环以内全城“豪宅化”几乎已成定局

　　数据显示，北京高端需求近年来一直表现稳定。其中，千万级豪宅成交套数近几年一直保持在每年2000套左右的成交。目前北京在售、即将开盘，及明年入市的豪宅数量远远超过这个数字。统计显示，北京已经出现了38宗地块楼面价超过3万元，其中楼面价超过6万元的有5宗、楼面价超过5万的有5宗、楼面价超过4万元的有11宗、楼面价超过3万元的有16宗。这意味着未来房价预期在15万元左右的至少有10个项目；售价挑战10万元以上的合计将有21宗，叠加部分老项目，未来北京“10万+”的顶豪项目将达到50个。

　　值得注意的是，过去10年，豪宅是北京楼市的小众市场，因为售价“10万元+”的项目并不多，供需还较为平衡。但2015年以来，扣除配建及竞建部分，成交地块中纯商住宅的实际楼面价超过5万元/平方米的住宅用地已经有10宗之多，且遍布京城四方，未来六环以内全城“豪宅化”几乎已成定局。

　　对此张大伟认为，北京商品房住宅市场已经进入高端化，与香港类似，目前在售物业中低端占比非常少。2015年最后两月，虽然土地价格对房价影响已经趋弱，但依然会释放促涨影响，房价有可能出现明显上涨。

　　豪宅市场“去化”将迎极大压力

　　就目前市场来看，地王频出的原因一方面是因为土地价格和地块位置、区域配套、住宅及土地市场供求直接相关，同一区域地王不断出现，是地王频出的集中反映；另一方面，高价土地也反映了开发商的拿地积极性及市场需求，对区域地价上涨起到一定程度拉伸作用。以花乡樊家村地块为例：在竞价阶段，经过73轮角逐，在接下来的竞建“公共租赁住房”面积阶段，经过了31轮竞拍，最终才由中国葛洲坝(600068,股吧)集团竞得，反映了丰台区土地极具价值，对区域地价上涨起到一定程度的刺激作用。

　　长期来看，地王诞生后，开发商为了保证收益，将开发高端住宅项目，销售价格也将随着项目品质、价值的提升而上涨，成功的楼盘项目进一步带动区域住宅市场品质提升，拉动整体板块价值，区域内土地、项目也将受益，从而带来销售价格的进一步上涨。

　　一位对北京豪宅市场保持长期观察的人士坦言，当前北京土地市场上的表现已接近疯狂，倘若将已经出让和即将出让的地王级地块算上，北京顶豪市场未来的供应将呈现出井喷局面，这对豪宅市场的“去化”将带来极大的压力。随着近年国内“造富”速度减慢，也可以预见，买得起千万元以上豪宅的客户不可能有大的增量。对于豪宅开发企业而言，拿地时还需理性考虑市场的需求。

　　另据媒体报道，眼下不能速销的楼盘基本都是豪宅与改善楼盘，后期都有不小的货量，很多楼盘还没有过60%的及格线。业内人士对此直言道，北京豪宅市场已处于明显供过于求的局面，明年放量的超过10万单价的楼盘会超过50个，这些高价地一方面面临巨大资金成本的压力，另一方面也面临艰难的“去化”压力。“或许2016年才是真正的考验”。