标题：房地产税能否终结土地财政？

据报道，房地产税改革向前推进之路虽历经坎坷，但步伐从未停歇。记者从权威渠道获悉，作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方，成为地方税源的重要补充。

　　房地产税自纳入动议以来，就承担社会两大期望：一是通过房地产税抑制投机需求，从而缓解楼市过热；二是房地产税划归地方之后，理顺分税制下的央地关系，地方一旦获得稳定税源，土地财政有望得到终结。

　　然而，指望房地产税降低房价有些不切实际，寄望房地产税终结土地财政又过于乐观。不可否认的是，房地产税的确有抑制投机的功效，但决定房价的根本还在于供求关系，发达国家有征收房地产税但房价依一路向上的案例，内地也有上海重庆试点房产税却未对房价产生抑制作用的先例。所以，房地产税只能在一定程度上抑制投机，想让房价缓下来，还需要更多配套的改革，譬如理顺土地市场、加大保障房建设等等。

　　至于土地财政，虽然分税制的确是土地财政的源头之一，但土地财政之所以如此疯狂，却不全在于分税制。事实上，卖地财政最为火热的地方，并非是财政最为紧缺的地方，多半都是一二线大城市。所以，土地财政的背后是不受约束的权力冲动，如果不能对此形成约束，那么房地产税更可能为地方多增加一种税源。

　　尤其在目前楼市已经进入拐点，消化库存已成为最迫切目标的背景下，即使改革方向确定，地方为稳定楼市计，也不会贸然加码房地产税。还要考虑的是，土地财政不属于税收，而且体量巨大，短期内只对高端房和多套房征收的房地产税很难形成替代，这就决定房地产税很难从根本上终结土地财政。

　　其实，征收房地产税，还面临诸多现实困难。其一，房地产税的征收前提是摸清房产情况，这需要不动产登记的进一步推进。其二，我国房屋的土地使用权只有70年，且已经一次性缴纳了土地使用费，如果再行征收房地产税，难免构成重复征税。且在70年产权到期之后，如何征收房地产税，更构成法理上的困难。其三，如果房地产税改革只是增加一个税种，而不对其他楼市交易环节的税费同步改革，房地产税反而有可能推高购房成本。其四，房地产税的作用应当是抑制投机，因此应该有区别征收，避免误伤自住型需求和改善型需求。

从目前传出的消息来看，房地产税不仅将全部划归地方，而且地方拥有何时开征、征多征少的自由权，且现阶段只会对多套房和高端房进行征收。这无疑是相对现实的改革策略，但房地产税会否加重居民负担、能否终结土地财政，仍取决于更深层次的改革推进。

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