标题：2015中国产业经济年度报告之房地产篇

    2015年房地产行业分化加剧险资频频登台“搅局”

    开栏语：2015年即将过去。又到回首远望时。

    2015年无疑是不平凡的一年。中国股市波澜起伏，投资者悲喜交加，值得反思的不少。中国产业经济在中国经济新常态的大背景下，转方式，调结构，创新转型的故事同样令人荡气回肠。

    2015年，中国经济遭遇外部需求疲软、人口红利减少、落后产能淘汰等诸方面的下行压力，但中国经济存在韧性不小、潜力巨大的鲜明特征，内生增长正逐渐爆发出强大的力量。

    为此，本报今起推出2015中国产业经济系列年度报告，内容涵盖房地产、汽车等国民经济重点领域，通过回顾展望，以期让投资者更好地把握产业发展脉络，对中国经济、中国股市有更理性的判断。敬请投资者垂注。

    策划：张亮 张志伟 胡潇滢 袁元 贺骏 谢岚

    ■本报记者 王峥 王丽新

    2015年，对于房地产行业来说，可谓是转折的一年。持续多年高速增长的房地产销售和投资在这一年均放缓了脚步，无论是政府还是房企，都在学着适应这种变化。

    实际上，面对去库存的巨大压力，政策已放宽房地产调控，并祭出了“330新政”这样的大招，力图刺激市场重新走上正轨。而对于不少房地产企业来说，转折就意味着转变，因此在2015年，转型便成为房企的一个主旋律。

    当然，有人退出就会有人进来，当一批批房企先行者们陆续退出行业的时候，作为金融大鳄的险资，却悄然间成为这个行业的主角之一。

    而对于京沪广深的广大购房者来说，2015年一线城市的新房市场已成为绝大多数人眼中的“故事”，动辄“10万元+”的房价让买房离其越来越远，整个市场的分化则是在所难免。

    房地产公司忙转型

    龙头多元化趋势明显

    告别黄金时代，步入白银时代的房地产行业，转型成为开发商们谈论最多的话题之一。

    相比于此前大多数房企的转型还处于规划阶段，2015年对于不少房企来说，转型却已开始“落地”。这其中，既有万科、万达、恒大这样的业内龙头，也有苏宁环球、阳光城这种体量不小、业绩表现不错的房企，而像浙江广夏、莱茵置业、海德股份等规模更小一些的区域房企，更是宣布全面转型，完全退出房地产行业。

    实际上，上述企业还都是沪深市场或者港交所的上市房企，相比于全国其余数万家房地产企业，已是金字塔塔尖的部分。这些企业尚且加速转型的步伐，剩余的绝大多数房企则都将会在未来的数年内被市场所淘汰。

    有房企老总直言：“现在做房地产的企业还有5万家—6万家，10年后可能就只有50家、60家了。”

    行业陷入困局

    为何在2015年，如此多的房企开始真正的迈出转型的脚步？从数据上或许可以看出一些端倪。其中，作为GDP重要支柱的房地产投资指标正在下滑，今年1月份—11月份，全国房地产开发投资为87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比前10个月回落0.7个百分点，继续呈回落走势。对此，业内人士也达成普遍共识，即从GDP角度看，房地产投资已处于负拉动状态。

    同时，10月末全国商品房待售面积及住宅待售面积均再度攀升，达到历史峰值。虽然在政策刺激下，11月份商品房销售额增速创下年内新高，但房地产市场继续分化，一线城市房地产市场明显回暖，交易量上升较快，库存下降较快，价格环比上升；三、四线城市的销售增速则继续下滑，去库存压力丝毫未减。

    此外，从房企今年公布的财报上看，开发商的盈利水平持续下降，A股房企的平均净利率水平创下历史新低，成本控制能力也面临考验。

    显然，在这种情况下，转型就成为了房企唯一可行的出路。这其中，龙头房企大多选择走多元化道路，小型房企则全面退出转行经营。

    龙头企业多元化发展

    宏观经济发展的结构调整和产业转型升级，人口结构变迁以及城镇化进程的推进都会带来大量城市住宅及综合服务需求，因此诸多房企在进行房地产开发的同时也积极探索多元化经营模式。尤其是大中型房企，他们在行业中处于一定的优势地位，继续经营房地产所面临的困难也相对较小。

    今年5月份，郁亮提到万科要做到万亿元市值的目标，并明确指出“万科未来的万亿元市值里面，我们希望传统住宅销售业务占比一半左右，一半来自新业务”。

    据悉，万科物业服务从今年开始会全面进入市场化发展的轨道。此前万科物业主要是为万科自己开发的项目提供服务，从今年开始转向承接外部项目为主。此外，物流地产成为万科第一个确认的主干业务。目前其已在贵阳、武汉、上海等地正式获取6个物流地产项目；万科出租公寓业务今年也进入扩张阶段，目前已开业或准备开业的的项目有9个，可提供近万间公寓；此外，万科还希望成为中国首席的素质教育产业服务商。“年内成立五个新的事业部，把万科从单一上市公司，转向多业态、多上市平台的控股集团。”郁亮表示。

    相比于万科，万达集团的创始人王健林在今年更是直言，“将来万达商业地产股份有限公司可能去掉‘地产’二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，去房地产化，也实现万达商业地产的全面转型”。

    据悉，万达目前的这次转型在内部被称为“第四次转型”，于去年年底提出，2015年则是落地之年，其核心在于“轻资产”，相比于前三次转型一直以房地产为主，这次转型也有了质的变化，即转向以服务业为主。万达方面还表示，在下半年将完成银行、证券、保险公司并购，加上已有的快钱公司和万达投资公司，正式成立万达金融集团。

    此外，恒大作为国内房企多元化的代表，也在2015年正式进军医疗健康和金融保险行业。而本身便多领域发展的绿地，在2015年也确立了“以房地产开发为主业，大基建、大金融、大消费等新兴产业并举发展”的多元格局。

    中小房企转型坚决

    “房地产是个资金密集型的行业，但目前对于中小房企来说，资金获取的成本比较高，不像万科、恒大这种龙头开发商，可以拿到比较便宜的钱。”有分析人士称，“同时，中小房企的项目绝大部分在二、三线城市，甚至是四线城市，而目前二、三线城市的销售情况也不好，库存压力很大，很多资金都压在项目上出不来，房企最后就变成替银行和信托打工了”。

    自今年以来，仅在A股市场上，便有多达十几家房企宣布转型。其中一些体量不小，业绩不错的企业，在夯实主业的同时，则积极拓展健康、金融等新业务。但更多的房企则选择了全面退出。

    以去年销售额超200亿元的阳光城为例，其在2015年加速开拓医疗健康领域。

    就连今年前三季度业绩大增逾20倍的苏宁环球，也在积极谋求转型。公司自2015年确立大文体、大健康、大金融“三大板块”战略方向以来，便一直积极寻求与相关领域优势企业合作机会，目前已宣布了多起并购事项。

    而规模更小的浙江广夏、莱茵置业、海德股份，中茵股份等多家则是彻底的退出了房地产行业。其中，浙江广厦转型影视文化产业，莱茵置业转型体育产业、中茵股份转型通讯领域、海德股份则只保留了贸易业务。

    对此，有A股房企老总称，“大型龙头房企有规模优势，但想彻底脱离房地产行业也不是那么容易，而中小房企船小好调头，况且资本市场对于房地产公司兴趣也不大，虽然相比制造业利润还算不错，但估值相较其他行业一直偏低，转型热门产业也有利于公司在资本市场上的价值”。

    一线城市成地王集中营

    高价地加速城市豪宅化

    对于很多中小房企来说，转型也来自于地价给予的压力。

    在这个北京随便一块住宅用地楼面价就拍出“3万元＋／平方米”的时代，房企营销高管见面必会吐槽，“你到哪儿去找客户”？

    2015年，被称为北京市场的豪宅元年，深圳房子涨价最凶猛之年。实际上，在过去一年中，《证券日报》记者与房企高管交流中，两个话题避无可避，一是三、四线城市巨量库存难以消化；二是一线城市地价不断突破想象。尤其后者，即使是纵横地产圈数十年的营销人，也没见过这“阵仗”，楼面价动辄超过5万元/平方米，“疯狂”已经成为北京土地市场的代言词。

    而土地市场的疯狂势必推高房价，目前来看，一线城市豪宅化进程正在加快，地王靠拖字诀、靠新地王诞生、靠土地红利解套都不再是最佳盈利路径。

    一线城市频现高价地

    过去，“京沪广深”拍出一块地王，业内颇有鼎沸之势，甚至时过几年，仍是津津乐道的话题。而2015年，一个地王的头衔可能多则几个月，少则几天就被替代了。据《证券日报》记者统计，2015年9月份以来，北京丰台已经拍出了5.6万元/平方米、6万元/平方米、6.2万元/平方米、7.5万元/平方米的高价地。

    上海也类似，11月25日，上海杨浦拍出72.99亿单价地王，楼面价达到4.9万元/平方米。次日，上海土地市场再次卖出78.2亿元，北外滩又出“地王”。

    据中原地产研究部统计数据显示，2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元拿地，而从在一线城市的占比看，历史首次突破了40%比例，占比高达44%。而能够在一线城市拿到优质地块的民营房企越来越少，这意味未来一线城市房地产市场交易将成为“豪门游戏”。

    499宗地，收入4717亿元，全年将达5000亿元，这是截至12月11日，一线城市的卖地金额。而去年同期，663宗地，收入4862亿元。这意味着，与去年相比，平均成交楼面价每平方米上涨了逾1000元，已高达近9200元/平方米。