标题：调控满月：北京楼市的春天有点冷

　　日前，北京楼市最严“3·17”新政已经满月。在一连串限贷、限购、限卖、“限离”等遏制炒学区房、商办用房的政策多重夹击下，这个万物复苏的春天里，北京楼市似乎一夜入冬。当这场360度无死角式炒房围堵战硝烟散尽时，一场楼市狂欢渐渐落幕，归于平静。

　　换房者：置换需求被限制了

　　2016年，中国楼市就像坐上过山车，北京的房地产市场价格疯狂上涨。看着一天一变的价格，去年年底，家住通州的小关夫妇终于坐不住了，为了上班方便，他们决定卖掉通州的房子，换到城里。

　　市场好，房子总价也不高，小关夫妇的房子很快顺利出手。小关算了算，预计拿到全部房款后，还掉之前的贷款，手里还能剩下将近200万，这些是他们在城里买房的全部首付。在经历了两个多月的看房之路，最终他们在今年3月14日出手，签订了一套柳芳街附近房子的购房合同，房款总价450万。

　　然而仅仅3天后，“3·17”新政来了。购买新居的喜悦瞬间被洗刷，小关夫妇彻底傻眼。

　　“3·17”新政中，“认房又认贷”最具杀伤力，而小关夫妇不幸成为这次调控中“精准的打击对象”。之前，像小关夫妇这样无房有贷款记录的，再次购房属于首套，首付只要30%。“3·17”新政之后，再次购房变成二套，首付最低六成。首付的资金缺口一夜间高达100多万。

　　“当时只是签了购房合同，还没网签，想想首付根本无力凑齐，只能放弃。”小关说，他算过，以手里现有的近200万首付，只能买总价在320万以内的房子，而320万在柳芳附近连一居也很难买到。

　　小关夫妇被彻底卡在换房的路上。只能暂时住进父母家。他们每天关注着二手房价格。在楼市组合拳之后，他们心底又燃起希望，“希望房价能降一降。”中介也让他们再等，认为市场有个反应期，价格有可能调整到他们的心理预期。夜晚来临，万家灯火，小关夫妇憧憬着一个属于自己的家。

　　事实上，像小关夫妇这样被“3·17”新政卡住的买房人还有很多。因为新政以网签时间作为认证二套房的标准，北京上万“在途单”（已成交但未网签的购房合同）面临违约风险，前后影响人数众多。

　　投资人：“商住”被彻底锁死了

　　老张是众多楼市投资人中的一位。因为这些年北京住宅限购，老张像很多人一样，把目标锁定在“商住”。谈起投资技巧，“一是地段，二是总价。”老张认为，地段就意味着交通方便，一定要有“轨道交通”；同时是低总价、小户型，投资回报就会高。

　　去年底，在一个“商住”小区业主QQ群里，老张开始关注丰台区的一个“商住”楼盘团购。团购的组织者是群里的邻居，同时也是某房产网站的工作人员。这个群里的不少业主，在过去几年里都跟着他投资过不止一个楼盘。

　　“说好2017年初开盘，位置、价格都不错，很多人在等”，老张告诉中国青年报·中青在线记者，但到了今年2月中旬，团购组织者突然说情况有变，说“商住”很快要限购，该楼盘的预售许可证还没有办下来，怕是来不及了。

　　“小道消息漫天飞。有说分区限购的，有说限购细则等同于通州的。但因为之前投资成功，大家普遍乐观，即使跟通州一样的政策，市场也还是有的嘛”。老张开始时对即将到来的限购并不十分担心。

　　直到3月26日晚间，北京商办限购新政出台，这场堪称中国商业地产史上最严厉的调控，不仅限购、限贷、更严厉的是限面积。由此，北京成为全国首个停止向个人出售商办类新房项目的城市。虽然“商住”房调控自去年年中就开始流传，但最终落地政策的严厉程度，还是超出所有人的想象。

　　对于无数像老张这样的投资人或商办业主，3月26日注定是一个不眠之夜，所有房产群都炸了锅，所有人都在讨论一个话题。要知道，在“3·17”新政出台后的一周里，“商住”还一度出现了大幅跳涨。可是“3·26”新政之后，“商住”一夜间就被打回了原形。

　　商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款可谓是釜底抽薪。监管趋紧后，市场普遍看空“商住”。中国青年报·中青在线记者了解到，一部分订购了“商住”的在途单（指已订购未网签）买家打起了退订的算盘；已入手“商住”业主多做好了长期持有的准备;最心慌的还是新近入手“商住”买家，担心自己成了接盘侠，一不留神“站了岗”。

　　监管层针对商住两用项目更严格的交易限制措施还在陆续出台，包括北京房地产中介机构不得上架此类房源信息，这对“商住”老业主的影响是巨大的。不少“商住”业主很快发现，一夜间各大房产中介网上的“商住”房源都下架了。“中介一旦不代-理，出租、出售都不知道找谁了。”多位业主对此表示不解。

　　数据显示，一系列调控措施发布后，北京商住成交量明显下滑，市场几乎呈现冻结状态。“过去两年市场好，大家也挺累的，这下就当是给自己放个假吧”，老张打趣说。

　　炒房者：学区房开始降温了

　　小赵是众筹买房的组织者，她多年专注楼市投资，且格外青睐学区房。众筹买房，就是一些购房人并没有北京的购房资格和足够的资金，与拥有购房资格和资金的人凑钱买房。以一套600万的学区房为例，如果10人参与众筹，那么每人需出资60万元，房子登记在一位有购房资质的人名下。房价上涨后卖掉房子对收益进行分成。之所以选择学区房，用小赵的话说，“很简单，学区房风险低、收益高”。

　　近年来北京学区房怪现状屡见报端。房子不怕老、不怕破、不怕小、不怕贵，甚至不能住人也不怕，即使是这样，还未必买得到。房价之所以坚挺，只是因为贴着“学区”的标签。最近，西城区的学区房就以超过20万元/平方米的价格引发广泛关注。

　　一方面，家长望子成龙使学区房高烧不退，另一方面投资客纷纷盯上学区房这块肥肉，导致学区房价格水涨船高。

　　不过，众筹购买学区房也存在法律风险。京师律师事务所赵忠炎律师告诉中国青年报·中青在线记者，众筹买房和“借名买房”本质是一样的，“如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代-理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。”

　　但一切风险在高收益面前都显得不那么重要了，“现在老百姓手里都有一些积蓄，但缺少投资渠道，迫切的想通过楼市分一杯羹。”小赵说。

　　但继“3·26”新政之后，北京楼市再上一道紧箍咒。这次政策出台精准打击的就是学区房。为遏制学区房炒作现象，北京市教委正在研究论证扩大“多校划片”政策，给学区房“一对一”入学增加了不确定性。

　　学区房新政发布之初，小赵曾对中国青年报·中青在线记者表示，这对他们准备众筹的目标学区房没有影响，“因为我选择的房子，整个片区对应的教育资源都比较优质。”

　　不过，后续北京市住建委针对学区房的交易价格管控进行了持续加码，并对中介机构炒作、哄抬学区房价格等违法违规行为进行了严厉打击。4月16日，北京市教委在发布《2017年义务教育阶段入学工作的意见》提出，过道房、车库房、空挂户等不符合居住条件的情况，不作为入学资格条件。

　　组合拳之下，小赵感到“队伍明显不好带了”。之前有意参与众筹的人员意见开始出现分歧。通过这段时间对学区房成交记录及挂牌价格的分析，小赵感到学区房热度的确有所下降，个别片区出现滞涨。

　　在各方压力下，小赵暂停了手上正在进行的学区房众筹项目。最近一次见到中国青年报·中青在线记者时，小赵表示，众筹的事情可以先缓一缓。

　　房产中介：没耐心等到楼市的春天

　　小江来自河南，大学毕业后在北京任职于一家大型房产中介公司，已有四年时间，工作范围在北京朝阳区。过去的2016年对小江来说是忙碌而充实的一年，销售业绩看好，一年里他卖出了近十套房子，这种忙碌一直持续到春节后，而剧情反转正是在3月17日。

　　“3·17”新政的最大亮点是推出了大杀器“处女贷”，即对住宅认房又认贷。“3·17”新政之后，第一次贷款的重要性不言而喻，网络上一时间涌现出无数的“处女贷”段子，很是热闹。

　　网民戏谑调侃的正嗨时，小江却无论如何也高兴不起来，因为他和他的同行们已经敏锐地嗅到，一场史无前例的调控风暴正在席卷而来。

　　很快，调控的效果开始显现，首先是市场观望气氛渐浓。“我们店每天看房的人数还可以，但是犹豫不决的购房者变多，以前那种抢房的场面没有了。”小江告诉中国青年报·中青在线记者，“4月份以来变化最为明显，从4月初到现在我们门店还未有成交，而过去好的时候，半个月可以有6-8套的成交。”

　　数据显示，“3·17”新政后，北京房地产市场有所降温，新建商品住宅销售下降，特别是在3月17日新政出台后的十天，网签量比前十天下降了16.7%。二手住宅成交量明显回落，报价趋稳，五家房地产经纪公司比前一阵下降4成多。

　　同时，伴随着房地产调控，房地产中介也迎来了更为严格的监管。截至3月25日，北京已有38家房地产中介被责令关停或停业整顿，另有91家房地产中介公司已自行关停。

　　很多市民注意到，往年房产中介人员站在路边分发传单的现象已经绝迹，房产中介门店窗前曾经贴得满满的房源信息也已消失。在一家房产中介门店，除了带客户出去看房的，其他员工都在店里安静地查看电脑。“市场不好，而且现在我们基本不去主动向客户推荐房源，只等买家上门咨询。”一位房地产中介人员告诉中国青年报·中青在线记者。

　　随着北京楼市降温，房产中介收入也随之下降。小江的同事里，有的被公司调到上海，也有人已经选择暂时离开这个行业，他们已经没有耐心等到楼市的下一个春天。（记者 袁瑞）