标题：楼市调控不断发力或进一步扩围至三四线城市

江门也限购了。4月22日，“江门住建”发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》规定，本市户籍居民有3套或以上住房者，限购新建商品住房。外地户籍居民分情况限购，未购房者，提供半年以上本市连续缴税或社保证明，允许购买1套新建商品住房。至此，广东珠三角九市仅肇庆暂无新政。市场分析人士指出，在珠三角城市经济排名中，江门相对靠后，限购仅针对热点区域新房，去库存意义大于控房价，不设限的二手房市场或将日渐活跃。

近来种种迹象显示，楼市调控持续加码，且出现向三四线城市扩围之势，热点区域及城市周边首当其冲。

调控不断升级，新房不能随意涨价

从三四线城市江门的情况来看，此次新政还算相对宽松，银行贷款首套房首付最低三成，二套房首付最低四成。目前限购政策的执行区域为蓬江区（全区）、江海区（全区）及新会区会城街道。

中原地产分析人士表示，此举旨在通过限制本市户籍居民购买第三套房，以及通过认户籍和社保等手段，限制外地户籍投资客购房，以减少交易量。江门限购政策，以限制购买资格为主，以限制外地户籍买家为主。自2016年10月至今，广东珠三角九个城市中已有八城出台楼市调控新政，仅余肇庆暂无动静。

从调控措施来看日趋严格，且各地调控思路趋于新房不准涨价，出奇地一致。在3月17日北京市住房和城乡建设委员会发文“确保新建商品住宅成交价环比不增长”后，“新房不能涨价”正在成为各地房地产调控的一致思路。

4月20日，武汉市房管局召开房地产市场专项整治行动部署会宣布，严格把好商品房预售备案关，将房价维持在现有水平，新开楼盘房价一律只能降，不能涨。同时，针对首期开盘的项目，房管部门将参照周边同品质项目进行价格指导；多期开盘的项目，则严格按照前期项目价格进行备案。对于不接受备案指导价的楼盘项目，3个月内对其重新定价备案不予复议，暂缓发放预售许可证。

无独有偶，山东省也出台了不能随意涨价的规定。山东省对捂盘惜售、变相囤积房源、恶意炒房等行为进行打击，解决房地产开发企业囤积房源哄抬房价、中介机构扰乱市场、社会投机资本炒作商品住宅等违法违规问题。其中明确，开发商申请预售时，要一房一价申报，利润率控制在合理范围内，取得预售许可证后3个月不能涨价。

目前，针对当地房地产开发商以及中介机构的专项整治行动正在各地开展，限制高价楼盘入市、控制预售证发放节奏、新开盘不能涨价等手段，正被地方有关部门更多采用，以保证新房价格“环比不增长”。

除了新房，针对二手房交易环节，目前“限售”模式已扩围近20个城市。据澎湃新闻统计，截至目前，包括成都、厦门、福州、杭州、青岛、广州、福建闽侯县、珠海、承德、惠州、扬州、常州、长乐、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南等20个城市规定针对个人或企业将名下住房上市交易的最短年限，要求在规定的年限期间，不得上市交易。

针对部分三四线城市楼市升温，地方政府也在密切关注。以江苏为例，目前南京、苏州、无锡、徐州、句容、南通、常州等城市已经对楼市实施严格的调控政策，其中，南京、句容、常州已多次加码楼市调控，省物价局表示，必要时将限购三四线城市。

市场信心回暖，行情依然相对积极

从市场成交最新数据来看，上周，随着京津冀、珠三角和中西部地区调控继续加码，全国热点城市成交保持平稳。其中一线城市成交环比小幅上涨，同比仍保持下滑态势，北京、上海上周成交套数和成交面积环比小幅上涨，广州新房上周成交量和成交均价保持平稳，深圳新房成交量价齐跌。二线热点城市成交稳中有升，其中济南、青岛、苏州等城市上周成交环比上涨；南京、重庆等城市上周成交量小幅回落。

为坚决遏制炒房，北京最近再添新政，严禁商办、产业项目改作居住用途。至此，商业办公类项目以及涵盖科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等六大类别的产业项目都已经被明确要求不得擅自变更为居住用途。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，严禁商办、产业项目改作居住，实质就是为了遏制炒房，让住房回归居住属性，也让非居住用途的土地项目回归它本身应有的属性。

从房地产投资方面来看，国家统计局日前发布数据显示，1月－3月，全国房地产开发投资额累计人民币1．9万亿元，同比涨幅自1月－2月的8．9％加快至9．1％；全国房地产开发企业土地购置面积达3800万平方米，较去年同期（3600万平方米）增加5．7％。土地出让金共计人民币 1360亿元，同比增长16．7％；平均成交地价达到人民币每平方米 3593元，同比上涨10．3％。房屋新开工面积同比增长11．6％至3．16亿平方米。

1月－3月，房屋竣工面积累计达 2．30亿平方米，同比增长15．2％。商品房在建面积自去年同期61．8亿平方米增加至63．7亿平方米。1月－3月，商品房销售面积自去年同期的2．43亿平方米增长至2．90亿平方米；销售均价同比上涨4．7％至人民币每平方米7984元。这使得全国商品房销售额同比增长25．1％，达到人民币2．318万亿元。

“3月份数据显示房地产市场信心回暖。从重要指标的增长情况来看，增速或从低位回升，或从缺乏支撑的高位理性回调。”第一太平戴维斯中国区市场研究部董事简可分析说。也就是说，过去六个月多地政府出台住房限购、收紧贷款政策，但从2017年1月－3月数据来看，行情走势依然相对积极。所有增长指标走势向好，其中土地购置面积、住房新开工面积小幅加速增长，但房屋销售面积增长放缓。与住宅市场相比，商业物业市场 （写字楼与零售）的投资额与新开工面积加速缩减；而销售面积与完工面积则由于此前基数较小，增速有所加快。

专家分析，销售面积增速放缓，而投资与新开工面积相对平稳，整体而言政策似已达到预期效果。2017年第一季度GDP同比增长6．9％。在此背景下，若住宅价格再次加速上涨，很可能会催生新一轮的调控政策。根据以往经验，如果短期内政策调控能够成功抑制价格上涨，则未来12－18个月内政策可能会出现松动。但未来究竟如何发展，仍待静观其变。