标题：4月北京二手住宅量价齐跌 房价回落6.8%

从“317新政”开始,一系列楼市调控细则的落地实施,有效改变了市场预期,市场明显降温。4月北京二手住宅市场量价齐跌,不仅网签套数下滑超三成,成交价格更是由升转降,跌幅达6%,结束了2015年底以来连续上涨的趋势。

一、交易量全面下滑

“317”新政出台之后,北京二手住宅市场的热度明显冷却,网签量、市场的实际交易量大幅下降。此外,新增房源量增加,新增客户量减少,市场的整体供求关系发生了转变。

网签量重回下降通道

据伟业我爱我家集团市场研究院统计,4月份,北京全市二手住宅共完成网签16902套,环比3月的25952套减少35%,同比2016年4月的26374套减少36%。

事实上,2016年“930”新政之后,北京二手住宅网签量就开始逐步回落,并连续5个月下滑,虽然3月一度暴涨翻番,但在政策的及时调控之下,市场还是重新回到了下降通道。

　　市场签单量骤降3/4

更为直观和明显的是市场签单量的骤降。伟业我爱我家集团市场研究院统计显示,“317新政”出台的第二天,北京二手房市场的签单量立刻大幅减少,随后连续下滑,进入4月,北京二手房市场的单日签单量一直维持在一个非常低的水平。整体来看,新政至今平均每日的签单量较新政前的平均签单量下滑了75.6%,市场已经跌落低谷。

　　房源量上升 客户量下降

除了交易量、网签量已经呈现出的下降,未来的市场也同样开始走低。据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年4月,通过北京我爱我家登记的新增买卖房源登记量环比3月增加27.2%,新增买卖客户登记量环比3月减少32.6%。数据表明,目前愿意出售房屋的卖家明显增多,而咨询购房事宜、有意购买二手房的客户明显减少。

二、房价开始回落

在交易量下滑的同时,4月北京二手房价开始出现了下跌,这也是2015年8月至今北京二手房价的首次回落。

挂牌均价下跌6%

据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年4月,北京全市二手住宅的挂牌均价为63741元/平米,环比3月下跌6%。从各区县挂牌价的环比涨跌幅来看,4月北京绝大部分区县的二手房挂牌均价都在下跌,回落幅度最大的三个区域分别为:平谷区、延庆县和顺义区,跌幅分别为:10.81%,8.08%和7.75%。

此外,4月北京全市二手房挂牌价下调的房源比例达50.46%,占比超过一半;持平的房源比例为42.16%,超过四成;上调的房源比例为7.37%,不足一成。

成交均价下跌6.8%

在二手住宅挂牌均价回落的同时, 4月北京二手住宅成交均价也出现回落。伟业我爱我家市场研究院统计显示,4月北京二手住宅的成交均价为59564元/平米,与3月相比,4月成交均价整体下降了6.8%,其中,成交均价跌幅最大的三个区域分别为:顺义区、房山区和大兴区,跌幅分别为:19.34%,13.86%和9.13%。

两居、三居价格下降

分户型来看,据伟业我爱我家市场研究院统计,4月北京1居室的成交均价为67326元/平米,环比上升1.66%,两居室的成交均价为57596元/平米,环比下降9.49%,三居室的成交均价58899元/平米,环比下降8.75%,四居及以上的成交均价为64081元/平米,环比上升14.09%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,成交占比较高的两居和三居户型成交均价的下滑,是4月北京二手住宅整体成交均价下滑的主因。伟业我爱我家市场研究院统计显示,4月北京二手房交易中两居室占53.8%,虽然较3月减少了0.9个百分点,但依然是二手房交易的绝对主力。而一居室、4居及以上户型成交均价虽环比上涨,但其交易占比小,尤其是4居及以上户型, 交易量少、均价波动大,所以并未将均价拉高。

　　各商圈、小区价格最大跌幅超两成

据伟业我爱我家市场研究院统计,4月北京二手住宅成交均价跌幅最大的五个商圈依次为为房山区-北潞园、房山区-苏庄商圈、西城区-金融街、西城区-牛街和丰台区-丽泽桥,降幅分别为20.59%、15.78%、15.06%、12.83%、10.30%。成交均价跌幅最大的五个小区依次为北潞冠、昊腾家园、有色金属院东区、法源寺西里、右内西街1号院,降幅分别为26.09%、18.05%、15.20%、16.58%、14.46%。无论是商圈还是小区,最大降幅都超过两成。

　　三、商贷付款比例大幅减少

据伟业我爱我家市场研究院统计,2017年4月北京二手房交易的各种支付方式里,全款支付的比例为37.51%,环比3月增加8.37%;商贷支付的比例为41.38%%,环比3月减少10%;市管公积金支付的比例为15.78%,环比3月增加1.22%;其它支付方式占比为5.33%,环比增加1.42%。与3月相比,使用商业贷款进行二手房买卖的客户比例明显减少,全款支付的明显提高。

　　四、北京本地购房人比例增加

据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年4月北京二手房的交易客户中,北京籍最多,占比为47.25%,其次为河北籍,占比为10.68%,其它依次为山东、黑龙江、山西、辽宁、河南省、吉林省、内蒙古、安徽等地。北京籍占比较3月增加了8.62个百分点,而在这之前,2017年1、2、3月,北京籍客户的占比始终维持在38.6%左右。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,2016年的“930”新政起到了非常良好的效果,它结束了去年三季度北京二手房市场的高热与非理性走势,让市场逐步回到了正轨。当然,随着时间的拉长,“930”新政的效力在递减,所以今年春节后市场恐慌再度抬头,但“317新政”的出台非常及时,有效改变了市场预期,在史无前例的政策力度之下,3月的反弹最终只能是昙花一现。

317新政的出台,以及之后一系列政策细则的落地实施,认房又认贷、首付比例大幅提高、贷款年限的缩短让很多购房者的资金压力陡增,从而不得不延缓或放弃购房,加上社保须连缴60个月,离婚一年内贷款按二套房执行等政策,有资格在北京购房的人也大幅减少。在许多购房者无资格、无能力的情况下,二手房的交易量也自然出现了断崖式下跌。

商业贷款支付比例和北京籍购房人比例的增加就是最好的例证。一方面,由于商业贷款首付比例提高、商业贷款利率提高、最高贷款年限缩减,高门槛的贷款条件让许多人不得不放弃通过商业贷款购房,而随着商业贷款购房者的大幅减少,全款购房的比例也自然增加。另一方面,购房条件的严苛让许多外地户籍人口失去购房资格,认房又认贷也让在外地有贷款记录的人无力在京购买二套,所以整个市场上外地户籍购房者数量在减少,而北京本地户籍购房者的比例明显增加。

胡景晖认为,“317新政“的力度是空前的,效果也是显而易见的,最为重要的是,新政及一系列补充政策所展现出的调控决心改变了整个市场的预期。预期改变之后,人们对接下来很长一段时间内的市场是看跌的,投机炒房需求因此被抑制,市场恐慌因此得到缓解,买家抢房、卖家跳价等现象逐渐消失。

从房源登记量、客户登记量一增一减的变化就可以看出,市场的供求关系正在向有利于买方的一面转变,在此情况下,买家的议价空间在增大,业主的价格底线在回调,买卖双方的博弈关系转变,卖家的主导权、定价权正在松动,房价也出现了回落契机,而这一切最终带来了4月房价的回落。

胡景晖表示,如今全国楼市政策的基调已定,北京作为楼市风向标看,未来很长一段时间内的政策都将是从严趋紧、毫无松动可能的,所以市场的降温趋稳已成定局,而房价也将再无上涨的空间和动力,进一步下滑是大势所趋。