标题：4月北京租赁市场“量跌价平”迎淡季

随着春节后春季租赁旺季的结束,北京的租房需求逐步减少,租赁市场开始进入淡季。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年4月,北京区域通过我爱我家达成的住房租赁交易量环比3月同期下降8.4%,月租金均价为4576元/套,与3月持平。从1月到4月,北京的住房租赁价格一直保持着非常平稳的走势,涨跌幅度都不足一个百分点。相比之下,交易量则随着淡旺季的走势有着比较明显的变化。

户型结构上,4月北京住房租赁的交易房源中一居室占33.3%,较3月减少0.1个百分点,两居室占51.3%,与上月持平,三居及以上户型占15.4%,较3月增加0.1个百分点。整体来看,目前北京住房租赁的户型结构各月基本保持一致,两居室超过一半,一居室、三居及以上户型则合计近一半。

各户型的价格上,4月一居室的租金价格为4020元/套,环比3月上涨2%;两居室的租金价格为4547元/套,环比3月也上涨了2%;三居及以上户型的租金价格则为6173元/套,环比3月下降2.7%。综合各户型1-4月的租金数据,价格最为平稳的是一居室,其次为两居室,三居室的波动幅度则稍大。

租赁区域上,4月北京住房租赁交易量最多的五个区域依次为回龙观、上地、后沙峪、立水桥、清河。与3月相比,回龙观、上地依旧位居前两位,清河从第三位降至第五位,传统的热门区域立水桥重回前五。3、4月整体对比,回龙观、上地、立水桥、清河一如既往的排在了前列,而顺义的后沙峪则取代房山的长阳环岛进入了前五。

4月通过我爱我家成交的每套租赁房源的被看次数为3.20次,较2月、3月有所增长,每位成交客户的平均看房次数为2.09次,较2月、3月同样有较大的提高。从数据来看,4月北京租赁房源的成交周期延长,客户的租房效率有所降低,市场整体交易节奏在放缓。

4月北京户籍人口仍是占比最大的租赁人群,且因外地租赁人群较2、3月减少,4月北京人的占比有所升高,较3月增加了1.33个百分点,达到了22.1%。其它省份中,最多的五个地域依旧是河北省、山东省、黑龙江省、河南省、辽宁省,与前几月相比,各个省份的人群占比排名基本一致,所占比例也大同小异。

性别分布上,4月北京的租赁人群中男性仍占一半以上,比例为55.5%,较3月增加0.5个百分点,女性占44.5%,较3月减少0.5个百分点。整体上北京住房租赁人群的男女比例基本都维持在11:9左右,各月变化幅度不大。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,今年4月北京住房租赁市场依旧延续着往年的规律。2、3月一向是春节后外来人口的返京高峰,租赁需求量大,市场通常表现为量价齐升,尤其是交易量。进入4月后,由于外来人口已基本在2、3月找到住房安定下来,租房需求量下降,市场交易量也随之下滑。同时,与2、3月的迫切找房相比,4月的租客明显更愿意多看房、找房,整个租赁市场的交易节奏有所放缓。

胡景晖表示,随着旺季过去、交易量下滑,租金价格也通常会趋于稳定甚至回调。不过,整体上看,今年前四个月北京的租赁价格涨跌幅度都非常小,走势相当平稳,这与北京租赁人群逐步向近郊或远郊区县转移关系密切。

近年来,北京轨道交通逐步完善、外扩,大量租赁人群都在向郊县区域转移,这些区域的租金更低、租金的波动幅度较市中心也更小,从而使得北京租金的整体走势显得比较稳定。房山的长阳环岛、顺义的后沙峪区域就是这样的典型,地铁房山线、15号线的开通使得它们的住房租赁市场快速发展,目前已能与上地、立水桥、回龙观这些5号线、13号线上的老牌热门区域并列。

虽然租金整体稳定,但分户型来看,三居及以上的大户型房源数量少、需求少、租金高,其价格随着市场供求的变化往往有着更大的波动。而一居室、两居室由于交易占比更大,整体租金也更低,所以在市场交易量变化时,其价格相对更稳定。

胡景晖表示,进入五月后,北京的众多高校将逐步进入毕业季,大量即将毕业的大学生将加入租房大军,一些学生自5月开始便会找房、租房。因此,从5月起,北京的住房租赁市场将向暑期旺季过渡,交易量将重新回升。不过,由于市场尚未进入旺季,5月市场整体升温幅度将比较有限,租金价格还是会维持稳定。