标题：京广沪商住房市场全面降温 部分热点城市酝酿跟进

“五一”假期之后，随着相关政策的进一步发酵，一线和部分二线城市的商住房市场正在全面降温。

4月底以来，多家研究机构发布数据，称北京“商住房”市场交易量趋零。北京像素等知名商住项目被爆出业主毁约、降价销售、中介大规模撤离等新闻。

这被认为是近期北京对于“商住房”市场严厉调控的结果。3月26日，北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》后，在随后1个月时间内，又连续发布多项“商住房”调控实施细则，调控力度前所未有。

有观点认为，商住房限购和对其周边城市的调控政策，或许将不止在北京推行。21世纪经济报道记者注意到， 上海、广州、成都等地近期都迎来了商住房政策加码。

北京政策堪称最严

商住房又称“商改住”，是指在商业办公等非住宅地块上开发建设、设计有独立的厨卫水电并以分割产权的方式，强调居住属性并对外销售的物业项目。

近一个月内，北京发布三份旨在控制商住房市场的文件，政策力度堪称最严。

3月26日，北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下称《公告》）。4月18日和19日，北京相继发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》和《关于进一步加强产业项目管理的通知》，对《公告》实施细节进行补充。

21世纪经济报道记者注意到，北京市从规划到持有，再到交易环节，已经形成了一整套闭环政策体系，对以商住房为代表的所谓“类住宅”市场进行全面“封堵”。

项目规划层面，对于北京的商业办公类项目而言，政策实施前未办理施工许可证的均需按照“单层套内建筑面积核算、最小分割单元不得低于500平方米”的要求进行设计，并重新申领建设工程规划许可证。

同时，未经批准，禁止改变为居住等用途的产业用地，在过去的商业、办公类项目基础上，扩充了科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等六类产业项目。

销售层面，北京市要求开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。政策执行之前已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织和个人。

但针对个人购买商办类项目，北京设立了多重条件：首先是名下在京无住房和商办类房产记录；其次是从申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险，或者连续五年缴纳个人所得税；最后是商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，个人只能全款购买。

在违规企业监管层面，三份文件均有提及且逐渐加码。

对擅自改为居住用途的项目建设单位，将会受到包括规划国土部门解除土地出让合同、依法收回土地、限制其在本市土地市场参与竞拍其他土地、取消其在京取得土地资格、商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信等多重处罚手段。

另外，对于违规代-理或以任何方式宣传产业项目房屋可用于居住的中介机构，将会处以最高吊销营业执照的处罚。

21世纪经济报道记者了解到，北京地区各银行已基本暂停对商住房的抵押贷款，进一步冻结了针对此类物业的投资需求。

中原地产首席分析师张大伟则表示，北京的相关政策，从开发商的存量土地规划，到开发商手中的待售物业，再到个人业主手里的居住属性，层层渐进施压，使得北京核心区以外的商办类物业的持有价值正在降低。

一二线热点城市迅速跟进

随着北京开始重拳调控商住房市场，其他一线城市和部分二线热点城市开始迅速跟进。

3月30日，广州楼市新政规定，新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米，且房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；通知施行前已购的商服类物业则可以转给个人。

4月21日，上海发布了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》。该规定要求，出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。同时，商业、办公、商品住宅等经营性物业，应按照出让合同约定持有相应面积的房地产，不得整体、分割转让。

这并不是本轮调控以来上海首次推行商住房相关政策。此前，上海就以部分商业办公项目的房屋结构、消防等存在安全隐患需要集中清理核查为由，从1月7日起暂停了商业办公项目的网上签约，并且至今尚未重新开始发放此类项目的预售证。但《规定》的发布，仍然被认为是当地调控升级、彻底整改“类住宅”市场的一大信号。

成都也于4月21日发布《关于进一步加强商业、 办公类建设项目管理的通知》，强调商办用地禁止用于居住用途，并从项目布局、层高、水电气接入与收费标准、企业查处等方面做出具体要求。与一线城市不同，成都的政策主要针对开发端，并未针对需求侧提出更多政策。

多位分析人士均指出，从调控的思路来看，商住房政策是前一轮调控的延续。北京、上海等热点城市，此前通过住宅限购限贷，迫使需求外溢，转移至商住房项目或环北京、环上海的区域。但“商住房热”也导致了新一轮商住房政策的产生，其宗旨在控制一线城市人口，直接目的在于防止商办项目价格上涨，影响产业和经济发展。

商住房市场全面降温

文件的连续下达，使得相关城市的商住房市场迅速出现下滑。

在“3·26新政”推出后的四天时间里，亚豪机构的数据显示，北京仅成交商业、办公类住房16套，与新政相比跌幅达到98%。

易居研究院的数据则显示，3月26日至4月23日，北京总共成交酒店式公寓141套，28天的合计成交套数只占3月26日当天单日成交量的约75%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于商住房来说，北京从土地市场到产品设计，再到产品交易的各个细节，已经形成严厉的调控政策闭环。从实际效果看，此类政策既使得开发投资的性价比减弱，也使得产品认购持有和转让的性价比减弱。

在政策力度相对较小的广州。3月30日的政策发布后，其酒店式公寓市场表现同样低迷。易居研究院的数据显示，4月上半月，广州市酒店式公寓的成交面积为49182平方米，仅相当于3月成交面积的15%左右。

商住房市场的下滑预期，甚至影响到了一线城市中唯一未推出商住房相关政策的深圳。某销售中介企业的深圳负责人告诉21世纪经济报道记者，尽管深圳目前尚未有商住房相关政策出台，不过随着北京上海和广州都出台了相应政策，市场预期改变导致其所负责的商住房项目出现波动，但该负责人拒绝透露波动的幅度。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，随着一线城市普遍进入控制人口增长，土地减量开发的新时期，大都市圈的调控政策环环相扣，未来不排除北京商住房限购政策传导到其他城市的可能。