标题：楼市调控接连打出“组合拳” 学者：北京房价或调7%

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一线大城市楼市“利空”不断，高房价屡遭打压。继北京楼市“定向加息”后，上海房贷也开始收紧。

上海部分银行上调首套房贷利率

记者从多家银行获悉，5月1日起，北京市房贷利率普遍提高。首套房房贷执行基准利率、不再有任何折扣；二套房房贷执行基准利率的1.2倍。上海房贷开始收紧，其中部分中小股份制银行已将首套房贷利率从9折上调到95折，但二套房目前仍执行1.1倍基准利率。相关业内人士表示，上海不排除信贷政策继续收紧的可能。

记者从北京多家大型房产中介机构交易按揭部门了解到，从5月2日起，包括几大国有商业银行在内的北京主要银行，已陆续收紧房贷政策。其中，首套房将执行基准利率，即4.9%的年利率；二套房的贷款利率则将在基准利率基础上上浮20%，即执行5.88%的年利率。

楼市“定向加息”

事实上，这是北京此轮楼市调控在房贷政策上的第三次收紧。2016年9月30日，被称为“9·30”新政的一系列楼市调控政策出台，北京首套房首付比例上调至35%，二套房首付比例上调至70%。今年2月，北京主要银行又将二套房按揭贷款的年限，由原来的最高30年调整为最高不超过25年，变相提高了购房者每月还款金额。如今，北京主要银行再上浮房贷利率，被业内称为“定向加息”。北京此举的示范效应不言而喻，以金融手段介入楼市调控，预计未来还会有更多城市效仿。

“定向加息”效果如何？我们来细算一下：

比如同样贷款300万元，时间为20年，采用等额本息还款方式：

①如果享受贷款利率85折优惠，则月还款为18441元，累计总还款442.6万元；

②如果按照贷款利率基准利率，则月还款为19633元，累计总还款为471.2万元；

③如果按照贷款利率上浮20%，则月还款为21286元，累计总还款为510.9万元。

最低和最高的月供差距达到2845元，总还款差距达到68.3万元。而且，未来如果央行不断加息，1.2倍利率的“手铐”你要一直戴下去。

房贷放款周期明显延长

在北京的示范效应下，同为一线城市楼市的上海，在房贷政策上也出现了收紧迹象。同时，另外一个显著变化是房贷放款周期明显延长。“去年贷款审批大概需要3至5个工作日，10天基本就能放款。而今年年初以来，贷款审批通常要2至3周，放款周期更是大大延长，普遍在3至4个月左右，有的甚至长达5至6个月，少数运气不好的从去年年底至今还没放款。” 上海中原地产交易按揭首席专员顾凤云告诉记者，一方面是楼市调控政策的导向作用；另一方面是银行今年信贷额度普遍不足，导致目前房贷放款速度特别慢。

一线城市楼市明显降温

在一系列楼市调控政策的持续作用下，原本高烧不退的一线城市楼市明显降温。从上海来看，延续3月交易清淡的格局。4月，上海新建商品住宅成交面积仅67.7万平方米，环比减少8.8%，同比下滑30.3%。这一数值为2013年以来同期最低水平。

二手房市场更是降温明显。虽然4月数据尚未公布，但记者从沪上各大中介了解到，目前二手房市场观望情绪浓重，交易量迅速回落。尤其是目前改善型需求成为沪上主要购房群体，“先卖房、再买房”的“连环交易”特别多；限购、限贷等政策对改善型置业群体影响尤其大，一个环节出现问题往往引起连锁反应，导致几套二手房交易无法进行，成交量回落相当明显。

虽然市场明显降温，但业内人士预计上海信贷政策进一步收紧的可能性依然存在。顾凤云认为，对于京沪等一线热点城市而言，“定向加息”可谓精准打击的调控手段。目前上海楼市价格依然坚挺、购房需求也依然存在，在北京的示范效应下，上海房贷政策存在进一步收紧的可能。

陈晟预计：

北京房价此轮调整幅度约7%

据记者于祥明

中国房地产数据研究院执行院长陈晟预计，北京房价此轮调整幅度约7%。多位市场人士也预测，北京房价调整幅度或在5%至10%之间。

中介门店冷冷清清

“近一个多月，我们这个区域只成交了一套房。”北京西城区南礼士路附近的某中介经纪人小张告诉记者，在新一轮房地产调控之下，北京二手房成交量大幅下滑是确定无疑的事实。

中原地产数据显示，五一小长假前两天北京商品房住宅签约不足百套，仅为84套，同比下滑明显。有市场人士表示，今年五一小长假的成交量有可能是近4年的最低点，成交量可能少于2014年。

其实，北京楼市成交量的调整始于3月17日的新政。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，4月北京全市二手住宅共完成网签16902套，比3月份减少35%，同比减少36%。4月北京二手住宅的成交均价为59564元/平米，与3月相比整体下降了6.8%。

房贷利率调整压迫房价回调

成交量的明显下滑，导致五一小长假期间房贷咨询量降低10%，这已经带动房价的下调。

记者从多家中介证实，近日北京地区部分商业银行再次收紧房贷。大部分银行已经取消首套房贷款九五折利率优惠，转而实行基准利率，二套房房贷利率则由原来的上浮10%调整至上浮20%。

记者了解到，此轮多家银行调控房贷利率，都是“自主”行为。可以说，在楼市去杠杆的调整之下，银行在主动控制风险，收紧贷款利率也在情理之中。

“在一线与二线城市不断加紧限购、限贷政策节奏的局面下，无疑将增加购房人的月供压力。”吴昊说。

由于二次置业人群购房门槛的提升，不少购房人已调整自身购房预期，购房需求多以小户型为主，因此，超过140平方米的非普住宅或豪宅型地产出现滞销迹象，此类业主也开始调整挂牌价格或暂停出售房产。

“在二套房认定标准提升后，除去刚性需求人群外，超过半数的购房人都被划分为二次置业买房。二套房首付提高后，一部分打算换房的人群在贷款额度上也比以往明显下降。”吴昊认为，楼市杠杆缓步下降，也会压迫房价回调。

北京房价或迎来调整

记者从北京市住建委公示的信息来看，北京部分楼盘二手房报价已有所下调。

可以说，素有楼市风向标之称的北京，是中国房地产市场的一个缩影。近几年来的北京房价，有过两次较为明显的下调。第一次是2009年上半年，受国际金融危机影响，北京房价下调幅度约20%。第二次是2013年至2014年，北京楼市成交量明显下滑，价格出现下调。

而今年以来，在“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位下，新一轮调控目标极为明确，已经完全把“炒房者”的幻想打破，房价调整理所当然。

“我预计这一轮楼市的调整将持续至2018年。”陈晟说。他认为，此轮房地产调控是“冻结”炒房，同时建立房地产调控长效机制，因此绝不是短期行为。

陈晟分析，北京楼市调控首先要消化掉2016年房价过快上涨的幅度。在防止楼市大起大落的要求下，此轮房价调整幅度预计在7%左右。