标题：楼市开始“降温”，为何开发商还“拼命”拿地盖房子？

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今年4月份，易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2667万平方米，环比减少10%，同比减少19%。全国50个重点城市新建商品住宅成交面积的下降，恰是楼市降温的一个截面。

3月份调控政策的密集出台，看来起到了一定的效果。但是地方卖地、房企拿地的积极性依旧很高。

　　楼市降温，为何“卖地”收入反而大涨？出现这种反差的主要原因是什么？

主要有两方面的原因值得思考——

首先，房地产新政不断加码，楼市交易下滑，是否意味着房地产市场就此进入了寒冬？

其次，在回答第一个问题后，我们也就更好解决为什么此时此刻地方政府仍旧在积极卖地，房企在积极买地，以及解释这一轮土地集中出让与过于地方政府严重依赖“土地财政”之间的区别。

今年3月份至4月份密集的楼市调控政策对一线城市影响较为立竿见影。随着央行货币政策收紧，多个一线城市的银行开始调高房贷利率，升高房贷折扣，这一收紧进一步加剧了首套房刚需购房者的观望，不少人希望房价降下来后，可以弥补每个月多支出的房贷金额。

同样，在严厉的调控政策下，二线城市的日子也不太好过。易居研究院数据表示，在全国监测的50个重点城市***有16个二线城市，而这16个二线城市4月份新建商品住宅的成交面积为1356万平方米，环比3月下降7%，同比去年同期下降28%。

尽管地产调控在不断加码，但是楼市整体上而言是一边“降温”一边“升温”。销售降温，投资开发升温。这可以从房地产投资增速、重点城市房价等指标中可以看出。

最近，安信证券首席经济学家高善文在北大光华高层管理论坛上抛出“房地产存货去化即将结束”的观点颇引人关注。支撑其观点的理由是：2016年以来，涨价潮从一线城市逐步扩展到二线城市，并开始扩散到一部分三线城。

据消息人士透露，高善文先生认为——

众多学者根据“新开工面积-销售面积”计算的商品房库存，根本不靠谱，因为两者的口径是不一样的，前者包括了机房、车库以及回迁房等本来就不纳入销售的面积，二者正常的比例就是1：0.8左右。高博说他与任志强对过这个数据，两人的判断和结果是相互吻合的。所以，中国商品房实际的库存压力远低于一般人的测算，高博测算早自2017年，晚至2018年，三四线城市的库存就能降至合意水平，并带来明显的投资增长动力。

这个意思似乎是，新的房地产周期正在酝酿中。开发商现在拿地、建房也说得过去。

大多数人更为关注的房价，也是有了微妙的变化。

根据国家统计局发布的数据，3月有62座城市新建商品住宅价格环比上涨，为去年10月楼市调控以来最高。2月有56座上涨，1月为45座。一线城市中，京穗双城3月新建商品住宅环比继续上涨，其中广州（楼盘）环比大涨2.5%。

但是到了4月分，北京二手住宅市场量价齐跌，不仅网签套数下滑超三成，成交价格更是由升转降，跌幅达6%。这是2015年8月以来，北京二手房价首次回落。同时，深圳（楼盘）和广州的一手房价格也有了轻微幅度的下降。

（注：4月份北京二手房数据和广州深圳一手房数据并非来自国家统计局，而是由市场机构提供，可能存在误差）。

楼市仍然在“升温”，今年土地出让金(主要集中在一线和热点二线城市)的暴增意味着这些热点城市土地供给增加。也就是说，房地产调控已经从“需求端”走向“供给端”。这与以往政府依赖“土地财政”卖地有着明显的区别。

然而，增加一线和热点二线房地产开发的土地供给对于形成房地产调控供给侧长效机制可能效果并不明显。

首先，这些热点城市的土地供给并非想象中那么理想。

2013年至2016年间，北京的供地计划基本上就没完成过。尤其是2016年，土地供应可谓十分惨淡，部分供应的地块位于郊区，绝对数量也不多，商品房实际供地完成率仅为12.1%。更何况，“以房控人”本身就是北京疏解人口的手段，土地供应不那么积极也就可以理解了。

上海（楼盘）、深圳等城市，形势也不容乐观。比如，深圳的情况尤其特殊，作为全国唯一全部土地归国家所有的城市，深圳不存在集体土地。而且，深圳的城市开发程度基本饱和，几乎没有存量的、可供新开的建设用地。因此，深圳只能通过土地整备、城市更新等方式进行供地，盘活存量。

深圳的兄弟广州给出的策略是，通过广佛一体化，向周边中小城市要发展空间。

目光所及，基本每个一线城市和热点二线城市都在为增加土地供应“憋大招”。据统计，武汉（楼盘）、郑州（楼盘）、杭州（楼盘）、苏州（楼盘）、天津（楼盘）、成都等12个城市今年以来的卖地收入超过200亿元。其中，武汉土地出让收入居首，超过700亿元，北京、南京（楼盘）、合肥（楼盘）其次，均超过400亿元。

其次，房地产改革背后的主要矛盾，依然来自地方的财政危机。在中央和地方财税体制改革中，如何增加地方的财源以支撑不断加码的改革事权，是难点，也是破解“土地财政困局”的关键。

从这点来说，房地产的长效机制还不仅仅是一个领域的事，必须放在整个改革的盘子里统一盘算。不然，我们的房地产市场出台再多的调控，也依然是“头疼医头，脚疼医脚”。

综合看，增加土地供给也并不能解读为决策层在试图加快形成房地产调控供给侧长效机制，而仅仅是在短期从供给侧增加有效供给，来稳定市场价格预期。

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