标题：北京楼市正向买方市场转变：尴尬的换房族

认房又认贷、二套首付比例提升、商住交易锁死、去杠杆……“3·17”新政后，北京楼市调控政策持续“打补丁”，市场成交明显降温。期间受此影响最大的是换房一族。很多有换房需求的人没有了“启动资金”。在业内看来，由于北京房价之前一直上行，在北京换房的成本越来越高。

首付高，换房不易

最近一个月，陈女士为了换房路没少走、话没少说。

多年前，陈女士夫妇两人在昌平南邵附近买了套大两居并且顺利入住。由于两个人分别在西直门和门头沟工作，早晚出行不管是地铁还是开车都算便利，因此一直都没有想过换房。

直到去年家里新添了一个小生命，才决定在距离陈女士工作较近的地方换一套三居室。

他们现在居住的小区并不愁卖，同户型房源成交价在450万元左右。因此，两人决定把换房的重心放在寻找合适的新房源上。可在“3·17新政”后，对于已有一套房产的陈女士一家来说，想要换一套首付能接受的房子并不容易。

就在上周末，陈女士在农大附近找到了合适的房子。虽然面积比现在居住的小一些，房龄也相对较长，但是三居室，陈女士对周边环境也比较满意。但跟业主见面后，陈女士觉得，这次换房计划要继续延后了。

“因为房主也在换房急需首付款，所以要求支付全款，至少也要先付九成。按照这套房子的报价算至少要付670万。和业主见面前，我跟老公商量着为了能尽快定下来，现在这套两居室可以降价尽快出手。现在按照业主的要求，就算顺利卖掉房子，再加上手头的积蓄也不够首付。”从房屋中介门店出来后，陈女士失落地表示。

腾挪受限，刚需接档改善

类似陈女士这样的状况，在目前市场上不算少数。朝阳区青年路区域多家中介门店经纪人告诉记者，由于换房客户多是买一卖一，所以在卖房时价格有一定的商量余地，但对于首付的要求会相对较高。

如果说普通住宅的换房一族面对的是首付增长问题，那么对于商住刚需族来说，换房更成为难题。

孙先生除了自住的小两居外，在亦庄有一套商住房，一直处于出租状态。今年春节后孙先生打算卖掉目前居住的两居室和商住房，两套加在一起换套大房子。计划还未成行，北京商住开启限购，孙先生没有赶上“末班车”。

“现在商住房卖不掉了，就算卖掉小两居也凑不齐大户型的首付，现在不换了。”孙先生直言。

记者了解到，自从北京商住限购后，北京多家品牌中介门店已经不再挂出二手商住房，部分商住项目密集区域的中介门店也已暂时停业。

“新政出来后，不少之前有购房意向的客户都说再看看，很大一部分是因为卡在首付这一关上。”青年路区域一中介门店经纪人表示，新政提升了二套房认定标准和首付比例，但对于首套房的比例尚在不少购房人可接受范围内，因此最近一段时间前来咨询的刚需购房者占主流。

据麦田房产经纪人反映，新政后，整体市场观望情绪还是比较浓，相比较来看，很多70后、80后换房族都在观望，想等等看是否还会出政策，现在90后相对来说看房者会多一些，特别关注一些急售房的机会。

政策从严，楼市向买方市场转变

上述是目前北京二手房市场换房族的真实写照。

根据链家研究院最新发布的《北京市住房消费大数据报告》显示，购房人换房增加面积的数字从2015年的19.3平米下降至2017年的8.3平米，这也从一方面反映出随着房价的上涨，换房难度在增加。虽然换房面积逐年减少，但是换房后的总价差却逐年增加，2015年换房前后总价差为90万，2017年提高到102万。

与此同时，由于目前北京新房多位于五环周边及五环外，且不乏10万+的项目，对于换房人来说，想要升级房源的难度也越来越大。链家上述报告就显示，以旧换新的比例逐年减少，由2015年的47%下滑至今年的40%。与此同时，同年代的换房比例逐年上升反映了追求品质换房越来越难。

虽然新政在信贷方面打乱了不少换房族的步伐，但新政也令市场降温，对于购房者来说，可以相对从容地挑选房源、商议价格。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“3·17新政”之后的一系列政策改变了整个市场的预期。投机炒房需求因此被抑制，买家抢房、卖家跳价等现象逐渐消失。

“市场供求关系正在向买方转变，买家的议价空间在增大，业主的价格底线在回调，房价也出现了回落契机，而这一切最终带来了4月房价的回落。”胡景晖介绍，未来一段时间政策都将从严趋紧，市场降温已成定局，房价下滑是大势所趋。