标题：房地产长效机制应包含法律制度设计 需三项立法

前不久看到一位专家的观点，说我们之前的多轮房地产调控，带有应急的色彩。更多情况是，房价上涨快了，需要出台抑制性的政策；也有的时候，比如2008年金融危机时，是刺激性的政策。因为是应急，所以会采取行政手段，这样见效快些。

任何政策都有它的历史语境，你不能用后来的房价持续上涨，指责调控无效。我同意这个观点，如果不及时调控，房价早就不是现在这样。事后诸葛，总是容易。

当然，房地产领域，商品房买卖具有很强的市场化特质，理应按照市场化规律进行管理。此前实行全国性调控时，如“国五”、“国八”，会提及，要运用法律手段。如果说，行政手段具有更多应急色彩，那相对来说，法律手段施加的影响更加长远。

与年初的一片焦躁不安相比，目前的房地产市场，已基本稳定下来。不少人说，我国房地产具有很强的周期性，并推算出一个周期多少年之类。我是不太相信的。你们所说的房地产行业周期，可能是自己臆造出来的。论证也是循环论证。

这是个急匆匆奔跑的行业，倘若不是2008年国际金融危机打断了一下，它是绝不愿意停歇的。但强有力的调控，至少可以暂时按住狂奔的倔马。我愿意相信此轮调控带来的市场稳定期，时间相对要长一些。是为制度性设计准备。

没错，就是传说中的长效机制。4月25日中央政治局会议提出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。“长效机制”长什么样儿，大家现在只是在猜测。在我个人看来，既然是着眼于“长效”，就不是应急的，因而也不是行政性的举措。

房地产长效机制必然包含法律制度的设计。我个人认为，它至少应该有三项法律安排。也就是说，应该进行三项立法。

一项是房地产税法。第十二届全国人大五次会议大会发言人傅莹3月4日说，房地产税法的确已列入本届人大五年立法规划，但今年没有把房地产税法提请人大常委会审议的安排。这意味着外界关注的房地产税法不会在本届人大任期内出台。

全国人大财经委副主任尹中卿对21世纪经济报道记者说，房地产税的立法很复杂，涉及的问题比较多。我个人的理解是，还是因为争议太大。也正常。别的不说，有房与无房，多套房与单套房，观点就截然迥异。住房乃最大个人利益所系，争议在所难免。

一项是住房法，或者叫基本住房法。这部法律也讨论很长时期了。按照我个人的理解，它主要是保障居民基本住房权的问题。无论是购买全产权房、有产权约束的保障房，还是租赁住房，居民都有房子住；每年的住房及其土地供应要有保证，政府要公布规划。这些都需要用法律的形式固定下来。

曾经听说住房法改成了基本住房条例。我猜测，这可能是为便于早日出台。但我仍然强烈建议，应制定住房法，而不是基本住房条例。主要是考虑法律效力。比如，首套房是居民基本住房权的重要体现，应给予适当优惠，如果通过法律条款予以明确，就不会因为市场的波动而不断调整政策，避免居民实现住房权利过程的不公平。

一项是住房租赁法。住房租赁是房地产市场的重要部分。居民实现基本住房权，可以是购买，也可以是租赁。在全球主要经济体里，中国是个人住房拥有率最高的国家，国人喜欢买房的文化固然是一个重要原因；但另一方面，恐怕也与租房住，很多权利无法保障密切相关。

有个朋友租的房子，还有半年才到期，房***然打来电话，他外地的女儿要回来住，通知3天后就让搬家。租客（房屋承租人）根本没地方讲理去。房租要么是“押一付二”，要么是“押二付一”，他押着你的预付金，你却毫无自卫的武器，只好乖乖地搬走。

常听人说，租房没有安全感，是指租客的权利没有保障。房东说涨价就涨价，说涨多少就涨多少，你不同意？那就请搬走吧。这个社区好不容易混熟了，又要折腾。更重要的，在现实情境里，租客很难享有与房屋产权人同等的受教育权等公共权利。

这部法律主要是全面保障居民住房租赁的权利。比如，赋权，赋予租客教育、医疗同等公共权利；建议借鉴德国的做法，房东不得随意涨房租，可规定年涨幅范围（如不超过CPI）。我同样建议，住房租赁法不能因为着急就改为住房租赁条例。

这三部法律都制定出来了，房地产长效机制就成功了一大半。