标题：从二手房市场“大房鸭”模式看BAT的互联网+布局

导读：

二手房交易市场是当下异常火爆的房产领域。近年来，互联网知名企业、传统地产开发商，都纷纷借助投资，挺进住房二级市场。笔者根据对BAT投资房地产业务的不同路径，按图索骥，解读三大巨头的互联网+布局。这份报告分别从大公司布局、创投数据、新机遇等三方面对住房二级市场进行解读，也希望能给关注二手房市场、投资二手房企业的资本方提供一些参考。

互联网+房地产行业的兴起，倒逼传统房屋交易市场的弊病不断暴露，诸如缺乏内部管理制度导致从业人员素质低、信息不对称导致佣金高乃至众多虚假房源等问题愈发明显。平台化、开放化和去中心化是必然趋势，这恰是O2O的用武之处;更兼其亿级市场规模，引得BAT们垂涎欲滴。

种种迹象表明，国内住宅供给将从增量时代进入存量时代，二手房市场日盛，在这个市场中，目前而言，链家地产所向披靡。于是，我们看到，2017年4月，在链家60亿元B轮融资中，三大巨头中的百度和腾讯双双成为链家股东。

但是，两家的动因还是有区别，先来看百度，在完成OTA、餐饮外卖、在线旅行领域布局后，百度四处寻觅下一个机会。BAT中，百度最弱，要改变当下的处境，需趁热打铁，先人一步筑成互联网+帝国版图。

再看腾讯，微信支付一夜之间撬开了移动支付，通过“红包战略”形成和支付宝分庭抗礼的局面;但是，以im社交为擅场的腾讯，要想后发制人，甩开阿里巴巴，并不容易，需要在互联网金融上有大动作。二手房市场的巨大资金体量，是其最佳入口，在此领域，已经打造了在线金融平台的链家则是其不二人选。

总而言之，百度和腾讯的主要动机并非出于对链家的看好，而是迫切要找个现成的“代-理人”，一举拿下房产交易市场这块O2O布局中举足轻重的版图，草船借箭偷渡互联网金融的黄金彼岸。

在房地产领域，阿里的行为逻辑与其他两家迥异，多管齐下，新房、租房、产业地产和商业地产，动作频仍。阿里有这个自信，它以支付宝、将流量引导到项目，精准获取用户，快速到达用户、余额宝为基础，打造适合房产的新金融产品“淘房宝”;强大的营销团队在品牌合作上注入各种新花样，从而形成一个堪称完美的闭环。

然而，就在4月份，在百度腾讯参股链家地产的新闻公布之后，在几乎所有媒体都密切关注和连番报道的时候，阿里巴巴正在接触新晋二手房交易机构“大房鸭”的消息低调传出。这是捕风捉影，抑或确有其事?如果事实真是如此，那么，将预示着百度腾讯在二手房市场也行将坐卧不宁，如意算盘面临新风险，三大巨头将在这一专业市场展开一场鏖战。

笔者就此进行调查，在“大房鸭”官方公布的投资人名单里，阿里巴巴合伙人胡晓明赫然在列。不过，是以个人身份投资pre-A轮。胡晓明何许人也?阿里巴巴集团合伙人之一，现任阿里巴巴集团资深副总裁兼阿里云总裁。在这样的背书下，即便是胡个人投资，也显得意味深长。另外，在调查过程中，腾讯也浮出水面，据知情人士透露，早在2016年底，腾讯高层曾与大房鸭有过多次接触，但结果尚未可知。

在此之前，笔者并未对大房鸭有所耳闻。查看其资料，该公司成立于2015年5月，至今刚满两年。初期为国企混合所有制改革试点。2016年，国海证券(000750,股吧)、益盟股份和胡晓明投资Pre-A轮，当时估值1亿。此次正在洽谈的A轮，估值会翻一倍、二倍还是数倍未尝可知。

在BAT争相为明天排兵布阵的关键时刻，阿里和腾讯两家为何对一个低调的创业公司另眼相看?是什么样的底气，让它的估值在两年内达到数亿?纵观房地产二手市场，尽管二手机构数量并不多，但前有传统中介如链家挡道，后有爱屋吉屋、房多多等“烧钱模式”穷追猛打的悍将，大房鸭是以什么作为立身之本的?

从本质上说，共享经济模式下诞生的大房鸭，不仅可以在短期内有效满足巨头们当下的迫切需求，将触角伸向炙手可热的住房二级市场，又具备引领明天的市场新格局的可能性;对资本而言，它并不像“前辈们”那么“烧钱”，市场规模也足够庞大，利润可期。

跟传统中介按比例收取佣金不同，大房鸭大胆免佣金，取而代之的是提供有偿模块化专业服务，比如交易中心快捷办理通道、银行提供金融咨询和房贷服务等，固定服务费1.99万元/套。与传统中介动辄抽取房屋总价的2%佣金相比，大房鸭服务费为目前二手房交易市场最低。即便是包含独立律所交易咨询和签约服务的套餐，也不过2.29万元/套。这样的收费，是否能够盈利?是否能够覆盖运营成本?

笔者查看了其产品端，产品页面端宣称没有一家线下店面，没有一名中介人员，对外BP中的数据显示目前月度开支控制在80万元内。与之形成对照的是，链家仅上海（楼盘）一地就有线下实体店1300家，月度开支不低于3亿元;即便是开支最少的房多多，也在1500万元以上。边际利润和边际成本成正比。

低价杀入市场的效果，爱屋吉屋在起步之初已经以1%的佣金演绎过，而爱屋吉屋颓势的转捩点，也就是其连番提高佣金比例，大房鸭1.99万固定服务费必是其攻城拔寨的大杀器。同时，二手房市场交易的高额佣金已经引起市场诸多不良反应，未来必将迎来“大地震”。对传统中介来说是噩耗，对大房鸭却是大机遇。

没有中介、没有店面的大房鸭是如何开展二手房交易业务的?一方面，它以兼职的社区顾问取代了职业中介，邻居服务邻居，现在的邻居带未来的邻居看房;另一方面，鼓励上家上传房源，随时随地修改房源信息，而下家在线看房，直接预约看房，社区顾问居中衔接润滑，促进交易。充分发挥个体效应，鼓励个体之间的互动交易，通过高效的资源配置和模式创新，用“互联网+社区”的服务模式降低服务成本，同时提高服务质量，提升消费者个人房产交易体验。这就是大房鸭模式的精髓。网友笑称其为“二手房市场的uber”。

这样的新模式在缺乏创新的国内二手房市场是否会水土不服?来看这一市场最稀缺的资源——房源，数据显示，大房鸭目前日增新房源400余套，并不落后链家500余套太多。再者，经笔者简单测算发现，在大房鸭主战场上海市，市场占有率达到0.5%，大房鸭便可实现盈利。大房鸭CEO苏文庸透露，大房鸭的衍生业务空间大，但他并没作详细介绍，“房产金融我们一定会做，不会等太久。”

目前二手房市场的格局，也许会在新模式的进入下改变布局。