标题：香港楼市调控加码带来什么启示

“房地产的"居住"属性不能变，放任投机性购房只会导致房地产泡沫破裂，重蹈上世纪90年代末的覆辙。”

香港楼市近期持续升温，香港金融管理局日前推出新一轮物业按揭逆周期措施，以调控楼市，其中包括下降按揭成数，并限制主要收入来自外地的贷款申请人，“供款与入息比率”上限下调10%。

对此，香港金管局总裁陈德霖表示，这次新措施针对两种借款人，即涉及多项按揭以及主要收入来自香港以外的借款人。在联系汇率之下，香港利率会上升，市民置业应量力。

实际上，为了调控楼市，香港特区政府早已多次出手，并在去年11月再次“加辣”，全面提高买卖住宅物业印花税率，无论交易价格，税率调高至交易额的15%。由于此前针对非本地居民需付15%的买家印花税继续适用，加上新“辣招”中统一规定的15%物业印花税，这意味着外地买家在香港置业需付高达30%的税款。

而此次香港推出新一轮楼市调控“辣招”的主要原因是，近期房价和地价双双刷新历史纪录。截至今年4月，香港楼市平均呎（平方英尺）价已经回升到11376港元，环比上升2.2%，处于历史最高水平。

与此同时，香港地价创出新纪录。近日，位于香港中区美利道的内地段第9051号商业用地，由恒基兆业以232.8亿港元摘获，该地楼面呎价高达约5万港元，约合每平方米491853元人民币，该地块无论是单价还是总地价均刷新了香港土地价格的新纪录。

面对香港金管局今年调控又加码，笔者认为，新一轮“辣招”对香港二手市场以及外地买家影响最大，预期会令成交量大幅减少。随着下半年住宅市场进入淡季，加之新房可售资源充足，预计新政将标志着香港房价见顶。那么，香港政府加码楼市调控给我们带来哪些启示呢？

房价越高，消费需求就越少，实体经济越衰退。通常来说，房贷负担达到70%是警戒线，因为还贷人收入中只剩下30%用于消费，导致消费者的实际购买力下滑。这等于购房者在为银行和开发商在打工。

房价越高导致贷款额度越高，消费者越没钱消费，于是商品销不出去，只能积压在仓库里，生产企业收入降低。当企业业绩不佳，意味着社会普遍收入下滑，届时会有更多人还不出房贷。

内地的情况也一样，近年来房价上涨幅度很快，房贷与收入比越来越高。央行数据显示，截至2016年末，内地个人购房贷款余额19.14万亿元，同比增长35%，2015年末则是比上年末增长23.2%。

楼市调控政策要有“持续性”，不能因为害怕对经济产生不利影响，出现迟疑不决。香港的房地产调控迄今已经推出好几轮了，尽管各种辣招频出，但是香港房价和地价为何还是频频刷新历史纪录？

这主要是香港在楼市调控上，一看到房价下跌，就把调控管制松一松，而当看到房价又开始如脱疆野马乱窜时，又要出台辣招、狠招应对。这让投资投机者不相信政府真的敢把房价给打压下去，所以面对各种调控手段，都能从容不迫应对。

另外，房地产的“居住”属性不能变，放任投机性购房只会导致房地产泡沫破裂，重蹈上世纪90年代末的覆辙。

由于经济向好，加上地产商和政府的助推价格，香港楼市从1995年到1997年出现了“高速增长”，平均价格上涨了50%。各路投资投机性需求入市，导致香港房地产给人一种只涨不跌的感觉。

而随着金融危机到来，大量投机资金辙离，香港房价从1997年到2002年，跌幅达57%。而当2003年爆发“非典”（SARS）之后，香港房价更是跌得面目全非，很多年难有起色。

时隔十多年后，2017年香港房价再次刷新历史高位，此时香港金管局再出辣招，主要是担忧之前美联储货币政策放宽时，大量资金涌入香港，推高了楼市，而现在美联储进入加息期，一旦今年再有几次加息，游资辙离，香港楼市恐再次重蹈上世纪90年代末的覆辙。倘若房子主要功能是用来居住或出租，那不管外界有多大冲击，则对当地的经济和金融冲击都会小很多。

（作者系资深财经评论员）