标题：北京商住：开发端的待救与自救

【中国网·地产中国 ·原创报道】在全民秀恩爱的5﹒20里，最不讨喜的角色除了ex，大概还有商办产品——从前很是得宠，现在很是头疼：消费者头疼，开发商头疼，政府也头疼。

1st 商办的法治与人治

5月26日，应对3月26日后市场上商办消费者的争议，北京政府从人情处出发，市住建委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。

根据这个公告，在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施，已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象，也可销售，但购房人应符合政策要求。此外，中介机构可代-理商办类房屋的出租、出售业务，但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或其具备居住功能。

对于北京的这则补充细则，市场上的解读，是偏温情的，它解决了这段时间多次发生在购房人与开发商之间的矛盾，也缓解了沉在开发商心头的整改压力。

北京的“温情”，则让同样对商办进行调控的上海受到了压力。

按照上海4月21日与5月17日发布的两则商办类调控新政规定，上海目前已经停止审批公寓式办公项目，未交付的此类产品，需要经过重新审核，室内装修的厨房、卫生间都必须拆掉，且商业可售部分以层为单元进行销售、配套商业物业应整体持有。

这样一来，许多在新政前出售，但还未交房的商办产品，面临着大改造的处境，原先宣称的住宅功能将不复存在，购房人也因此频频冲向售楼处要求退房、补偿等等。

但激发矛盾的最大原因，还在于开发端。对于开发商来说，商办调控落地猝不及防，且整改办法如此强硬，开发端并未想出有效解决办法，许多项目未能给业主一个满意答复。

以近来被业主多次投诉的上海青浦万达茂为例，2019年10月才能交付的该项目，显然已无法兑现宣传时的功能和房屋设计，面对业主几番的退房要求，万达方面也表现出了自己的“难办”。对于坊间传出的“如果着急退房，就要缴纳20%的违约金”一说，万达茂方面的人士回应称，这类事情项目公司和地方公司都没有决定权，还要看集团总部怎么决定，但目前还未有商议结果。

至于上海是否会效仿北京出台类似的补充意见，缓解开发端、消费端与政府端的三方压力，业内人士认为，之前一刀切的政策，确实存在未考虑周全的地方，而未来是否会出台具体细则，就要看来自消费端投射而来的“民生压力”有多大了。

2nd 开发端的待救与自救

态度要有，但规矩也不能乱。虽北京的调控端对消费端显露除了“温情”，但不代表对开发端也是如此。

5﹒20这天里，北京某项目，在3月26日北京出台商办项目管理公告后，由于无证发售，被执法部门依法查处，项目公司被罚款173万元，同时开发资质被降级，并被责令限期整改，整改期间暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信，可算是被从严惩处。

在这方面，上海一样板脸。5月18日，上海市规划和国土资源管理局网站公布了《本市近期商业办公项目清理整顿典型案例》，闵行区浦江驿优商务广场、嘉定D9空间和嘉定明发商业广场等项目赫然在案。他们的“罪行”都是在二次装修中存在违法建设行为——将办公产品建成了“类住宅”。几个项目合计被没收违法收入1.374亿元，罚款205万元。

调控端的硬气，让开发商的棋局成了豪赌。作为三方矛盾的最直接汇集者，房企对于商办项目，已有截然不同的三种表现。

第一种是如上述提到的几家企业般，顶风作案，结果很是不美好。

第二种，是“以不变应万变”。北京通州“商办大盘”林肯公园项目的开发商和裕地产，就做出了这类选择。和裕地产营销中心副总经理柳湘第对弹房君表示，林肯公园目前还有少部分尾盘还未发售，公司目前并不急于获取预售证，打算先封盘，静观政策变化，待调控出现转机再伺机做出对策。

而第三种，则是听从整改，积极解决。如大央企保利，在5月18日刚提出将联合五大行及研究机构，利用大数据深耕商办领域，通过重新规划酒店、购物中心、高端酒店、创意办公空间等产品，打造“汇”系商办产品线。

对于开发商的几种心思，新城控股副总裁欧阳捷表示，调控主要针对商办物业中具有居住功能的公寓类产品，因为限购导致大量住房需求转向公寓，因此，公寓类产品的调控就随之而来。可以说，只要针对住房的限购和调控不放松，针对公寓的调控就不会放松，且整改力度一定严厉。

对于企业的解决方案，他认为对于目前手头存有商办产品的开发企业来说，不要幻想公寓类产品未来会有松绑，房企能做的就是尽快解决，回笼现金是首要目标。而对于还未有这类产品的房企和中介来说，为了防止政策蔓延，未来在一二线城市都要尽量不再规划设计这类商住产品了。

同时，欧阳捷提醒，“开发端对商办物业的收敛，必然将影响到商办用地的出让。而下一步或将出现的问题，就是此类土地的流拍难免成为普象了。”