标题：香港楼市不似会像97那样爆破

荃湾的海之恋，是香港金管局早前推出收紧按揭政策后的首个新盘；市场反应热烈，首轮496伙单位，单日沽清；反映买家无视金管局的取态，情绪已接近疯狂。有传媒把这种境况描绘成97重临，楼市会随时爆破。

无疑，「上帝要你灭亡，必先令你疯狂」。楼市愈显得疯狂，表示楼市可能愈接近灭亡。然而，究竟要疯狂至甚么程度，楼市才会真正爆破，那仍要看每次都不一样的众多客观境况。我个人并不觉得2017年会是1997年的翻版！

其实，新盘即日售罄的景象，非97独有，2004年以来可谓经常都有出现。最近的一次是2014年4月推出的将军澳致蓝天，740个单位即日售罄。售出的单位比今日的多49%。如果以单日的出售量去代表市场炽热的程度的话，岂不是2014年更像97？

如果楼市2014年没爆破，为何2017年就一定会呢﹖海之恋的销情，只能用来反映：金管局新推出的招式，其实起不了甚么实质的作用。至于楼市是否必然会在2017年爆破，我认为机会甚微，理据如下：

(一)97时，市场充斥着很多短线炒家。他们为了参与更多的炒卖，把绝大部分的资金都放在楼宇的首期上，一旦没法在交易完成前转售，就会有财政压力。但自从有了额外印花税之后，短炒已没有机会获利，市场上已没有炒家；代之而起的都是实力投资者。他们早有长线投资打算，不会因一时的风声鹤唳而急于套现。二手市场的供应不会突然激增，楼价难作大规模的调整。

(二)97时的市场成交量比今天多，但自从政府推出辣招后，二手市场的交投大量萎缩，市民只有机会供楼，没有机会换楼；以至供满楼的业主愈来愈多，新造按揭的人愈来愈少，楼市在这种情况下会十分稳定，因为供满楼的人不会有财政压力，不会急于削价套现。

(三)97时，申请贷款不用加3%的利率作压力测试，所以利率一上升，就会有人吃不消。而现在买楼的人都较有实力，加息3%，他们一样供得起；更何况现时即使美国不断加息，亦要一段颇长的时间，累积起来的加息才有机会靠近3%。因此，现时市场的抗跌能力十分强。

(四)现时楼价的中位数虽比家庭收入的中位数高18倍，但以中等入息的家庭去供一个上车盘计，现只需收入的68%来供楼，比97时的110%要低很多。因此，现时上车的人供楼会比97时轻松。

(五)97时，香港银行系统约有2.7万亿港元的储蓄存款，今天却有11.7万亿，比97时多了333%，而楼价却只是比97升了58%。若是资金继续流入房地产市场，楼价应还可以进一步上升。

老实说，我个人并不想楼价在现水平继续上升，因为过高的楼价对民生与金融市场的稳定都不利。因此，自2015年政府加强辣招措施后，我已率先看淡楼市；但市场的表现却不断掌我嘴巴。因为楼价虽已与用家的购买力脱节，但市场上仍有不少资金充裕的投资者及很多愿意资助子女买楼的父母。以香港目前的资本主义机制，政府是没法左右资金拥有者的选择。以当前香港资金充裕的情况来看，楼价应不会这么快就步97后尘。

（来源：公众号施永青）