标题：农地入市新尝试：北京集体建设用地建公租房

5月24日，北京市海淀区唐家岭新城T08地块927户公租房正式启动选房工作，当天共有1845户符合摇号配租入围条件的家庭参加选房。

唐家岭新城是北京市利用集体建设用地建设租赁型住房第一批试点项目，也是北京市第5个利用集体建设用地建设公租房的项目。根据北京市住建委规划，未来5年，北京市将在1300公顷的土地上建设50万套公租房，土地将主要通过集体建设用地解决。

2015年初，国土资源部从全国筛选33个区县试点农地入市，北京市大兴区即是集体经营性建设用地入市的主要试点区县之一。其实，早在2011年，北京市就已经开始启动相关工作，截止2014年底，仅大兴区就有2117.29公顷集体建设用地自发流转。

目前集体建设用地建设公租房项目基本由镇、村集体两级经济组织开发，政府统一承租后再向外出租，集体建设用地入市仅局限于产业方面，并不涉及住宅，也就是说，用集体建设用地建设公租房并不在“入市”范畴之内。

据北京市本地一家房地产企业人士透露，作为33个试点区县之一，未来大兴区会在利用集体建设用地建设住宅方面进行尝试和突破，“虽然现在条件还不成熟，但改革试点的核心就是创新、突破，如果做得成功完全可以向全市甚至全国推广。”

唐家岭的公租房

唐家岭村改造始于2010年初，当年3月份正式启动拆迁，共计涉及2099户村民，拆迁完成后主要建设两个项目，一个是占地279亩的唐家岭新城回迁房项目及相关配套，总建筑面积为35万平方米，一个唐家岭产业项目，占地155.52亩，总建筑面积18.8万平方米。

两个项目开发商均为北京众唐兴业房地产开发有限公司，其背后是唐家岭村民委员会和唐家岭村经济合作社。唐家岭新城回迁房项目涉及T05、T06、T07、T09四个地块，北京市国土资源局信息显示，已经于2010年12月通过农转用手续转变为国有建设用地。

根据要求，唐家岭新城回迁房项目共有4600多套住房，全部用于村民回迁，不得对外出售。2013年3月份，海淀区房管局以39元/平方米/月价格从唐家岭新城回迁居民手中集中承租1980套住房，经过装修后以公租房形式推向市场，其中一部分作为海淀区第四批公租房，租金为32元/平方米/月，从中不难看出，这一转变过程中政府亏损7元/平方米/月。

唐家岭产业项目为集体建设用地。2014年10月份，北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会联合下发《关于印发北京市利用农村集体土地建设租赁住房试点实施意见的通知》后，其中T08地块主要用于建设10万平方米的公租房。

唐家岭公租房项目共有2176套住房，其中本次927套作为海淀区第十五批公租房，全部面向海淀区低收入无房家庭，并不针对其他区居民和外地人，公租房共分为三个类型，其中35平米的户型有187套，45平方米户型有352套，60平方米的户型有388套，租金为35元/平方米，租期为3年。

与回迁房部分住房通过政府承租作为公租房不同，唐家岭新城T08地块公租房项目在建设过程中，海淀区政府即一次性投入5亿元建设资金，获得10年租赁权，然后再由海淀区房管局向符合条件的居民家庭出租。

除了唐家岭公租房项目外，海淀区还有温泉镇351地块、西北旺镇021地块两个利用集体建设用地建设公租房的项目。从2011年起，北京已经在朝阳区平房乡、昌平区北七家及海淀区唐家岭等地退出五个集体建设用地建公租房项目。

此外，据北京市住建委信息显示，未来北京市将加快完善集体建设用地建设租赁住房的相关支持政策，通过集体经济组织将土地使用权作价入股，与投资机构、开发企业合作开发经营、共享收益模式来进一步将集体建设用地建设公租房模型推向市场。

大兴区试点进展迅速

从2015年初大兴区作为集体经营性建设用地入市试点单位以来，集体建设用地主要出让给具备产业功能的项目，具体模式为，农村集体组织以存量集体经营性用地通过出让、租赁、入股等形式，实现与国有建设用地同权同价的入市条件。

以集体经营性建设用地出让为例，大兴区将土地交易总额的8%到30%拿出来作为征收土地增值收益调节金，主要用于农村基础设施建设、集体经营性建设用地开发整理及农村社保补贴和贫困救助等公共方面。

据大兴区政府公布信息显示，大兴区共有集体经营性建设用地4200多宗，整体相对分散，通过增减挂钩等形式形成连片统一规划开发，目前大兴区已经在9个乡镇启动集体经营性建设用地入市试点不动产登记和整体规划方案编修等工作。

大兴区西红门镇和旧宫镇是较早实施集体经营性建设用地的区域，其中首个试点项目鸿坤地产开发的鸿坤金融谷项目就位于西红门，目前项目已经开始运营，并吸引北京股权交易中心等一批企业入驻。

2016年1月，石榴地产以8.05亿元价格获得西红门另一个集体经营性建设用地40年的土地使用权，将被用来开发青年创投中心项目。目前，该项目已经开工，处于施工状态。

此外，大兴区瀛海镇集体经营性建设用地入市试点 （一期）719.55亩集体经营性建设用地已经把不动产登记到村集体经济合作社名下，为下一步入市奠定了基础。另外的1644.3亩大部分作为绿隔产业用地和城市道路用地，也已经通过整体用地规划审批。

大兴区黄村镇集体经营性建设用地入市试点848.19亩土地也启动不动产登记申报工作，另外的1337.5亩作为产业用地通过了用地规划申请。其他几个乡镇的集体经营性建设用地试点相关地块也已经通过用地规划审批。

为此，大兴区政府在规划、土地及建设等相关部门国有建设用地审批基础上增加了相应集体建设用地审批窗口，从制度和程序上解决了集体建设用地和国有建设用地的统一规划、统一审批、统一出让等机制性难题。

大兴区还把集体经营性建设用地入市未来收益作为抵押，设立专项金融产品，以实现集体建设用地资产价值和市场属性。目前，大兴区在西红门镇城乡结合部改造、旧宫镇南小街等项目已经实现集体建设用地抵押，累计获得银行授信40多亿元。

黄村镇狼垡村集体经营性建设用地面积为282.73万平方米，总建筑面积190万平方米，计划投资42.55亿元，其中村集体经济组织通过自有资金解决7.55亿元，剩余34亿元资金缺口已经获北京市农商行的授信。

市场期待进一步突破

从当前情况来看，集体建设用地用来建设住宅基本以公租房形式为主，不过未来会通过村集体经济组织与社会资本合作的方式获得另一种途径的入市；而集体经营性建设用地入市更多倾向于产业类项目，并严格限制建设住宅项目并对外出售。

不过，据上述北京市开发商人士介绍，作为试点区县之一，大兴区就集体经营性建设用地用来建设可出售的住宅相关可行性进行研究，并在未来时机成熟时进行尝试，这或许是解决目前住宅用地指标局限的一条重要途径。

据其透露，目前还没有成熟的具体方案，“其实和国有建设用地类似，如果未来用来建造住宅，也将作为产业项目的配套，在整个项目中所占比例不会很大，但如果这一难题突破了，将产生一个很大的市场。”

不过，这一说法并没有经过官方的证实和确认，如果这一目标得以实现，或许为小产权住宅问题解决留下空间，该人士认为，集体经营性建设用地开发住宅不同于小产权，“集体建设用地盖住宅是需要履行相关审批手续的，国有建设用地履行的手续你都得履行，小产权是没有任何手续的，转正的可能性不大。”

据其介绍，其所在的公司已经与北京市相关区县政府达成协议，将所在区域的3000多亩集体建设用地用于建设集旅游、养老、医疗健康和商业为一体的综合体项目，目前区政府、开发企业和村集体正在进行前期准备工作。

该人士表示，目前正在解决村民安置补偿、项目具体规划建设内容、村民集体经济组织入股比例等相关问题，“同时我们也在做项目规划方案，如果一切顺利的话，下半年就能把地拿过来，年底或明年初就能动工了。”

在这位人士的设想中，项目3000多亩总用地面积中，未来将把不超过600亩集体建设用地用作配套住宅建设，“也可能是300亩，具体还得政府方面最后定，现在也同意我们做尝试和探索，但这个还不能急，得一步一步来。”

从2016年底，北京市开始在国有土地出让过程中实施开发商全部或部分自持住宅对外租赁的尝试，未来集体经营性建设用地开发可销售的住宅项目似乎空间并不大。