标题：把楼市的投机资本挤出去

经过3月下旬以来新一波的政策加码，楼市整体是稳定下来了。

当然，轮到另外一些人不淡定了，就是手里有多套房子的业主。据说，北京的房价终于有所松动了。照例是从市场感应最敏锐的二手房开始。

但是，且不说这种所谓降价的案例采样有多少，有没有代表性，单说舆论对这种波动的过分强调，就不乏夸大之嫌。退一步说，今年一季度，一线城市房价的上涨，很大程度是以二手房为主并带动的，所以，市场处于僵滞阶段时二手房率先调整也是正常的反应。

去年中央几次提到的“抑制资产泡沫”，主要是是指抑制房价泡沫，这一点应该没什么争议了。而要抑制房价泡沫，房价就不能像以前那么上涨，最好是能停涨。从近两月的房价统计数据看，一二线热点城市也接近做到了。房价泡沫不是全局性的泡沫，而主要是指一二线热点城市的泡沫，这也不必多讲。

此前我多次说过，投机投资性资本（需求），是推动房价上涨的主要力量之一。要抑制房价泡沫，就必须阻遏新的投机投资性资本进入楼市，或者说为投机投资性资本进入楼市设置路障。我们已经看到了，普遍做法是，在过往限购限贷限价的基础上，加上限售。

根据实证经验，调控政策会有两三个月的消化、观望期，然后再进入调整期；吊诡的是，调控政策还会遇到所谓的边际效应递减的问题，市场主体会据此延迟决策，从而令调控效果呈现复杂的物理反应。因此不宜做单向度的判断。

这一轮的“四限”有没有效果呢？还是有的。固然，开头提到的北京二手房价格松动，目前尚未能证明即是调整期的开始，但我个人坚持认为，倘若调控力度坚持不放松，到三季度，一定会出现更明显的变化。而所有的迹象均表明，至少今年内调控不可能放松。

有朋友会问：那如何看待一批房企继续抢地的行为？譬如，前不久在嘉兴土地市场，400余家房企8小时争抢8幅地块。这个事例比较特殊。已有专家分析过了，这些房企很多是马甲公司，用来围标的。而且，溢价率是在当地政府控制范围内的。

跳开来看，房企在目前阶段拿地、抢地，有两个特点。一是维持生存。今年前5个月，土地出让量并不大，而房企只要还选择在这个行业干下去，就必须买地。二是活跃的多为规模房企。房企集中化的趋势不可逆转。300亿以上级别的房企才有资格继续“混”。

从这两个特点出发，明知年内市场形势已是“稳”字当头，单纯以地价来预测上市时的房价，“算不来账”，微利甚至可能亏损，规模房企也要去抢地，就是因为，房企得继续保持规模增长，否则，不进则退，没得玩了。何况，拿到手的土地，不能只算财务成本账，它还是资产运作的生产要素。

回到前文。抑制房价泡沫，阻遏新的投机投资性资本进入，只是第一步，这是被动的一步棋；随着时间推移，调控边际效应递减，泡沫还是有可能继续膨胀，所以，还应有第二步，即，挤泡沫，这是主动的一步棋。

楼市调控包含预期管理。市场主体尤其是投机投资性需求会发现，政策不会放松，楼市传导出明确的信号，将在三季度进入调整期。那些幻想或者说预期市场逆转的业主，就可能次第离场，将多余的房产卖掉一套或两套。这是挤泡沫的小小一步。

北大光华学院陈玉宇教授在近日广为传播的一次演讲里建议，改交易环节的税收为持有环节的税收。而持有环节的税收，实际上就是社会各界讨论多年的房地产税。房地产税是房地产长效机制的重要内容，也是挤压房价泡沫的重要手段。

我坚信，不管你对它持何种态度，房地产税是一定会到来的。但大家尽可放心，房地产税对房价泡沫的挤压，不可能是急风骤雨式的，而更可能是温和的。理由很简单，房地产对财政税收的贡献，对投资的拉动，所占权重很大，突然直线跌落，乃不可承受之重。

结构调整、产业升级，说到底，需要资本投入。借用能量守衡定律，房地产占据的资本、资源多了，其他领域就少了。所以在阻遏新的投机投资性资本进入的基础上，把楼市的存量资本挤出来，为其他行业、其他领域所用。

过往10多年房地产的快速发展过程，也是资本在楼市的积聚过程。这个房价堰塞湖的资本规模是10万亿级的，哪怕将其中的10%疏浚出来，也是万亿级，流入任何一个行业，都是相当可怕的。因此，节奏必须是缓慢、有序的，而且要给它找到承载的容器。但这是另外一个话题了。