标题：房企起死烂尾楼 有望“涅槃”重生

当房地产市场从增量市场逐渐过渡到存量市场，开发商将目光投向散落在各地的“烂尾”项目上。

近一个月来，一小波烂尾楼并购潮引发了业界关注。先是融创中国(01918.HK)宣布接手天津星耀五洲，随后万科被曝从瑞安手中接过重庆烂尾楼。上周，融创中国又发公告称，该公司将接手重庆江北嘴国际金融中心项目。除了炙手可热的大公司买家，在北方籍籍无名的深圳房企益田集团股份有限公司(下称“益田集团”)也被曝进京参与东直门烂尾楼开发。

对开发商而言，接手烂尾楼一方面可吸纳资产、做大营业收入，一方面也将面对如何盘活“问题存量”的挑战。

烂尾项目频繁易主

近日网上流传的一封深圳市益田集团内部邮件，让该公司参与北京烂尾楼的消息不胫而走。根据邮件，国有资产管理公司中国信达(01359.HK)已于5月11日下午公布，益田集团将以收购部分股权的形式，与其共同构建“北京东直门交通枢纽项目”。

第一财经记者梳理公开资料发现，该东直门项目曾有“北京最大烂尾楼”之称，为2015年中国信达收购得来。当年8月，中国信达发公告称，新加坡国浩房地产的全资子公司国浩房地产(中国)有限公司旗下位于北京东直门的一个房地产开发综合性项目。交易总金额高达105亿元，是当时国内金额最大的商业地产大宗交易。

在近年房地产知名并购案中，融创中国一直是活跃的主角。过去一个月，“并购王”孙宏斌亦频频出手。5月12日晚，融创中国宣布收购天津星耀80%的股权和债权，交易总代价约102.54亿元。此次交易项目是位于天津市津南区的星耀五洲。该项目成交时为高价地块，后因开发商资金链断裂而成为天津知名烂尾大盘。

随后的5月26日深夜，瑞安房地产(00272.HK)发布公告称，该公司将重庆天地79.2%股权以41.33亿元对价出售给万科。重庆天地旧改项目2003年被瑞安拿下，规划为庞大城市综合体。其中468米的超高层嘉陵帆影一度想冲击“西部第一高楼”，后因资金链断裂停工。

融创中国也在它希望深耕的重庆寻找标的。5月31日晚间，融创中国再发公告称，重庆融创同意收购华城富丽60%股权及相关债权，总代价为21亿元，其中股权代价1.20亿元，债权代价19.80亿元。同时重庆融创将为目标公司4.04亿元的付款责任承担连带担保责任。

根据公告，华城富丽主要从事位于重庆的江北嘴国际金融中心项目的开发，该项目主要用作住宅及商业的开发，总占地面积约为2.9万平方米，总建筑面积约为71万平方米，可售面积约为54万平方米，截至目前全部处于未售状态。

距此不到一周，融创中国6月5日公告披露，其全资附属公司大连融创置地与润德集团、大连金信集团、利丰、上海丰海投资、大连润德良城及大连润德乾城订立股权转让框架协议。据此，大连融创置地收购大连润德乾城的全部股权(30.64亿元)及债权(1.68亿元)，总代价为人民币32.32亿元。

根据公告，大连润德乾城主要从事大连开发区滨海新区1号地的开发，地块用途为住宅及商业。该地块总占地面积为41.32万平方米，总建筑面积为166.40万平方米;计容建筑面积为120.06万平方米，其中住宅部分115.35万平方米，商业部分4.91万平方米。据悉，大连润德乾城最早为中外合资公司，合作期间股东在出资额上曾出现“欠资”问题，滨海新区1号地项目也被搁置多年。

烂尾楼有望“涅槃”重生

随着调控深入，房地产市场进一步调整。在此背景下，房地产企业业绩日益分化，行业整合加速。一些前两年高价摘地的中小型房企，因融资、开发能力不济，在市场转淡的现实下难以为继，一些项目被迫搁置、烂尾。这为大房企提供了并购的机会。

据Wind资讯统计，2015年房地产行业并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%;2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%;2017年以来，房地产行业并购案宗数超过15宗，涉资超过250亿元。

从并购类型上看，前述几宗烂尾楼交易分别以项目股权和公司股权并购的方式完成。比较而言，公司股权并购需承继标的公司负债，但好处是收购手续简单，土地或者在建工程的各类许可证可以更名，不用重新申报，而且税费更低。此外，股权收购较节约时间，能缩短开发周期，部分收购获取的项目可快速入市销售，并表后可快速实现公司的规模和销售业绩扩张。

“房企通过收购虽然不一定会在房屋销售指标方面得到迅速反映，但却可以快速做大企业营业收入。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者分析，股权投资收益依然可以做大规模，对于类似企业综合能力的提升，尤其是降低投资成本提高盈利空间等有积极作用。

过去两年，楼市火爆之时，有不少地产基金参与烂尾楼收购，为收购改造烂尾楼发行资管计划。在扣除相关发行费用、利息后，房地产基金仍能获得可观的年化回报。有房地产基金公司市场人士对第一财经记者分析，房企和房地产基金选择烂尾项目的标准，一是看位置，二是看价格。综合体中，住宅部分往往可以平抑成本，而商业部分如果改造成功，可以做成证券化产品来退出。

地段佳、价格低的烂尾项目，对融资能力强的房企而言无疑是巨大的诱惑。而未来能否成功改造、盈利构成了这类项目的经营风险。

“一些招商团队去老商办项目看一眼，就能基本判断出空间切成多少平方米一间比较好租，能很快拿起手机联系到多家匹配商户来看，工程团队也会与招商团队相互配合。这对技术要求很高。”上述人士强调，烂尾楼尤其是商办项目，若没有好的团队来改造和招商，便很难实现“涅槃”。不仅如此，一些大型烂尾项目往往负债累累且债权不明，在这方面的资金和精力也是开发商需要面对的挑战。