标题：北京西城房价“领跌”北京房地产市场

随着楼市调控组合拳政策效应的持续发酵，越来越多的迹象表明，北京楼市已逐渐步入下行趋势。根据社科院12日发布的报告，受一系列调控政策因素的影响，北京月度房价环比出现首降，5月份整体下跌4.09%。

6月12日，社科院财经战略研究院和社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组发布5月《住房市场发展月度分析报告》（下称“《报告》”）。《报告》发现，在热点地区严厉的政策调控下，2017年5月热点城市房价涨速整体回落。其中，其中廊坊、北京、天津、深圳、苏州、合肥、郑州等城市，房价环比稳定或下跌。

受认房又认贷、多校划片政策试行、环京各城市联合出台重磅调控政策等因素的影响，北京房价环比出现首降，5月份整体下跌4.09%，其中，西城区下跌8.43%、海淀下跌7.45%，领跌于全市各区县板块。西城、海淀两区是北京市中小学教育资源富集区和房价高地。由于北京入学政策出现重大调整，强调实际居住及试行多校划片等，学区房预期发生了相应松动，对这两个地区前期价格上涨过快、虚高的“学区房”价格形成冲击。

这与此前媒体报道的情形颇为一致。据报道，西城陶然亭地区曾有学区房今年3月初价格飙涨百万元，但近三个月调控过后，很多房源价格开始跳水，甚至有房源报价骤降百万元。

同时，数据还显示，5月份，通州区在北京各区县板块中，表现最为抗跌，仅环比下跌0.01%。报告认为，这主要源于通州区实行双重限购政策，板块泡沫相对较低。

此前，据其他机构统计，北京二手房5月份已经挺不住，成交迎来“量价齐跌”。5月北京二手住宅成交量降至1.08万套左右，创27个月新低。同时，5月北京二手房均价环比4月同期下滑2.4%；二手房业主也由3月份80%的涨价逆转为目前超过80%的降价，业主预期已发生较大变化。

新房方面，北京新房成交量虽仍保持一定热度，但价格涨幅已连续回落。据机构统计，5月北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签2912套，环比4月上涨5.4%，同比2016年5月下降38%，但仍继续保持自去年930新政出台后新房市场的低迷水平。另据国家统计局数据显示，4月份北京新建商品住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比3月份回落0.2个百分点；同比价格方面，4月份北京新建商品住宅价格同比上涨17.4%，涨幅比上月回落3.2个百分点，基本延续今年年初以来持续回落态势。

《报告》执笔人、社科院财经战略研究院研究员邹琳华等分析指出，5月北京等热点城市房价的相对稳定，主要源于政府对住房投资需求的严厉管控。从宏观环境看，货币供应持续偏紧，无风险货币基金年化利率突破4%，部分银行房贷利率大幅大浮；从房地产政策看，各热点城市既有组合拳，还有集体行动。例如，北京不仅要求“认房认贷认商认离”，调整了入学政策，对学区房炒作精准打击，环京各城市也联合出台了要求三年以上当地社保的需求管控政策，购房政策及货币环境全面收紧，对短期市场构成显著的利空。

从供给方面看，受土地供应和环境承载能力限制，各大城市扩大住房供给的潜力普遍不足，长期供求矛盾仍然存在。据此预计，随着资金面的收紧，以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控，多数城市房价短期涨势将得到抑制，前期房价上涨过快、泡沫较大的城市如北京等短期仍将继续下跌，但房价上涨的压力仍然存在。

因此，为进一步稳定房价，短期热点城市应紧持限购、限贷等需求调控政策。长期应通过城市群的发展，逐步缓解大城市住房供求矛盾。