标题：北京房价到底跌了没有？

若调控和房贷收紧的大环境持续，随着降价预期和预期的自我实现，需求观望氛围将越来越浓，成交量也会继续下滑，房价就开始深幅下跌了。

近期，不少媒体在热炒“北京房价下跌20%”的消息。暂先不谈这个20%的跌幅到底准不准。在“流量为王”的时代，房地产话题无疑是媒体报道的头等选择，而房价更是“流量之王中王”。于是，某些看热闹不嫌事儿大、情操和专业水准皆失的媒体，就抛出了这个“房价下跌20%”的猛料。

事实上，在过去几年，楼市一直充斥着这类“爆炸性新闻”，甚至“冷饭”也来热炒，十几年来未有任何改观。不仅房价报道常态化失准，供应量被供地计划完不成、“捂盘捂地”掩盖，成交量也被“假日光”蒙蔽。试想，连最基本的供求、价格信息都搞不清，而且假消息满天飞，这个市场是何等初级！

没有哪个市场像楼市一样，商品的异质性如此之大，不啻为十足的“柠檬市场”。且不谈区域、楼栋、朝向、建筑年代、装修格局等不同时，价格就不同。即便同一楼层，相邻房屋的价格也不同。甚至，业主或买家的心态发生微妙变化，最后成交价也不同，有的甚至会相差几十万。

现在，“北京房价下跌20%”的消息搞清楚了，仅通州和亦庄个别交易降价20%，原委是某小区两个业主急于套现，挂牌价下调20%愿意出手。几套房降价不能说房价下跌了。问题是，何谓房价下跌了？全市或整个片区所有成交案例都降价才算？参照系是挂牌价还是上期成交价？

看来，问题需正本清源。房价下跌往往出现在调控后，下跌的“缺口”往往从前期上涨过快、投资客密集、配套差或自住氛围不足的片区或楼盘打开。通州和亦庄之所以个别交易降价20%，是因为这两个区域具备上述属性。通州一直是京城楼市的“风向标”，2011和2014年北京房价下跌就从通州开始。

投资客密集、前期上涨过快，或配套相对差，意味着楼市弹性很大。调控降临后，由于该片区或楼盘自住需求占比不高，前期房价上涨快透支了一部分空间，买家开始观望，卖方无力维持强势地位，加上卖方或加了杠杆，买卖双方博弈的天枰开始慢慢扭转。于是，就有了降价20%的个案。

如果与该片区或楼盘前一同户型交易案例相比，这个交易案例降价20%，笔者认为，这就意味着房价下跌了。因为，“互联网+楼市”无比深入，任何一个新增挂牌在各大中介都是透明的。因此，个别交易案例降价具有“标价效应”，也就是大家都知道这个户型的最新成交价格，买卖双方的天枰在调控期转向买方以后，该片区或楼盘同一户型房屋随后成交价不会超过这个价格。

因此，即便在同一片区或楼盘，90%的同等户型房子都没有交易，也不能证伪房价没有下跌。因为，如果同等房子想要成交，就必须以同质交易案例实际成交价格作为参照系，这个参照系就是前一成交案例。而且，按照“量在价先”的原理，当成交量大幅度下滑时，价格也是撑不住的。

今年4-5月，通州楼市成交量累计下滑近75%，如此大的跌幅，意味着需求正在坠入冰点。此时，若没有多于挂牌量的“接盘人”，并通过“买方竞价”抬高房价，房价上涨的引擎就失去源动力，不降价很难成交。降价与需求陷入观望形成循环，销售将继续下滑，降价案例也将增加。

此后，降价和“标价效应”将在楼盘之间传导、片区和区域之间传导，二手房和新房之间传导，降价预期也会渐进形成。若调控和房贷收紧的大环境持续，随着降价预期和预期的自我实现，需求观望氛围将越来越浓，成交量也会继续下滑，降价也会蔓延至所有区域，房价就开始全面、深幅下跌了。