标题：如何看待房地产投资与销售数据增速回落

多地频繁的房地产调控效果已经部分体现在投资和销售数据中。国家统计局6月14日发布的最新数据显示，1-5月，全国房地产开发投资、新开工面积、房企土地购置面积、房地产销售面积和销售额、企业到位资金等所有指标均增速回落。对此，接受证券时报记者采访的业内人士认为，这些数据增速回落在预期之内，未来投资与销售增速或继续放缓，今年全年整个房地产市场将量平价稳，但需要警惕小房企现金流出问题、进而导致房企降价的风险。

增速回落在意料之中

在连续4个月提速后，累计投资增速开始回落。数据显示，1-5月份，全国房地产开发投资3.76万亿元，同比名义增长8.8%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。同时，房屋新开工面积6.52亿平方米，同比增长9.5%，增速回落1.6个百分点；房地产开发企业土地购置面积7580万平方米，同比增长5.3%，增速比1-4月份回落2.8个百分点。

不仅投资指标增速全面回落，销售指标增速仍持续放缓，其中累计销售面积连续3个月增速回落，累计销售额连续7个月增速回落。数据显示1-5月份，商品房销售面积5.48亿平方米，同比增长14.3%，增速比1-4月份回落1.4个百分点；商品房销售额4.36万亿元，同比增长18.6%，增速回落1.5个百分点。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房地产开发投资增速放缓符合预期。因为过去几个月部分房企积极做了各类土地储备，拿地节奏、投资节奏相对较快，这时的投资数据较好，到5月份适当放缓也是正常的。同时，土地购置面积增速放缓与4月份各地积极供地后节奏放缓有关，当然各地后续陆续发布供地新计划以后，土地交易的数据依然会有继续上涨的可能。

“商品房销售数据增速持续回落，可以看出，调控下市场交易开始出现降温。但当前并没有出现负增长，说明有部分城市交易依然好于历史水平，尤其是重点三四线城市，交易或继续创新高，或维持历史高位，所以对于销售数据，降温趋势延续，但并没有所谓萧条或拐点一说。”严跃进说。

中原地产首席分析师张大伟也认为，从全国数据看，市场整体涨幅开始加速放缓的原因是一二线城市已经出现了环比的下行，虽然三四线城市继续高位运行，但整体涨幅被拉动下行。预计今年4季度房地产销售数据的涨幅很可能会降低到个位数。整体市场平稳，一二线城市进入调控政策抑制下的降温周期。

“投资和销售数据的全面增速下降是必然趋势，在意料之中。这也符合我们去年底对今年全年市场将保持量平价稳、略有增长的预判。”新城控股(601155)高级副总裁欧阳捷预计，今年整个销售情况将维持个位数增长，甚至不排除零增长。

到位资金增速下滑需警惕

值得注意的是，房企到位资金也连续2个月增速下滑。数据显示，1-5月份，房地产开发企业到位资金5.9万亿元，同比增长9.9%，增速比1-4月份回落1.5个百分点。其中，国内贷款1.05万亿元，增长17.3%；利用外资90亿元，增长115.1%；自筹资金1.8万亿元，下降3.4%；其他资金3.04万亿元，增长16.7%。在其他资金中，定金及预收款1.79万亿元，增长20.3%；个人按揭贷款9600亿元，增长8.6%。

对此，严跃进认为，房企到位资金也连续2个月增速下滑，显露出一定的收紧信号，需引起房企警惕。

欧阳捷指出，房企到位资金增速下滑，特别是定金及个人按揭贷款增速大幅下降，主要是因为金融去杠杆。而从国内贷款来看，即开发贷的增速是有增长的，这意味着银行给开发企业的贷款并没有下降，反而增加了。这是因为去年融资渠道多，开发商销售好，大企业对银行贷款需求少，数据上看增速没那么高，而今年堵住了金融监管漏洞，如融资、发债等，企业回归到规范的银行贷款，体现出开发贷增速提高。但是，开发贷增速提高不足以抵消个人按揭贷款和定金及预付款的增速回落，因此整体到位资金增速是下降的。他认为，下半年房企到位资金增速还会下降，开发贷也会下降的。

“开发贷增速提高不意味着房企资金充裕，而是资金向大房企集中，因为只有大房企才能拿到银行贷款，而中小房企的资金更加紧张。1-5月，M2增速已降至个位数，资金在收紧的过程中，要警惕小房企现金流出问题、进而导致房企降价的风险。”欧阳捷认为，当前调控加码可能接近尾声，但“打补丁”政策仍会持续，现在要注意防大落，近日广东清远发布的“涨幅不超5%，降幅不超15%”限价令是一个双向限价的重要信号，反映了地方政府“防止大起大落”的担忧。