标题：楼市调控“组合拳”效应显现

楼市已经明显降温，这与调控有着密不可分的关系。那么调控是如何精准打击房价的非理性上涨，总结下来“组合拳”主要有四大战术，即重拳出击、连续出拳、精准打击和全面覆盖。

文/本刊记者 甄爱军

楼市明显降温

楼市已明显降温，调控效果非常明显。

从目前来看，楼市成交量因为调控，已经大幅回落。根据中国指数研究院公布的最新数据显示，在过去一周（6月5日～11日，以下同），包括北京（楼盘）、南京（楼盘）、东莞（楼盘）等在内的21个监测城市，成交环比虽然上涨12%，但同比下滑17.3%。其中，一线城市成交状况已处于低迷态势，如北京和深圳（楼盘）在过去一周成交量仅为8.8万平方米和6.3万平方米，不到正常水平的一半。

而从更大范围来看，楼市成交状况也出现了明显的下滑迹象。5月份，易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2536万平方米，环比减少5%，同比减少16%。从环比数据看，目前已经出现了连续两个月的环比下跌。

当然，从房价的变化情况来看，也不难得出楼市降温的结论。根据中国指数研究院公布的数据显示，在5月份，上海（楼盘）、广州（楼盘）和深圳三大一线城市中，住宅均价除了广州环比微涨0.33%之外，上海和深圳分别回落3.11%和0.20%。此外，热点二线城市中，杭州（楼盘）住宅均价环比下跌1.91%，南京和福州（楼盘）环比上涨，但涨幅仅为0.43%和0.64%，与快速上涨时期动辄6%以上的环比涨幅，不可同日而语。

成交量的连续下滑，说明政策调控作用已经显现。自2016年3月深圳、上海率先推出调控政策以来，并与去年9月份开始加码，调控政策不断收紧。随着调控效应的释放，市场明显降温。

调控效应显现

这一轮调控，政府打出了一套漂亮的“组合拳”，其中包括重拳出击、连续出拳以及精准打击等多种具体战术，房价过快上涨态势因此而被成功遏制住，也扭转了以往“越调越涨”的尴尬局面。

重拳出击

以“重拳”实施重击，包括限购、限贷、限售等为主的“三限”措施，让投资性需求完全退出市场。

以限购、限贷为主的调控措施，把投机性需求完全“挤出”市场。据了解，限购、限贷已经成为大多数参与调控城市基本采用的调控手段，通常的做法是，本地人限购两套、外地人限购一套，二套房贷利比例提高到5成以上，利率上浮1.2倍，超过两套者停止发放房贷。

限售成为近期新一轮调控升级主要手段。继限购、限贷后，限售模式已经成为当前引导房地产市场购买行为，保持房地产市场稳定的重要手段。自今年3月厦门（楼盘）率先针对个人出台限制交易的措施，明确新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易。此后多地效仿，限售城市逐渐从热点一二线向周边三四线蔓延，5月郑州（楼盘）、南京、长沙（楼盘）、无锡（楼盘）、嘉兴（楼盘）、南宁等城市加入限售行列，全国已经有超过30个城市实行限售措施。多数城市明确新购买住房的，需取得产权证后满2～3年方可上市交易，部分地区分类限制，主要限制非本地户籍购房再交易转让。

连续出拳

连续出手调控，也成为抑制房价过快上涨的一个重要策略。

如深圳在2016年3月首次出台调控政策之后，尽管一定程度上降低了成交量，但房价仍一路狂奔，于是在2016年9月份，开始加码升级调控。在当年11月，在此前基础上进一步收紧了楼市政策，提高购房资格或贷款门槛。

而类似的剧情不断重复。记者梳理各地调控过程发现，几乎每个城市都出台了数轮调控政策，多角度、大范围对房价过快上涨态势施压。除了一线城市之外，热点城市中的南京、杭州、合肥（楼盘）、厦门等均是如此，即便是三四线城市如嘉兴、昆山（楼盘）等，都有过类型的情形。

精准打击

与以往调控“一刀切”有着明显不同的是，在“分类指导、因城施策”总体调控思路的要求下，这一轮调控实现了“精准打击”，因而既有效抑制了房价非理性上涨，又没有影响到库存高企的三四线城市去库存进程。

据了解，在这一轮调控中，成为全国房价上涨“领头羊”的深圳和上海率先推出调控措施，在2016年3月25日，深圳市就发布了“社保1改3、二套房首付最低4成”的调控政策，打响了新一轮楼市调控的第一枪。也就在同一时间，上海出台“沪九条”，非沪籍购房社保年限提高至5年，且二套房首付不低于五成、非普宅不低于七成等。其时，两大一线城市成为国内房价标杆城市，尤其是深圳，均价更是突破5万元/平方米、年涨幅接近60%，单价每平方米10万元+项目遍地开花的情况下，在这两个城市率先实施调控，释放了强烈的暗示意味，即率先调控过热城市。

果不其然，随后的调控轨迹明显是循着这个思路展开的。随后，一线城市调控加剧，而包括南京、合肥、厦门、苏州（楼盘）、杭州等热点城市在逐步纳入调控范围；再后来，一些受需求溢出而导致房价暴涨的环一线周边小城市如昆山、嘉兴、廊坊、固安等城市，也进入调控阶段。

全面覆盖

调控覆盖面积之大，也超过了以往，因此调控效果更为明显。

这一轮调控，除了新建商品住宅市场之外，还包括土地市场、二手房市场甚至包括住房租赁市场等，形成全方位调控态势，除了精准度很高之外，覆盖面也很广。就土地市场而言，各地均出台调控措施，防止土地价格非理性上涨，比如采取“熔断制”等等。为了完善住宅供应体系，国家出台政策发展住宅租赁市场，鼓励资本进行投资，甚至出台政策规范租赁行为，以便让消费者有更多选择。