标题：环京楼市领头羊 燕郊与固安投资客逃亡记

限购政策不断加码，环京楼市领头羊燕郊与固安楼市“掉头”，业主信心被蚕食，降价卖房仍难觅“接盘侠”。

【燕郊篇】

燕郊，几乎是北漂一时无法负担北京高房价而转战刚需置业的首站。今年三月，燕郊二手房均价已达到29879元/平方米的历史性高位，环比上涨2.96%，比去年同期上涨66.86%，新房价格更是从去年开始便出现了一轮“跳涨”，单价接连“破三万”、部分优质项目“破四万”，涨幅甚至高于北京楼市。

但近日，关于燕郊楼市成交已沦为“一潭死水”、“六折降价抛售”、“成交量历史最低”等消息甚嚣尘上。

6月27日，记者从北京国贸沿着102国道一路向东驶出北京，经过潮白河大桥，到达了被誉为“燕郊楼市晴雨表”的燕郊售楼一条街。

此街大约长一公里，街道两旁皆是各大楼盘的售楼招待处，曾一直是燕郊楼市冷热交替最直观的“晴雨表”——此处热闹非凡时说明燕郊楼市正一片火热，门可罗雀时说明燕郊楼市一片寒冬。

经记者实地走访发现，往日熙攘热闹的燕郊售楼一条街商多处售楼门店已大门紧闭，仅有少数店内还在营业，但即便如此，也仅有几个置业顾问在聊天或发呆，看房者寥寥无几，相比此前火热情景恍若隔世。

燕郊作为紧邻北京的“睡城”，楼市大起大落已成常态。2015年8月，北京市政府一纸文书将通州升级为北京城市副中心后，燕郊房价便如坐上了火箭一路狂飙。尤其在2016年，燕郊大多楼盘单价上涨速度奔逸绝尘，从16000元/平方米左右涨至30000元/平方米，甚至部分优质项目涨到了40000元/平方米。

“枪打出头鸟”。燕郊楼市无止境的“风头”终引来了“限购令”的追杀。6月2日晚间廊坊市政府发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(下称《意见》)，《意见》指出非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社保证明或纳税证明的，限购1套住房。

值得一提的是，上述新政已是本年内燕郊第四轮调控，层层加码，从“限购”、再到如今的“限贷”、“限价”，在种种“镣铐”之下，燕郊楼市终于“降温”，一夜间炒房客“鸟兽而散”。

位于燕郊京哈公路上的东方夏威夷别墅项目的一位置业顾问小李向记者透露，“政府打击的政策太多，尤其是社保要求这一块让买房门槛大幅度提高。燕郊的房子已经开始出现比较明显的降幅，调整迹象阶段。部分购房者观望情绪明显，而一些着急用钱的业主和炒房客已经开始降价抛售房产。”

一二手量价全跌

经记者在燕郊实探多个项目售楼处证实，比起以往的火爆，当下燕郊楼市成交量明显萎缩。汇福悦榕湾售楼部一位工作人员告诉记者，“我们汇福悦榕湾项目今年5月中旬刚推出的二期，截止目前成交量仅有21单，销量不济，而2014年一期推出时，仅两月时间就被一抢而空。”

另外，据房天下网的公开数据显示燕郊楼市的热度的确在持续下降。燕郊房产的浏览量自三月以来明显出现明显下降，五月浏览量较二月下降近80%。其中，去年成交量较高的小区天洋城的浏览量在三月七日达到高峰后开始下滑，其成交单价也从三月前高位一路下震，截至6月13日，环比下降超三成。

对此，亚豪机构市场研究部总监郭毅分析认为，“燕郊楼市成交低迷，一方面是供地处在低谷状态，开发商已无太多可售产品。另一方面，燕郊新房项目在五证办理上，存在一定滞后现象，加上今年以来市场监管加强，导致燕郊新房市场处于停滞状况。”

“就算没有限购政策，整个市场的新房成交量也不会很多了。”燕郊房管局的一位工作人员对记者表示，“事实上，燕郊现今已无多少新房可卖，近几年燕郊供地不断减少，这也是去年房价暴涨的原因之一，而在去年一轮去库存过后，燕郊库存紧缺。但在库存紧缺的情况下，购房者却依然选择观望，可见政策对燕郊楼市影响之厉。”

公开资料显示，近年来燕郊土地供应量逐年下降，2014年出让经营性用地面积约为33.5万平米，2015年为20.8万平米，2016年是零供应。截至目前，2017年仍处零供应状态，按照目前楼市行情以及政府一直“去泡沫”，预计2017年全年燕郊仍无住宅用地供应计划。

汇福悦榕湾项目一位销售人员向记者透露，“整个燕郊今年以来仅有十余个项目推出新盘，包括悦榕湾、碧桂园时代城、水榭花城等，但不少购房者(包括投资者)认为房价上涨空间有限而选择观望；甚至有观点认为，目前燕郊房价已到顶，将目光转向香河、唐山等价格相对较低的其他环京区域。”

“廊坊政府不可能再像从前那样大规模供地给开发商开发了，我们项目现在是最后一期待卖，整个燕郊基本进入了二手房市场。”上述销售人员补充到。

事实上，低迷的不只是新房市场，二手房市场也渐入冷清。燕郊现今的二手房价格高低不一，当前20000-30000元/平方米左右都有业主报价，但成交量几乎为零。此前二手房成交量较高的首尔甜城、星河皓月、纳丹堡、上上城、燕郊航城、天洋城等小区，在近两月成交量也极少，“后进场”的购房者都害怕政策变化出现纠纷。

据链家网一位二手房中介人员透露,“最近很少有新客户前来咨询，现在的工作主要是办理此前没完成的老客户的过户手续，现在成交量确实很少，只剩下刚需购房者‘接盘’了。同比去年此时，二手房交易量至少下降了80%，我们部门的许多同事也被派去了香河、唐山等地。”

另外，该人员指出，“燕郊二手房市场下行，除跟首付比例提升有关外，还与二手房交易成本提高有关。4月5日，燕郊对二手房交易提出新要求：实际成交价高于指导价，按照实际成交价网签；实际成交价低于指导价，按照指导价网签。”

除了成交量，下降的还有价格。去年，三河市政府办公室印发了关于三河市重点工程项目建设的通知，该通知透露了北京地铁平谷线河北段的建设将设有燕郊西、燕郊东两站，通知下发后，地铁附近的楼盘纷纷上涨，例如首尔甜城，二手房价格一路飙涨至36000元/平方米，但现在本文记者了解，该项目二手房价格已经降至25000元/平方米左右。

据首尔甜城某业主对记者透露，“我们小区的房价的确降了，年初有许多二手房都是以单价35000元/平方米左右过户的，最近成交的单子只有25000元/平方米左右，部分业主甚至接受再降价出让。”

另有，位于燕顺路上的项目上上城三季的一位业主表示，“我今年3月份以28000元/平方米购置了该小区一套两居室，但最近同样的户型已经跌至了23000元/平方米，总价大约下降了50多万，跌幅明显，但我是刚需，该买还是得买。”

值得一提的是，据6月2日廊坊市发布的《意见》称，努力把燕郊房价稳定在2016年10月的水平，确保环比不增长，而现今燕郊二手房的单价已经跌回了2016年10月水平，为此不少中介劝说记者，抓准机会抄底。

“现今紧急出手的多以‘炒房客’为主，他们手上压了几套房子，现在新政出台后，他们资金压力太大，交易周期变长，扛不住压力，只能急着甩房子。”一位中介对记者表示，“您现在可以抄底，而且绝对能买到超值的房子，平时一房难求的优质项目现今都在低价甩卖。”

降价也难离场

在北欧流传着一个童话故事《摆渡人》：一位船夫被诅咒一辈子撑船，但只要有船客接过船夫的船桨，诅咒便可转移至船客身上，接替船夫一辈子撑船。

燕郊楼市已经进入盘整期，楼市一向是买涨不买跌，购房者关注度在持续下降，炒房客着急着抛售房子，不过，尽管炒房客降价卖房，此时的燕郊楼市恐怕也难有‘新船客’替其接桨离船。

记者根据房天下网公开数据分析发现，从“3.17”限购出台以来，购房者似乎预感到了燕郊楼市的“不安分”，燕郊二手房平均成交价格与成交量皆发生剧烈下滑，成交均价从三月的31507.65元/平方米下跌到六月的25000元/平方米，均价下跌高达6500元/平方米，跌幅超过20%，而三个月的成交量仅共有743套。

记者在燕郊房产论坛上遇到的燕郊二手房业主罗鹏便是一位想离场却没有人接盘的“炒房客”。据罗鹏透露，年初他将房子以35000元/平方米的单价委托给中介，当时北京的限购政策层层加码，他认为北京的购房门槛再度提高，北漂的置业刚需会进一步涌入燕郊，坚信燕郊房价还会继续上涨。

直至五月，他的房子依然无人问津，而随后燕郊的确跟进了限购政策，对楼市一直有信心的罗鹏首次感受到了“不安”，将房子单价下调至30000元/平方米。

罗鹏的不安并非“空穴来风”，瞬息万变的楼市比罗鹏预料的更糟，房天下燕郊二手房网上不断更新出低价房源，一些优质房源业主已将单价下放至28000元/平方米。信心正在不断被蚕食，这时的罗鹏痛定思痛，将房子价格下降至25000元/平方米寻求离场。

罗鹏不愿向记者透露，他最后离场的底价，但经一位中介人员告诉本文记者，此前燕郊的二手房交易量较大的两个小区天洋城和福成五期30000元/平方米的单价都被哄抢，现今报价23000元/平方米都难有“接盘者”。记者预算，罗鹏的离场单价不会高于25000元/平方米。

另外，据记者随机抽取链家网上的信息发现了不少类似罗鹏这样的业主，从三月以来不停降价，房子却依然无人问津，例如，天洋城小区一套183平方米的二手房，总价从600万元降至458万元，降幅达31%；星月云河小区，一套96平方米的二居室，总价从原来的302万元降至目前240万元，降幅达38%，在当前楼市量价齐跌背景下，许多像罗鹏一样的炒房客开始大幅度降价寻求离场，寻求“接盘侠”。

对于现今的燕郊楼市罗鹏最具有发言权，他表示，“被套住不可怕，可怕的是像我这样高杠杆的投资客，出逃使得房价不断跌破纪录，而且随着房价继续下跌，一些刚需购房者的心里也在松动，如果以前单价10000元/平方米的炒房客看到了此版‘退潮’，定会将房价拉的更低，寻求离场，购房者对燕郊的信心不断被蚕食。”

思源地产总经理李昕炜认为，“现在燕郊楼市炒房客急离场的情况，主要是此前过快上涨时，大量的炒房客利用高杠杆炒房，现急于出手的二手房中大部分是这一类人，他们甚至有不少月供高达十几万，在政策收紧，有资格购房的人群下降情况下，都争相降价去抢少量有资质的客户群。”

燕郊的房价向上还是向下，未来走向何方成为了许多人的关心所在。

对于未来燕郊楼市，李昕炜认为，“燕郊是一个特殊的房地产市场，作为一个行政级别连城市都不算的小镇，人口数量已经超过少数省会城市，已是奇迹，此前房价地价高涨，已经透支了北京溢出产业落地燕郊可能性，但随着地铁建设，燕郊很快会变为北京的新城，北京此次房产新政策明显是在打压房产价格增长过快，而燕郊房价涨跌与北京息息相关，未来交通等利好变现对燕郊来说，有助于缓解其交通压力，也有助市场平稳。”

另有北京交通大学工商管理硕士邵长奇公开表示，“燕郊楼市未来的走势要看通州，燕郊楼市的压力线，就是通州房价的二分之一，通州涨燕郊就涨，反之亦然。”

【固安篇】

2017年6月26日，经记者实地考察发现，位于北京南部的固安，当地的售楼大厅已“沧海桑田”，已非此前那样的门庭若市，人山人海的场面。

楼市“掉头”

固安县距离北京天安门往南50公里，古来有“天子脚下、京南第一城”之称，尽管现今固安开发程度不高，但得益于毗邻京南的地理位置，首都二机场兴建和地铁大兴线南延，以及北京产业文化迁移至此地等因素，固安亦然成为新的购房热土，引来保利、富力、龙湖等大型房企纷纷进驻。

据房天下统计数据显示，2015年、2016年固安新房成交均价分别为6740元/平方米、16318元/平方米，而现今，固安新房均价已来到27000元/平方米，两年以来涨幅超过400%。

其中某些楼盘的售价甚至接近30000元/平方米，从两年前的价值洼地转身成为环京楼市的最大热点区域之一。

固安楼市的火热、一年四倍涨幅的疯狂终引来限购令的“追杀”。 2017年3月21日，廊坊市通报称，该市将于3月22日起正式实施《关于固安县进一步加强房地产市场调控意见》。《意见》指出，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。

这是一年以来，固安县第四次出台限购政策，限购程度一次比一次严厉，购房门槛不断提高，炒房客开始“望风而逃”。

位于固安北边、距离机场19公里的某知名项目一位销售人员告诉记者，“我们项目2016年主打的两居室和三居室住宅，皆已单价21000元/平方米上下售罄，当时三期项目共1200套房，排号客户却高达5000多位，楼市热闹可见一般，。即将开盘的是该项目第四期，产品皆为花园洋房，大概有300套，单价也在21000元/平方米左右，但已预约排号的购房者已寥寥无几，限购前后的楼市的热度极为明显。”

“有些楼盘是五证不全无销售资格，有些楼盘是捂盘博溢价，但大部分项目是真的卖不出去，此前产品一推出就一抢而空，但从三月开始基本一个月只能卖10套左右。”该销售告诉本文记者。

新房成交量的急剧下滑，负面效应传导至二手房市场以及房价上。据本文记者查阅房天下公开数据显示，固安二手房平均成交价格与成交量皆发生剧烈下滑，成交均价从三月的21507.65元/平方米下跌到六月的17000元/平方米，均价下跌高达4500元/平方米，跌幅超过20%，而三月至六月的成交量仅共有443套。

买涨不买跌的效应越发明显，此前炒房客们的“惜售态度”发生了转变，纷纷拿出房源来挂牌销售，且甩卖力度越来越大，但即便如此因为购房门槛的提高，接盘人很少。

位于固安北宫营的项目学府丽苑的一位销售对本文记者透露，“2014年时一个深圳炒房团以6000元/平方米左右的单价，拿下三栋楼300多套房，开春前以23000元/平方米的单价卖了几十套房。但是，近期该炒房团已18000元/平方米的单价将他们剩余房源挂牌转让，但一个月来无人问津。”

对此，思源地产总经理李昕炜认为，“现在的固安二手市场，房子可以称得上是甩卖了，市场预期急转直下，手握数十套房源的投资客都在着急离场，但即使是市场真正有资格买房的刚需一族，观望情绪也很浓，这些投资客脱手并不容易，在政策收紧，有资格购房的人群下降情况下，都争相降价去抢少量有资质的客户群。”

“与燕郊楼市一个道理，投资客被套住不可怕，可怕的是高杠杆的投资客，出逃使得房价不断跌破纪录，而且随着房价继续下跌，一些刚需购房者的心里也在松动”李昕炜分析道，“如果以前以单价6000元/平方米入场固安的炒房客不断降价，寻求离场，购房者对固安的信心将不断被蚕食。”

“京津冀一体化协同发展大背景下，任何政策的风吹草动似乎都可以直接体现出当地的真实房价。固安受益于第二机场是实实在在，但未来真正支撑起一个地区的经济，还是要靠实体产业，固安目前的房价和本身的经济能力并不相符，和投资炒作关系很大。”中原地产研究院一位分析人员表示，“固安房价实际上已经提前预支了本应逐步实现的利好增长，其中风险要警惕。”

提前透支

据记者实地考察，虽然固安新房近两年销售火爆，入住率却极低，除了固安北边温泉城、豪爵公馆等几个较早开发的项目外，其他项目一到晚上空无人烟、一片漆黑。

“大部分都是来投资的，所以入住率确实比较低，最早的几个项目当时卖的也便宜，所以还有不少本地人买来住，后来价格上去了，我们固安本地居民即便是投资，大部分也都去了更南边的霸州，新盘几乎都是外地人来买。”万华城项目的一位业主告诉记者。

另一位白天在北京天宫院上班晚上住在万华城的业主向记者表示，“我是河北保定人，因为北京房租太贵房价太高，就在固安买了房子。现在天宫院上班，第一套从万华城开车上班只需要40分钟。”该业主表示，现今固安的生活配套设施还不完善，只见楼宇，未见生活，希望固安未来不要成为像燕郊一样拥堵的睡城。”

燕郊是卫星城的反面教材，过去10多年，燕郊房地产业过于蓬勃发展，受交通发展、配套建设、等因素制约，燕郊未能真正发挥高新区、卫星城的功能，成为了经典“睡城”样本。据市场情况，近两年固安新房业主只有20%是属于河北与北京，剩下80%皆是来自全国各地的投资客。

不少人对固安楼市前景表示出部分担忧，“在产业、人口还远远没有到位的情况下，甚至交通仍然在规划中，房价却已经提前暴涨至此，固安未来房价的天花板在哪，发展前景几何，都有很大不确定，毕竟更早起风的燕郊和通州的均价也才30000元/平方米。”