标题：打破定价规则 上海首推两幅“租赁住房”用地

7月4日晚，上海规土局网站发布2幅新地块公告，首次以招拍挂的方式出让分别位于浦东新区张江和嘉定新城的两幅 “租赁住房”用地。

一名业内人士指出，未来租赁型供给会增加，房地产定价由供需演变逐渐变为现金流定价，资产价值最终由经营能力定义和左右。“现金流会成为整个房地产后时代的关键词”。

上海宅地出让的“标配”一般是15%的自持比例，租售并举思路已得到很好贯彻。今年以来政府提高了对租赁市场重视程度，出现全部持有的土地显示出地方政府积极推进相关工作的决心。

此前全国范围内也出现过“全自持”出让地块：2016年11月，首创天恒中粮联合体拿下的北京海淀区地块，需要配建100%自持商品住房面积，10%自持商业办公面积；12月，万科和住总集团在北京拿下的海淀永丰两幅宅地和综合用地，需要100%自持70年；今年6月，万科又以总价25.3亿元+70年100%自持，竞得桂城平洲一宗占地超过5.5万平方米的商住地。

中原地产市场分析师卢文曦指出，由于资金沉淀会限制发展，“只租不售”把惯于做高周转、高扩张性的房企排除在外了。此外，后续运营管理也很考验房企能力。

打破定价规则

卢文曦认为，政府选择这两个区域出让全租赁房地块，主要在于这两个区域正在优化产业结构，打造创新型区域，适合用租赁房对高科技人才产生集聚力。

嘉定本身偏向工业，产能上不及金融或者创新型业态的区域，直观反映到生活中，就是房价一直较平稳。2010年嘉定新房均价是15968元/平方米，青浦是19577元/平方米，二者相差3609元/平方米。今年上半年青浦均价涨到41392元/平方米，嘉定只有36226元/平方米，落差达到5166元/平方米。

背后原因在于青浦的产业升级转型完成较早，比如华为研发基地、北斗导航西虹桥基地、航空发动机产业基地等均落户青浦。

多名业内人士预计后续还会推出一些“租赁住宅”地块。如果新增可售住宅不多，会造成区域内供求紧张格局，不仅新房价格有上涨压力，而且基于可售房少，二手房也同样面临上涨压力。

上海中估联信息技术有限公司研发总监颜莉指出，增加租赁型土地的供给，将有利于市场结构的调整。中估联数据对土地监测的情况表明，从去年增加自持运营比例要求的条款后，部分开发商会将20%（自持+保障）以上的成本转移到可售部分的房地产，客观上推高了楼面价。因此，规定一定比例的自持经营，并不能从根本上实现增加租赁型住房供给的导向，反而会使得面粉贵过面包的故事愈演愈烈。中估联数据的LBI（土地泡沫）指数反映的就是开发商拿地后的风险情况，今年1到5月份的各地LBI指数分析表明，北上广深LBI指数高，库存紧张，价格微涨，但是成交量下降很厉害。增加租赁型土地的供给，是有利于破除现有市场环境下LBI居高不下的魔咒的。

冲击公寓运营商思路

房东东创始人全雳指出，上海租赁用地的出台，也是对现有公寓运营商思路的一种冲击，传统的包租模式必须改变，因为未来的租赁增量绝对是在土地的供应上。

颜莉进一步分析认为，根据地块保证金推算大致的土地成交价（溢价率不超过40%的前提下），再计算楼板价的话，以浦东新区张江地块为例，预计楼板均价不会超过一万，远低于该地区周边房屋价格。那么不包括装修和运营成本的话，以国外发达城市为标杆，对应的租售比约为15年。对于拿地房企来说，引进具有租赁管理经验的团队，并尽可能提高出租率，是盈利的关键。

上海市政府一直大力倡导“租售并举”的房地产发展方向，从财税、金融、户籍等方面改变“重售轻租”的现状，推动住房市场向租售并举转变，有效激活房屋租赁市场，让租房成为推进新型城镇化和房地产去库存的有效途径。

据不完全统计，近半年来，万科、保利、金地、龙湖、首开、融信等房企，在北京、广州、天津、杭州等地拿下的自持宅地或商地近20幅，支付地价款数百亿，自持比例从36%到100%不等。

上述房企陆续涉及长租公寓，而从前几年开始，很多轻资产长租公寓运营商也开始了他们的扩张之路。