标题：万科股价大涨背后：业务重估与地产股补涨效应

进入9月份后，地产股涨幅更加明显。9月1日至9月19日，A股房地产板块整体涨幅5.63%，万科A涨23.85%。

伴随史上最严的房地产调控，今年的地产股却走出了一波波大涨行情。

先是上半年部分香港内房股翻倍上涨，以恒大、碧桂园、融创中国等为代表，其中恒大涨幅更超过了4倍；进入8月以来，房企纷纷发布半年报，万科、龙湖、保利、金地等业绩增长显著，A股地产股也开始了一波上涨。

进入9月份后，地产股涨幅更加明显。9月1日至9月19日，A股房地产板块整体涨幅5.63%，万科A涨23.85%。

万科股价上涨的逻辑，首先在于，作为房企销售第二和转型先锋，其良好的业绩表现以及城市配套服务体系初步成型，多家机构看好公司发展前景；其次，地产股长期低迷，估值处于低位，在深港通的带动下，地产板块开始轮动，整体回暖。

不过，本轮地产股的上涨也明显分化，在房地产调控作用下，房企业绩差异拉大，其中全国性龙头和一二线区域龙头更被看好，股价也涨幅明显。

郁亮定调新十大业务

自8月中旬发布业绩预告以来，万科A股价便呈上升趋势，据深交所数据显示，8月16日收盘价为每股21.86元，9月15日的最高价为每股30.22元，近一个月阶段涨幅最高达到38 %。

9月1日至9月15日这半月，伴随中期业绩会的召开、万科宣布新的业务分类，旗下十大业务遍地开花，以及各区域公司的城市配套商服务实践，万科A加速上涨，涨幅超过24%。

股价离不开实际业绩的支撑。据万科中期业绩报告显示，2017上半年公司实现营业收入698.1亿元，归母净利润73.03亿元，同比增长36.47%。

克而瑞研究中心报告显示，万科上半年36.47%的净利润增速，远远高于去年的10.4%和前年的0.8%，盈利能力大大提升。

在保持利润增长的同时，万科销售规模持续高速增长。中报显示，上半年万科销售面积1868.5万平方米，销售金额2771.8亿元，同比分别上升32.6%和45.8%，在16个城市的销售金额位列当地第一。

此外，万科已不满足传统住宅领域的龙头地位，近年来其在转型城市配套服务商上的表现也被业界看好，在其上半年的营业收入中，房地产业务明显下降，物业管理和其他业务的占比开始上升。

数据显示，上半年万科房地产收入655亿元，同比减少9.6%；物业服务收入30亿元，同比增加69.9%；其他业务则收入12.9亿元，增幅达136%。

在8月25日的中期业绩会上，万科董事会主席郁亮提出了新的业务分类，共五种类别十大业务，核心业务为房地产开发、物业管理，优势业务为商业开发和运营、物流地产，拓展业务为冰雪度假、长租公寓，摸索业务包括养老、教育，潜力业务包括轨道物业、混合所有制改革。

在这些新业务中，万科在物业、商业地产、物流地产、长租公寓等领域已处于行业领先地位。

被券商和分析机构最为看好的是，万科的潜力业务“轨道物业”，深铁成为万科的基石股东后，将助力其在轨道物业上的扩张。

海通证券指出，作为行业龙头，万科在2017年加速发展，销售或将冲击5000亿，“轨道+物业”模式也将打开万科估值提升空间。

中信证券分析师陈聪认为，公司董事会换届之后，事业合伙人机制和包容的管理文化激发公司二次创业。事业合伙人机制克服了此前在规模扩张方面过于慎重的问题，公司拓展的路径主要是增加单个区域市场的占有率，较之大规模增加新城市数量风险更低，投资的潜在回报率值得期待。