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标题：“小阳春”后就是“倒春寒”

1楼

5201314 发表于：2009/4/1 13:37:00

“小阳春”后就是“倒春寒”
  时寒冰

    在经济危机仍在蔓延的情况下，发生在中国的房屋成交量大幅上升且价格上涨现象，令世界刮目相看并困惑不已：“这哪里是经济危机，分明是处在牛市阶段么？”据3月25日的《中国经济时报》报道，不仅一些开发商在提价，利用公众买涨不买跌的心理卖房，就连二手房市场，也出现了大幅提价的现象，以至于房屋中介也感慨，许多住房报价太高，“完全是瞎涨价，有点‘趁火打劫’的意思，听到楼市回暖的消息就开始涨价，而且是很不理智的涨价”。
    但清醒的人永远存在。最近，全国政协委员、林达国际投资集团董事长李晓林在接受媒体采访时认为：现在楼市出现的所谓“小阳春”只是阶段性的……房地产真正的复苏关键在于销量的长期稳定，“小阳春”后不排除“倒春寒”的事情发生。
    我深以为然。事实上，“倒春寒”的条件正在逐渐形成。
    其一，目前的量升价涨现象，与开发商和地方政府刻意营造的托市氛围，及房屋成交方式有关。
    我们不妨仍以官方数据为例，有些数据显然是自相矛盾的。以郑州市为例，郑州市房管局公布的数据是：2月份，商品住宅销售均价4355元/平方米，比1月份上涨，每平方米涨了447元。2月份，郑州市整体二手房均价为2958元/平方米，较上月下降了。
    一位郑州的房地产分析师对此困惑不已：新房4355元/平方米（环比上涨），而二手房均价为2958元/平方米（环比下跌）。莫非新房子刚买来就快速贬值？
    随后，他让人们分享了他的调查结果：开发商把买房优惠的钱直接帮你付了首付，你还按照原价来买房，再付扣减优惠金额的首付后，办理按揭手续。这样一来，“5192元/平方米成交的房子，帐面上显示的却是5900元/平方米”。既得利益集团从数据上托高房价，摧毁住房需求者心理底线的伎俩，可谓炉火纯青。
    其二，信贷政策的放宽与大量贷款资金的投放是不可能持续的，一旦利好出尽，“倒春寒”也就近在眼前。
    中国房价在经济危机中之所以逆势上涨，很大一部分是假按揭推动的结果。一位读者在给我的来信中，谈到了他的困惑：“近段，房价莫名奇妙涨了，交易量也上去了……这些怎么都和经济不协调？深圳宝安区3月17日的1手房成交均价是13000多/平方，可我经过实际调查发现，即使是保安中心区的全新房价也都是在8000元—9000元，根本没看到上万的。几乎都是清一色的8000多。”
    其实，这正是假按揭下的典型特征。哪一个做假按揭者，不希望多套出些银行的资金？而提高房价，正是实现这一目的的最佳途径。
    问题是，中国的信贷投放不可能一直延续前两个月的规模。今年1月份，我国新增贷款达到了令人瞠目的1.62万亿，今年2月份，新增贷款达到1.07万亿元，前两月新增贷款规模达到2.69万亿元，而今年全年我国总共计划“新增贷款5万亿”，前两个月已经完成了一半还多。一旦贷款投放规模收缩，加之假按揭现象正在引起决策层的关注，假按揭今后就很难再如此轻易得逞了。而这也意味着，信贷因素可能从房价的推手转变成“倒春寒”的催化剂。
    其三，因被虚涨假象“激励”造成的打折停止，故意提价等现象，正在为今后的“倒春寒”打下坚实基础。尽管有开发商提醒同行“我们现在房地产行业的调整期还没结束就开始涨价，会打击好不容易回升的销售量，这是十分不理智的，甚至会给我们行业带来灾难”，但是，能够听进去的又有几人？
    制约中国房地产可持续发展的一个最根本的问题，是房价过高，远远超出民众实际购买力的问题，这使得高房价成了无源之泉，无本之木，脱离现实的提价行为，只会进一步拉开购买力与房价之间的距离，从而，使房地产市场再次快速冷却。
    其四，中国的房价缺少中等收入者的支持，也缺少购买力的支持。
    目前，美国房价收入比在2至3的范围内，也就是说，一个中等收入家庭，两年到三年的收入，可以买一套精装修的住房（美国不允许出售毛胚房，不动产必须形成才能交易），而在中国，像北京、上海这样的城市，房价收入比都在20以上。因为，中国的社会保障体系不如美国等发达国家健全，人们的收入当中，相当一部分要用于弥补财政公共产品提供不足的缺口，只能用剩余的一部分收入去购房。在这种情况下，还奢望外国人来中国买房，只能是一种自欺欺人的幻觉。外国的投资账可是比我们算得清。
    事实上，就连过去在中国叱诧风云的温州炒房团等，不也在到美国等房价经过调整的发达国家购房吗？对比之下一目了然：发达国家的房价比中国的房价更具有吸引力。
     更重要的是，西方发达国家都有一个庞大的中等收入群体，作为购房的主体，而中国的中等收入群体始终不能形成——这是制约中国房价上涨的一个非常致命的因素，由于中等收入群体不能形成，而穷人又没有能力买房，绝大部分开发商都在以为富人盖房的理念经营房地产，问题是，中国的富人哪一个不是已有多套房产？
    遗憾的是，很多开发商并未认识到这一危险。任志强最近撰文指出：“没有人愿意成为牺牲品，没有人愿意成为别人的垫脚石，但中国革命的成功不正是有无数的英烈甘愿成为中国解放的牺牲品吗？……今后的改革也同样是不管这些人是否自愿，但一定会有一批人在现实的改革中或短时间的冲击中成为夹心层、成为弱者、成为被门槛挡在台阶下的群体。”多么可怕与冷血的观点。问题是，当夹心层成为占据人口80%的庞大主体，被挡在房地产市场之外，开发商真的能够屹立不倒吗？一个自身拿着天价薪酬的商人，能够真正理解让别人成为牺牲品的代价是什么吗？如果占人口主体的80%成为满足少数人暴富的牺牲品，那么，这将导致何等恐怖的结局？
    谎言终归是谎言，弄虚作假的“小阳春”之后必定是“倒春寒”。我对房地产业并无厌恶之感，而是充满理性的。我认为，高房价下的房地产业是畸形的，只有当房价与民众的购买力相适应的地步，房地产对经济的拉动作用才是健康的、可持续的，否则，一切都将终止于泡沫破灭之时。

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