标题：深圳：楼市见底的争议

　　2008年11月，深圳市市长许宗衡在接受港澳记者采访时表示，房地产对金融业的影响仍然处在安全可控的范围，深圳楼市应该遵循自己的规律发展，相信随着中央的政策调整，深圳楼市会恢复理性状态。

　　事实上，即便是在深圳房价滑落最为惨烈的时候，深圳依然鲜有救市的声音，而许宗衡对媒体透露的声音来看，作为中国房地产市场的发端地，深圳坚持了政府不干预市场的态度，尽管这种态度在国内房价的争议中仿佛带有某种暧昧的态度。于是深圳房价“见底”了。

　　见底

　　作为深圳普通的白领，小王在2月已经看了好几处房子了。春节过后，她身边的同事最近在深圳梅林关买了房子，有的甚至还想再买一套。于是，小王也想出手了。

　　小王准备和谈了5年的男朋友明年结婚。去年下半年开始，他们就经常一起出去看楼，但小王依然觉得房价太高，她还想再等等。去年底在深圳梅林关一大型楼盘以1万元1平方米的优惠价推了特价楼的时候，她就犹豫着想买，因为这个小区以后有地铁直通小区门口，开发商的实力和品牌也非常不错，但她最后还想再等等。

　　过年之后，这个楼盘的一期和二期已经都卖完了。最近，她又看上了龙华的一个楼盘，不过等到她终于下决心买的时候，却再一次被告知“已经卖完了”。

　　而卓越集团营销中心总经理任玲拿到公司的一月份销售数字时，感到非常的“吃惊”，她不敢相信春节后深圳会有这样的销售数字，她认为，可能的解释是，深圳房价已经见底。任玲为自己的理解找了理由，她告诉《观点地产》：“从租售比来看，深圳关外的房价已经回到一个合理的水平了。而深圳关内供应量有限，价格本身就没有怎么调整。”与任玲持相同观点的还有深圳世联地产主席陈劲松，他认为，成交量说明深圳楼市已经度过寒冬。“成交量的回暖是市场见底的信号。”但陈劲松还说：“不是说见底了价格就一定回升。”

　　此后，说珠三角价格调整到位的是王石，他公开表示珠江三角洲的楼市已经调整到位了。

　　正是在这样的基调下，深圳楼盘开始涨价了。1月5日和2月2日，此前两次开盘将均价定在12000元每平米的万科金域华府2月23日第三次开盘时定价13000元每平米。

　　但关于见底的理解显然不同。深圳著名地产评论人风语就认为深圳春节后的成交回暖有自己的原因。他认为往年深圳春节后都是淡季，谁也没有想到春节后深圳人会开始买房，于是市场本身供应量与需求量形成了巨大的反差。

　　而深圳著名地产评论家贺承军则坚定的认为，深圳楼市目前还没有真正的反转。他甚至表示，房地产市场应该回归现实，杜绝过度炒作，直面巨大存量，回应大众居住需要，正视房地产市场模式的弊端。

　　时至今日，关于深圳楼市见底的争议依然未休。

狐疑

　　在大多数深圳开发商眼中，当下似乎还不是去收拾2007年深圳房价下跌带来的残骸的时候。

　　此时大多数深圳开发商选择的是观望。

　　风语告诉《观点地产》：深圳不少开发商认为形势仍然不够明朗，还想再观望一段时间，所以没有推太多新盘上市。

　　而具有想象力的理解是，开发商们还没有从2007年四季度到2008年深圳房地产市场的惨烈竞争中回过神来，大多数开发商对当前的市场表象抱着怀疑的态度。

　　　一个显然的事实是，在2007年下半年，深圳市场开始胶着的时候，率先在龙岗区域掀起降价风潮的是招商、中海这样的房地产龙头企业。随后，万科、中海、招商、金地等深圳龙头企业先后卷入恶性的降价竞争当中，而部分中小企业则迫于市场压力，将价格调整到了让人难以理解的地步。

　　于是整个深圳市场在2008年自由落体般加速坠落。2008年，深圳房价的两个最低点出现在“五一”和“十一”。迄今为止，大多数房地产开发商在想起深圳春秋两次交易会期间的价格竞争依然心有余悸。

　　而深圳中原地产在整个2008年录得的价格数据中，“五一”和“十一”，深圳两次交易会期间的房价降到了最低点。其中2008年“十一”期间价格较2007年同比下跌40％，部分楼盘价格下跌50％。

　　恶性的价格竞争过程当中，深圳开发商最先想到救市，一种无序的，恐慌性的价格竞争弥漫在深圳开发商之间，加之金融危机带来的更为遥远的恐慌，深圳开发商自1998年之后又一次尝试了市场不确定性带来的不安全感。

　　从某种程度上来说，深圳开发商在最早的救市声音当中，他们表达的最为直接的意愿是政府能够阻止这种恶性的竞争。但很显然，在没有阻止2007年深圳高亢的房价上涨之后，深圳市政府又一次没有出面阻止房价下跌。

　　于是整个深圳房地产界对市场似乎出现了不信任感。深圳某开发商说：“所谓的回暖，就是从前一天卖一套，现在一天卖两套。”

　　竞争

　　很难评估深圳这种纯市场生态的价格竞争的好坏。但相信有部分开发商会喜欢这样的纯粹的市场竞争。例如说万科。

　　王石自2007年发出“拐点论”，万科似乎认定了自己对市场本身的判断。但当广东省政府的15条救市政策出台的时候，郁亮表示了自己的无奈，他表示万科现在甚至寻找不到兼并的机会。这就意味着尽管2008年末至2009年，万科一直在强调其市场占有率提升了，但事实并非如此。

　　一个简单的理解是，当市场下滑的时候，万科利用降价占领了市场。但很显然，在开发商没有成批倒下的时候，万科所谓的市场占有率是不确定的，因为当任何一个开发商在安全度过2009年的时候，就意味着他们会开始蚕食万科的市场占有率。

　　但广东省的救市政策与回暖的楼市给予了大多数开发商以喘息之机，从某种程度而言，政府似乎在有意的维持市场本身的竞争态势。但这又确实违背了市场竞争本身的原则。

　　很难说清楚中央政府对待市场的态度的动机何在，但显然房地产企业的市场占有率并不是其关注的焦点。正如许宗衡所强调的一样，当房地产仍未危及国家金融安全的时候，房地产市场的调整是被允许的。

　　　而站在深圳本身的角度而言，房地产业的调整似乎与许宗衡无关，房价下跌老百姓满意甚至是深圳市政府的政绩。原因简单，深圳市对房地产业依存度并不高，房地产业的兴衰对深圳的GDP影响不大。许宗衡担忧的是金融危机对深圳外贸业的影响。

　　“深圳外贸依存度高达百分之三百，其中外贸出口百分之一百八十二。这就决定这次国际金融海啸对深圳的冲击，包括对实体经济的冲击，形势是严峻的。”

　　许宗衡说这个话的时候显然比说房地产的时候严肃的多。对于房地产救市政策，他无非是轻描淡写的说“购房落户”不可取，但“购房退税”是不错的建议。

　　这是珠三角广深两市的共同点，房地产市场的兴衰对政府而言并不是最重要的。但是对于广深的开发商而言，他们面临的是致命的打击。

　　还好广东省政府给了诸多开发商生存的机会，否则即便是市场回暖，深圳惨烈的竞争态势依然难以判断。

　　曾有深圳开发商私下对《观点地产》表示，他们已经在关注那些资金链即将断裂的开发商，而且这个群体并不小。该开发商担忧的是在深圳如此恶劣的竞争态势之下，部分资金链条断裂的开发商会选择“破罐子破摔”的方式，那么，这对深圳房地产市场的打击是致命的。

　　从某种程度而言，2009年，这些开发商获得了生存的机会。

　　但中国房地产是一个很奇怪的行业，2005年，顺驰最为苦难的时候没有倒掉。2006年，他们将自己卖给了路劲基建，而后将一大堆的债务堆在了单伟豹的身上。孙宏斌则操持起了他的融创。