标题：私有化“烂尾王”中华汇　罗康瑞资本魔术

如果私有化成功，罗康瑞就是利用了房地产和资本市场的双重周期性大获其利。

　　从罗康瑞的瑞安集团的发展轨迹来看，罗康瑞借力资本市场发展旗下各大产业的手法可谓纯熟。称其为资本运作高手亦不为过。私有化中华汇将是其众多成功的资本运作案例中的典型。

　　“烂尾王”中华汇

　　瑞安建业近日公告称，公司已接触中华汇，瑞安建业可能会对中华汇提出收购。受收购消息刺激，中华汇周二在伦敦收盘大涨25.87％

　　而这仅仅距离瑞安分拆一部分地产业务注入中华汇房地产有限公司，并令其在伦敦市场上市不到两年。

　　据了解，2007年6月，瑞安建业将旗下五个位于北京、大连、青岛及成都的停建房地产项目注入中华汇房地产公司，令中华汇在英国伦敦创业板AIM市场上市。瑞安建业持有中华汇已发行股本约40.4％的权益。

　　资料显示，当时中华汇通过发行新股及可换股债券募集资金约为42亿元。而在过去一年里中华汇的业务不断扩大，至去年6月底为止，其发展项目共13个，总楼面达130万平方米，较上市初期增加了1.75倍。

　　据了解瑞安参与中华汇参与的项目有重庆解放碑瑞奇大厦和广州的第一大烂尾楼大鹏国际国际广场。

　　重庆解放碑瑞奇大厦曾四度易手，最后被中华汇以4.1亿元总价拍得。而在去年年底，瑞安宣布放弃原拟以13.88亿收购的广州环市东商圈的大鹏国际国际广场。

　　瑞安建业从2005年9月开始从事收购停建工程项目。当时罗康瑞强调，“收购现有的停建工程项目并改装出售，将成为公司未来主要业务之一”。运作模式将锁定“与具有专业知识以及信誉的国际伙伴组成合营企业”。

　　在罗康瑞看来，“瑞安建业向中华汇注入的数个停缓建项目，内部回报率不低于40％，新落实项目的目标回报率则不少于25％。”

　　据了解，为控制风险，瑞安建业一般选择在项目的后期介入。其收购大连希望大厦时，该大厦已接近竣工，购入成本连包装费用预计8000元/平方米，按现时的市场售价，该大厦早已超过当时的目标价1.3万元/平方米。

　　罗康瑞资本魔术

　　从罗康瑞的瑞安集团的发展轨迹来看，罗康瑞借力资本市场发展旗下各大产业的手法可谓纯熟。称其为资本运作高手亦不为过。私有化中华汇将是其众多成功的资本运作案例中的典型。

　　据了解，罗氏家族执掌香港四大集团，罗康瑞父亲是香港鹰君集团已故创办人罗鹰石。作为香港富豪家族的第二代，罗康瑞于1971年在港创业并成立“瑞安集团”，在内地兴建著名的“上海新天地”。其个人拥有中国基建港口、瑞安建业和瑞安房地产，及在伦敦上市的中华汇臣地产。罗康瑞还表示，计划将瑞安建业旗下的水泥板块法拉基瑞安分拆上市。

　　罗康瑞接受媒体采访时指出，私有化中华汇的原因是由于该股成交及股价偏低，加上部分基金股东要求套现，故拟提出私有化。他同时称，当年分拆中华汇已令有关业务得到即时融资，使业务得以扩大，故当时分拆的决定十分正确。

　　有业内人士分析，由于资本市场对中华汇关注较少，中华汇的股价和成交量都接近仙股，瑞安此次私有化中华汇的价格相比市场交易价格即使有一定的溢价，收购价格也会相对较低。对比2007年在伦敦上市时的融资额，罗康瑞做了一个在行业高峰期高价卖出，行业低谷低价赎回的划算买卖。甚至可以在私有化中华汇之后，对其进行重组，待行业回暖再将其上市。如果私有化成功，罗康瑞就是利用了房地产和资本市场的双重周期性大获其利。

　　瑞安的这种高超财技得到了外界的认同。

　　2009年2月12日瑞安集团正式宣布与农业银行签订130亿元的3年期意向授信额度，其中80亿元将用于瑞安房地产项目发展。瑞安也由此成为2009年获得大型银行授信的第一家房地产企业。

　　根据协议，农行将为瑞安集团提供总额130亿元的3年期意向授信额度，其中80亿元用于瑞安房地产项目发展，另外50亿元将用于拉法基瑞安水泥以及中华汇的项目发展。

　　130亿授信对于资金普遍不宽裕的房地产企业来说，显得尤为重要。对于瑞安房地产来说尤其如此。罗康瑞曾预测，未来2年内，瑞安房地产的资本开支将达到104亿元，包括20亿~30亿元建筑成本及其他的动迁费用。

　　与之相对的则是瑞安房地产2008年欠佳的销售表现：公司只完成36.5亿元的销售额，相当于58亿元销售目标的63％。

　　2008年，瑞安房地产更是调整了在内地投资的步伐。去年9月，公司宣布暂缓原计划投资50亿元的云南香格里拉度假村发展项目，其合作伙伴永菱通金融也宣布延迟投资瑞安房地产旗下重庆及上海地产项目。