标题：深圳买方“断供潮”才落 卖方“毁约潮”又起

　　2008年，当房价持续走低时，买方毁约成为一种潮流，当房价跌破定金时，一些买主不惜选择断供、毁约等手段减少自己的损失，随着房地产市场进入寒冬，买方毁约的报道也屡屡见诸报端。

　　而进入2009年，在粤十五条实施之后，深圳楼市明显回暖并持续至今。国土局统计数字表明，到3月底深圳存量住宅已跌破5万套。

　　于是，另一种相反的毁约形式出现了——二手房卖方毁约！有专门从事房地产诉讼的律师反映，原来两三个月才有一宗的卖方毁约纠纷，3月份仅咨询电话就接到几十个。警惕或将出现二手房卖方毁约潮。

　　典型案例 毁约业主覃女士成被告

　　家住深圳市南山区雅仕荔园的余女士本来看到楼市开始回暖，就决定趁此机会换一套大房子。可是没想到，当余女士看好房子，交完定金后，房子的业主却嫌钱少反悔不卖了！无奈之下，余女士和丈夫一纸诉状把二手房的业主告上了法庭。余女士成了业主毁约首当其冲的受害者，而她仅仅是近期涌现的一个典型案例。余女士状告业主覃女士毁约一案，目前已经由南山法院受理，按照排期将在5月份开庭。

　　余女士告诉记者，在今年1月7日，她和家人通过房地产中介公司，相中了覃女士的一套房子，双方签订了一份《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，余女士以106万元购买覃女士的这套房产，两日内先支付定金2万元。而根据合同约定，覃女士要在3日内出具全权委托公证给担保公司和中介，委托担保公司融资赎楼。同时，双方还约定任何一方违约需按房屋总价的20％支付违约金，并承担由于守约方提起诉讼而支出的诉讼费、律师费等。

　　不料，合同签订后，余女士如约履行了定金支付义务，并为覃女士垫付了公证费380元。但是15天后，也就是双方约定去银行办理手续的时候，覃女士突然反悔不卖了，只肯退还余女士的2万元定金。

　　无奈之下，余女士委托律师一纸诉状将覃女士告上了法庭。诉状称，覃女士在经过中介及律师的多次催促下，仍然拒不履行涉案合同，致使涉案合同无法继续履行下去，构成了根本违约，要求覃女士承担涉案房产总成交价款20％的违约金。

　　现状：业主毁约诉讼咨询猛增

　　深圳市二手楼律师团的首席律师张茂荣表示，从3月份以来，关于“卖方主动毁约”的咨询他已接到几十宗，接手办的就有两三起。“去年可能两三个月才会碰到一宗卖家主动毁约的案子，但近两周我已接到几十个客户咨询‘卖家想毁约该怎么办’的电话。”张茂荣说。

　　其实，问题的关键就是楼市涨得快。张茂荣分析，“去年的楼市行情不好，一直在跌，只有买家买了后悔要毁约。今年房子一天一个价，便成了买家要买卖家不卖。”

　　同时，张律师还告诉记者，现在一房两卖的情况也有增多迹象。根据张律师总结，目前已经出现了3种常见的毁约现象，希望购房者能提高警惕。

 业主毁约“三大损招”

　　记者从张茂荣律师处了解到，近期出现在房地产买卖纠纷中的“业主毁约三大损招”，特此列出供读者参考，并配上破解招数，希望能提醒读者注意。

　　以租客名合法解约

　　该情况出现于有租约的二手房买卖中。租客具有同等条件下的优先购买权，签约时业主没有告诉买方存在租约，或虽然告知但并没有保证租客能够放弃优先购买权，签约后一旦房价上涨，便借用租客名义起诉至法院，要求确认双方的买卖合同无效，租客胜诉后实际并不购买，房子还是业主的。

　　拆招：租客具有法定的优先购买权，起诉后法院一般都会判决买卖合同无效，故签约时一定要业主写明有无租约，如有租约需写明“卖方保证租客放弃优先购买权，如租客拒绝放弃导致本交易无法进行视为卖方违约，卖方应双倍返还买方定金或按房地产交易总价的一定比例支付买方违约金”。

　　“虚拟诉讼”自封房屋

　　实在找不到任何毁约理由的情况下，虚拟一个债权债务关系，找一个朋友，就说自己欠了他多少钱，让朋友起诉自己，并查封涉案房屋，导致交易被迫中断。

　　拆招：在合同中约定“本合同履行过程中，如因卖方债权人主张权利查封了该物业导致交易无法进行，视为卖方违约，卖方应双倍返还买方定金或按房地产交易总价一定比例支付买方违约金”，同时建议过户前所有款项都予以监管。

　　“恶意串通”共有权人提异议

　　此情况出现在有共有人的二手房买卖中。同租客一样，共有人同样享有优先购买权，未经共有人同意的房地产买卖一般无效。共有人之一与买方签订买卖合同，签约后以另一共有人不同意为由解约，甚至以另一共有人名义起诉查封涉案房屋要求确认合同无效的情况时有发生。

　　拆招：房地产证上有共有人的，尽量让所有共有人都在合同上签名。