标题：美国楼市成交量上升 回暖仍不确定

美国抵押贷款银行协会（Mortgage Bankers Association，MBA）的数据显示，4月3日当周抵押贷款申请指数上涨4.7%至1250.6，前一周为1194.4。

　　“这一结果确认了美国房地产市场出现初步企稳迹象。”宏源证券宏观研究员房四海教授表示，在一个多月前，多项指标转好，美国政府已经初步乐观地认为，美国房地产开始回暖。

　　但这一结论仍然面临着宏观经济是否能够走稳的不确定因素。3月份经济数据仍然下滑，在美国从事房地产业务的美亚置业集团董事长梁健立认为，“我有理由相信房产市场仍未见底。”

　　二手房成交增加 新开工增长

　　美国市场的多项指标开始回暖。

　　美国官方对房地产市场回暖较为乐观。根据新华社的消息，当地时间4月14日美国总统奥巴马在华盛顿乔治敦大学发表演讲时说，美国政府为应对当前危机采取了一系列举措，随着这些措施发挥效用，美国经济正呈现出好转迹象，他已看到美国经济的“希望曙光”。美联储主席伯南克14日也表示，美国经济衰退显示出减弱的初步信号。但他们都强调，美国经济离复苏还有一段距离。

　　美联储3月17、18两日公开的市场委员会会谈纪要，尽管对经济增长在2009年收缩的判断未有改变，但报告中明确提到房产市场的向好，即使还不能做出房产市场就此反弹的判断，但继续下跌的空间已经非常有限。

　　最新数据显示，抵押贷款活动中的再融资占比从3月底的79.1%降至4月的77.9%。房四海分析认为，该指标的下降表明可能“购房者偿付能力计划”的正面作用目前惠及新的抵押贷款，初步显示出新抵押贷款的比例在增加，不仅仅是为再融资活动提供支持。

　　房四海称，目前美国房地产市场转好的表现，是从二手房的成交增加开始的，最为重要的指标是，新屋开工量的增长。2月份二手房屋成交量较1月份上升8.6％，为半年来首次回升，其中房产重灾区加州3月份银行发出收房通知书比2月增加29.3%。达54268宗，比一年前增加26.3%。

　　美国商业部出台的报告表示，受惠于建筑共管公寓和镇屋的回暖，2月份当地新屋开工总量较1个月前大幅上升22.2％至58.3万间，超过市场预期的45万间，一举打破先前当地新屋动工量连跌7个月的颓势，并被认为可能是房地产业接近“触底”的表示。

　　虽然2月份的动工量比去年同期还是下降了47%，而美国地产业离真正复苏应该还有一些距离，但是这一有利消息立刻让人们振奋不已，股市也随之上升。

　　但是短短两个月的表现，是否能够表明一个持续的稳定的回暖仍然有不确定因素。

　　美国楼市仍未见底？

　　虽然乐观的情绪提振了美国人民的信心，不过，3月份的经济数据也给这种刚刚恢复的信心泼了一瓢“冷水”。美国商务部（Commerce Department）公布，3月份零售额较前月下降1.1%。经济学家此前预期为增长0.3%。3月份CPI下跌0.1%，失业率超过8.5%。失业人口超过3.3百万。

　　在零售额报告公布之前的数周，人们都一直希望衰退正接近触底。在美国从事房地产销售的美亚置业集团董事长梁健立认为，商业房产问题仍未解决及信用卡坏账持续增加，经济仍有下跌风险，“美国房地产市场仍未见底。”但他认为，总统奥巴马救市措施及部分企业今年首季录得盈利，相信救市应在第三季度稳定。

　　尽管美国3月份零售额下滑，房四海教授认为这是前两个月销售回暖过快导致3月份表现不佳，但是4月份仍然有希望有所回升。不过，大部分经济学者认为，由于消费者和零售商都疲弱无力，预计整体经济要到今年下半年才会显示出增长。

　　房地产是否能够先于整体经济复苏，则需要政府进一步稳定信贷政策和救助政策。

　　政府救助效果分化

　　美国政府仍然在积极救助业主保住自己的住房。奥巴马当地时间4月9日表示，创历史新低的房贷利率对美国再融资房主来说是一个“好消息”，他敦促民众抓住这一良机。由于美国联邦储备委员会的“特别举动”和政府采取的一系列举措，美国30年期房屋贷款利率目前已降至4.78％的历史低位，700万至900万美国房主可望通过再融资减轻房贷负担。

　　但美国政府的救助停留在金融救助方面，且更多地倾向于金融机构的救助。总统奥巴马宣布提供7500亿美元从两房购买有问题债券，但对于在水深火热之中的业主，却并未直接加以援手，这可体现政府政策是以稳定经济体系为主，而对于房地产发展政策并未有任何积极改变，未来任何金融机构再以房产而发展衍生工具将受到严厉管制。

　　美国刚刚放宽银行入账方式，由以往市值入账会计准则改为成本入账方式，梁健立认为，此举令银行可调整账目以掩盖有毒资产，及国有化部分银行等等措施，虽暂时稳定银行业，但商业房产及信用卡坏账仍未能解决，银行贷款十分严谨。再加上银行有超过60万套收回物业在他们“影子仓”内，银行对贷款申请收紧，单是2月份贷款申请下跌超过10%。

　　最近，美国部分最大的抵押贷款公司正在加大对拖欠还贷的房主的止赎力度，即取消借款人的赎回权。摩根大通（J.P. Morgan Chase & Co.）、富国银行（Wells Fargo & Co.）、房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）都表示，它们在最近几周增加了止赎活动。这些公司称，它们取消了暂时中止止赎的内部延期。摩根大通和富国银行等抵押贷款服务公司主要收取抵押贷款的还款，并同陷入困境的借款人共同处理它们持有的贷款或是投资者持有的贷款。房利美和房地美在它们的延期期限3月31日结束后，都加大了止赎房屋的销售力度。房地美说，它已开始完成部分止赎销售，其中包括投资性房产或是二手房，不过对根据奥巴马的计划可能有资格进行修改的贷款，它们仍在继续推迟取消赎回权。部分抵押贷款公司表示，正在采取步骤让借款人保住自己的房屋，只有在别无选择时才会诉诸止赎的做法。

　　由于抵押贷款公司推迟了对拖欠还贷的借款人采取行动，止赎房屋的销售曾在2008年下半年出现了下降。但跟踪贷款情况的LPS Applied Analytics称，今年这类房屋的销售出现了小幅上升。RealtyTrac称，2月份与赎回有关的申请较此前一月增加了近6%，较上年同期增长了将近30%。

　　但Financial Analysts Journal最近的一个分析认为，以房价与家庭收入比来衡量，与历史水平相比，全美范围的房价仍不便宜。