标题：中国必须向高房价宣战

——腾讯网《博鳌亚洲论坛》专文曹建海

房地产是中国未来最大的不确定因素，也是中国经济这艘巨轮复苏、返航面临的巨大礁石。中国政府寄望继续依赖房地产这一传统引擎拉动日益重要的内需，而中国的老百姓普遍希望房价大幅度回落，或者由政府提供更多的经济适用房和廉租房以解决居住问题。目前，高房价问题成为全社会最为关注的问题，怎样解决这个问题，可以从根本上检验政府“执政为民”的成色，更体现政府领导人大国治理的能力和智慧。


一、房地产业拉动经济增长，是一个伪命题
2008年11月10日，国务院总理温家宝重申房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用，要求出台政策促进房地产市场平稳健康发展。


不过，由房地产业拉动的国民经济增长，究竟是房地产开发商们创造的，还是由作为其上游的规划设计、建筑、装饰装修、建材、家居设备等部门创造的，稍微有些常识的都可以给出惟一正确的答案。但是，在一个只允许开发商从事住宅开发的国家，即使是最高政府领导人，在推动国民经济增长的产业判断上，也会出现违背常识的情况。


一个最简单的道理，如果住房商品化可以覆盖全部城乡土地，如果在坚持严格的城乡统一规划条件下，允许任何经济主体从事住房开发，则在中国城市化和新农村建设大背景下的中国，绝无房地产开发不振从而拖后国民经济增长速度的情况发生；而为广大人民诟病的高房价问题，必将在居民自建成本的压迫下，低下它那持久高昂的头颅。


把老百姓的住房、医疗、教育等最基本需要，当成垄断经营的企业事业单位借机要挟和财富掠夺的工具，是1998年中央政府为应对亚洲金融危机、扩大内需的重要改革之举。其中，医疗、教育改革的最大成就，是造就了一大批心灵和肌体皆被金钱腐蚀的“白衣天使”和“人类灵魂工程师”群落，以及及其低效但昂贵的医疗和教育服务。目前，中国政府在公众的巨大压力之下，正在设法修复传统的市场化、产业化改革带来的负面影响。但在关系国民经济增长的房地产领域，中央政府的所作所为，始终与公众愿望存在巨大差距，甚至是背道而驰的。


在房地产领域，温家宝担纲总理的第一任，就于2003年出台了国务院18号文，将原有房改方案中作为供给主体的经济适用房，列入只有少数中低收入阶层才有可能享有的“保障性住房”，将绝大多数城镇居民驱赶到开发商任意定价的商品房市场，由此中国经历了2003年以来全国房价和房地产投资持续高涨、国人望而生畏、地方政府和开发商获取暴利的虚假经济繁荣时期。痴迷于高房价导致的房地产投资高色增长从而快速拉动经济增长的梦想，现任和上届政府始终对房地产业情有独钟，不顾公众降房价的强烈愿望，导致民怨原来越多；而当政者也认为民众不能理解其良苦用心。


在我看来，高房价下的房地产业不仅不能成为拉动国民经济增长的最主要动力，而且必将成为中国经济复兴的最大障碍。首先，高房价损害了居民消费福利，在高房价下，出现了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影响了一些城市年轻人的创业热情；在高房价下，工人的工资即使上涨，也失去了改善生活的意义。其次，高房价必将危及中国产业的国际竞争力。高房价推动的高工资势必推动商品价格的虚高，将使中国制造业布香港地区的后尘，失去国际竞争力。即使世界经济复苏，中国产品的出口也将失去扩张的机会。最后，高房价直接影响社会总产品的交换和分配效率。房价高了，租金自然大涨，店铺的生存就成了时下最艰难的一个问题。当商铺普遍无法生存时，货物必然不能畅其流，失去了“外部需求”的、全球1/4-1/3的工业品生产能力，必然面临一个更加凶险的环境。由于国内消费被高度压制和阻塞，大规模投资推动下的产能过剩问题会更加突出，必然在不久的将来深层危及中国的银行体系安全，引起金融和经济体系的大危机。


二、高房价造就严重的社会分化，影响消费扩张和经济可持续增长
以促进国民经济增长为借口，房地产业迅速大规模地转移了社会财富，为地方政府和官员、开发商营造了一个取之不尽、用之不竭的滚滚财源。在房地产开发业为核心的利益机制下，地方政府、房地产开发商、炒楼机构和个人，甚至商业银行，形成了极度强势的垄断房屋流通环节的产业链，他们相互勾结，藉此获得巨额暴富。显然，不打破房地产暴利，就根本谈不上老百姓买得起房、住得起房的民生问题，幻想维护中间环节高利润条件下的改善民生肯定是不现实的。高房价、高地价形成两极分化，打破了社会正常的价值体系。由此，土地、房屋成为聚集社会财富的“聚宝盆”，而流动性资产，包括货币（表现为通货膨胀）、科技成果、人类精神财富等，相对处于贬值的状态。


在高房价下，既得利益集团借机暴富，已购住房自助者沦为房奴，而绝大多数新进入城市者则限于买不起房甚至租不起房的窘境，整个社会财富呈现向土地房产集中地局面，推动了社会阶层的分化。高房价的暴利机制，严重打压了普通居民的收入增长空间。由于收入分配严重分化，绝大多数居民虽有消费的欲望，但根本没有可支付的消费能力，中央寄望扩大内需特别是消费需求，也变成了海市蜃楼。


仔细分析我国房地产业的崛起，以及给公众和我国的经济体系带来的巨大阵痛，我们认为主要原因在于房地产业在发展壮大过程中，违背了经济社会发展的三个基本原则：一是违背了市场经济条件下公众自主选择原则。在我国的房地产领域，房屋开发只能经由房地产开发商，城镇居民不能自己建房，不能组建住房合作社，很明显违反了市场经济条件下公众自主选择这一基本原则。二是违背了商品经济社会公平交易这一基本原则。在房地产领域，不公平交易大行其事，如政府为高价拍卖土地，以公共利益为幌子，低价征用农民集体土地；政府与开发商之间，政府处于土地出让的卖方垄断地位，土地作价则根据官商关系不同而因人而异，形成形形色色的土地定价；在炒楼者和消费者之间，投机者轻易可以通过囤积房屋加价出售，这也明显属于不公交易。三是违背了私人劳动和社会劳动的一致性原则。个人或企业通过自己的私人劳动，提供社会所需要的物质财富，中国的开发商虽然也付出了“辛勤运作”的劳动，但是他们的私人劳动并不是老百姓愿意接受的。老百姓希望自己有权利建房子，不希望被你替代，更不希望以远高过自建成本的价格购买房屋。所以强制性的房地产制度让开发商做了房屋建设的甲方，并借此获取超额垄断利润，其结果很难被群众接受。


很显然，我们把房地产业当成支柱产业的政策，开始面临着耕地与人民财力的枯竭，中等收入的城镇居民，包括已经购房的中产阶层消费能力枯竭问题。依靠这样的嗜血产业拉动国民经济增长，不仅房地产业本身必将面临需求大幅度萎缩、房价调整等生死问题，从而拖累国民经济增长；而且高房价对其他产业和居民消费的挤压，也透支了我国经济增长的未来空间。


三、高房价和建筑垃圾化是中国政治腐败的标志，形成党群、官民对峙局面，严重损害了共产党的声望
高房价既有建设开发体制问题，更与政治腐败密切相关。事实证明，在中国这样一个土地并不稀缺的国家，高房价实际上是与腐败程度直接相关的。由于房地产开发中的官商一体化和狼狈为奸，社会矛盾被激化，共产党员和官员的社会声望普遍跌入历史低谷，这恐怕是那些改革设计者所没有预料到的。


与高房价相对应的，是中国建筑物质量的低劣，早已成为普遍的问题。这既有房地产开发商、建筑商、监理商追求利润最大化的内在原因，更有地方政府监管缺失的问题。在当代中国，民用建筑特别是住宅的寿命非常之短。例如在北京市，政府拆迁的最新重点已是80年代甚至90年代初的建筑物。根据建设部统计，中国各类建筑物以每年5亿多平方米的规模剧增，而其中大量建筑物的实际寿命仅仅30年，远低于《民用建筑设计通则》的规定年限。由于规划短视、设计缺陷、偷工减料的综合因素作用，中国建筑的平均寿命“50年罕见、30年普遍”，不及国标规定最低使用年限的60%。从这个角度看，所谓城市化建设“日新月异”，实际隐含着“金玉其外，败絮其中”、劣质工程成规模制造的实质。


建筑质量的日益低劣化，是有其深刻的中国特色背景的。从建筑业看，无论是工民建、市政，还是高速路桥、铁路、水利的设计、施工、监理，都通过层层承包，向私人承包制发展且越演越烈。这种趋势促进了建筑企业的日益空心化，即皮包公司化，而且越大的公司，皮包公司的特征就越明显；从房地产开发看，几乎完全垄断了商业和住房开发活动的、90%为私人企业的房地产开发企业，在其开发企业建造项目的过程中，为了追求利润最大化，热衷于使建筑成本“能小则小、不能小也要小”的运作方式，造成了建筑质量的大幅度下降；在建设规划管理领域，一些地方政府领导在城市建设上不讲究质量、效果，只追求速度、表面形象，追求任期内的政绩，城市建设中流行边规划、边设计、边施工的“三边工程”，草率上马，不少工程成为垃圾建筑。


依据我国宪法，城市土地和集体土地都属于公有制土地，政府本应通过划拨手段安排土地给土地所有者——城乡居民满足居住需求而使用。由于理论认识上的一些误区，由政府出面、开发商主要经营的所谓“土地市场化”，实际上是变相把公民拥有的土地，高价再卖给公民，而政府机构、行政官员和房地产开发商，则往往籍此谋取单位和个人的经济利益。为了维护开发商等既得利益集团的利益，政府限制各种自然的、可能成为房地产开发商竞争对手的房屋建设形态，包括居民自建房、合作建房、集资建房、单位建房、建筑企业开发房屋等途径，全力扶植房地产开发这一所谓的国民经济支柱产业，促成房地产开发业这一超级创富模式，而且往往开发商背后，都有作为利益共同体的一个官员或官员集团，在其背后的鼎力支持。


在中国，房地产开发企业是城市规划的习惯破坏者。在最初的设想中，房地产开发企业的目标是统一规划、统一开发。但中国的现实是，透过关系获得土地、修改规划以便更大限度地获得土地增值，一段时间内，几乎成了房地产开发企业的一种常态。在这种体制下，城市规划就成了地方政府和房地产开发商任意涂改的试验场——一旦是房地产开发商看上的土地，一些地方政府就设法修改规划，然后不顾由此可能给居民带来的损失，并动用各种力量强制拆除居民房屋，最后建成让房地产企业实现最大化获利能力的物业形态。2005年，洛桑国家管理学院在其编制的国际竞争力报告中，将中国城市规划水平排在61个样本国家的最后一名！


四、高房价是中国城市化的最大障碍，解决“三农”问题必须解决高房价
从更深层面上分析，鼓舞中国房地产业持续增长的城市化，其实质是包含大量失地农民和人口失业的虚假繁荣和贫困的城市化。尽管统计上的城市人口和实际的土地、房屋建设面积都在持续增加，但房地产行业已逐渐成为既得利益集团从城市原有居民和新进入的居民中转移财富的游戏。


人是城市的最基本要素。所谓城市化，实质上就是农村人口转化为城镇人口的过程，就是人口向城市地区集中、或农业人口变为非农业人口的过程。中国的人口中大头是农民，目前我国统计局的城镇人口在43%左右，但如果剔除根本没有能力在城市置业甚至租房的农民工因素，实际城市化率只有28%。在城里绝大多数人都望而生畏的高房价面前，农民对于住房，甚至连想象都不不可能。


1998年中国房改以来到2007年，中国的城市建成区面积由2.138万平方公里扩张到3.547平方公里，增加65.9%；城市房屋建筑面积由1998年的70.9亿平方米扩张到2006年的174.5亿平方米，增加146.1%。但中国城市的人口密度实际上是下降的。2006年以前，我国城市人口数量限于城市户籍人口，2006年修改为按城区人口与城区暂住人口之和。2006年我国城市平均人口密度为2238人，2007年降为2104人。


即使饱含了暂住人口，在高速的城市面积扩展面前，城市人口增加注定是滞后的。这决定了城市这样一个高效利用土地的经济聚集体，反而成为一个浪费土地的工具。显然，高房价成为农村人口转为城市人口的最大障碍。国家统计局的一项统计显示，农民工在城市打工，大多居住在简陋的宿舍里。据调查，有29.19％的农民工居住在集体宿舍里，有20.14％的农民工居住在缺乏厨卫设施的房间里，有7.88％的农民工居住在工作地点，有6.45％的农民居住在临时搭建的工棚里，还有12.54％的农民工在城里没有住所，只能往返于城郊之间，或回农村居住。


可见，平抑房价不但直接影响“三农”问题的解决，还影响城市化进程。在城市工作的大部分农民工，没有固定住所，无力购买商品房，无权购买经济适用房，也没有廉租房供应，大都只能住在城乡结合部。这样的城市化不是以人为本的城市化。只有广大的没有户口的外地大学生和农民工在城市安居了，才能使城市真正和谐起来，促进城市进步和现代化进程。


而在高房价的压力下，城市仅仅是农民工停留的“驿站”，他们每年只能像候鸟一样在城乡之间漂移，形成一年一度的独特春运景观——这个应当令我们的执政者感到耻辱，激起他们与高房价斗争不是包庇、沆瀣一气的决心！


五、香港模式终会将中国引向不归之路，应立即远离香港模式
我国香港特区长期上世纪90年代以来，通过“非饱和供应土地”来维持高房价，虽然为政府带来了财政收益，但房地产业的“挤出”效应，使财富过多地集中在非生产性资产上，收入集中在非生产部门的居民手中。手中握有房产的中产阶级不愿意资产贬值，而政府顾及中产阶级利益，一直在维持高房价，导致香港长期竞争力的大幅度降低。目前香港的支柱产业主要金融、港口、机场、房地产业等现代服务业，由于地价过高，香港第二产业发展近乎空白，香港经济对外依赖非常严重，经济安全性较差；而且，由房地产催生的泡沫经济，时常引发香港房价的大起大落，给香港经济带来了巨大的破坏性。


中国效法香港住房制度，造就了目前全球最严重的房地产泡沫，迄今处于积重难返的地步。由于担心房价回落对经济增长的影响，中国政府采取了房地产救市、防止房价大落的一些列政策。除了各项购房税收见面之外，政策还降低了信贷限制和住房消费信贷利率，在很大程度上将房地产行业风险转移到银行业身上，希望借助商业银行体系获得的国家信用，在保证货币流动性和降低存贷利差等手段基础上，保持房地产市场的稳定。


可见，高房价是发生经济危机的罪魁祸首。上世纪90年代，全民炒房、土地价格高出美国3倍有余的日本房地产泡沫破裂，房市出现全国性大暴跌，整个经济也受到了重创。此后10年，日本长期处于萧条期，经济增长始终徘徊于衰退与复苏之间，被经济学界称为“失去的10年”。美国“新经济”泡沫破灭后，房地产成为布什政府推动美国经济增长和居民收入增加的重要手段，房价暴涨催生了次级按揭业务、以按揭贷款作抵押的证券、各种金融衍生品的爆炸式增长，成为本次金融海啸的元凶巨恶。


历史反复证明了的一个颠扑不破的道理：不解决高房价、高地价问题，甚至依靠高房价拉动经济增长，无疑是饮鸩止渴、抱薪救火，最后必然被高房价所害，最终引发严重的经济危机甚至经济崩溃。


六、向高房价挑战、解决城乡居民住房问题，是中国政府和中国人民义不容辞的职责
目前房地产市场萧条主要表现为开发商主导的商品房市场萧条，而政府主导的位置和价格合理的保障房则销售旺盛。政府救房市的着眼点在于为开发商解困，我认为不如趁机厘清建设体制，撇开开发商留待以后处理。根据我的了解，即使开发商把房屋卖给政府用做保障房，或通过银行贷款解决资金链之后，在房价继续大幅走低的条件下，开发商并没有动力进行房屋新建，从而国家希望救助开发商而拉动经济增长的愿望势必落空。


与此相对应的，是我国各种自建房、集资建房、单位建房的欲望很高，也完全有能力建房；中低收入群体对于获得政府保障房的期望很大；农村集体宅基地建设小产权房销售的愿望也很大；地震灾区灾后重建家园的愿望很大。但是由于体制的限制，除灾后重建外，上述有效住房需求则牢牢地被我国的土地管理和建设开发管理体制禁锢了；保障房建设政策的执行则被限定于“不会冲击商品房市场”的原则下，将保障房建于偏远地带，并且定价水平越来越接近于商品房。可见，与其不惜未来银行体系毁坏拯救房地产商，不如通过体制调整疏导居民住房消费需求，同时为银行体系建立房地产信贷危机的“防火墙”，于国于民更为有利。


只要保障房在正常地段正常建设，那么对扩大内需的拉动作用将是非常明显的。从房屋形态的最终层面看，剔除土地位置引起的价格差异，商品房和经济适用房在使用价值上并无任何不同，差的是后者不能为地方政府和房地产开发商提供不劳而获的“暴利”。由此看来，以商品房投资为绝对主体的房地产开发业所创造的GDP，本质上是通过排斥居民自建、单位自建、政府保障性住房等形态而获得的不当得利，不仅对城乡居民消费，而且对农工商等经济实体发展，都形成了严重的透支。


经验证明，以盈利性房地产开发为支柱产业的做法，虽然在拉动建材、钢铁及家电家居用品等产业方面发挥着重要作用。但是，以下两个方面的负面影响，可能抵消上述积极作用：一是住房价格远远超过居民家庭收入水平及其增长，导致房屋大量积压过剩；二是房地产的过度开发及其过度拉动的钢铁、建材等产业，对土地等自然资源和环境形成了严重的危害。


相对而言，非盈利性或微利性住房开发按照相当于或略高于房屋建设开发成本核定房地产销售价格，可以大大降低局面购房的支出成本，为居民在获得住房的同时，同时合理安排吃、穿、用、行、教育、医疗等消费支出，实现生活水平的均衡提高；同时，非盈利性或微利性住房开发由于具有明确的使用指向性，不仅节约了营销费用、利润等不必要的支出，更避免了商品房销售的过剩问题。由于非盈利性住房开发同样带动钢铁、水泥、工程机械、建筑业等产业，因此大力发展非盈利性房地产产业对于当前我国具有重要的现实意义。具体而言，目前应着力发展经济适用房、廉租房等住房形态，同时为开放居民自建房、集体土地房屋平等流转等创造条件。


作为任何一位有理性、有血性的中国人，在高房价面前，要勇敢说不，坚决不为高房价买单，即使政府百般倡议也不要为其所动；在任志强、潘石屹等房地产奸商面前，要大胆驳斥其荒谬观点，同时坚决不买房地产奸商的住房，断绝其经济来源，割断其豢养御用走狗的经费，使其付出与人民为敌的代价；对于人民赤子的倡议，要积极支持，不仅在口头上，更要在行动上，一起为建设人文、和谐、人民当家作主的国家而奋斗。