标题：溢价成交再现 地价升势难继续

　　■本报记者 王玉光 北京报道

　　有土地“回暖”指标意义的“溢价成交”现象近日再次现身北京、合肥、温州等多个集中推地的城市，给人以地价重拾上升路线的想像。

　　然而，国土资源部与中国土地勘测规划院日前联合发布的《2008年全国主要城市地价状况分析报告》却指出，伴随2008年全国地价涨幅放缓“滞后效应”的显现，地价升势将难以为继。“2009年一线城市居住用地价格将保持平稳。”

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云随后在接受本报采访时进一步表示，局部城市的地块竞价、溢价成交并不具有普遍意义。“2009年地价反弹和大跌的压力均很大。”

　　地根放松

　　进入4月，北京、成都、厦门、合肥等地的国土资源局官方网站上，土地招拍挂的信息骤然密集。各地推地计划的集中发布，预示着新一轮土地放量即将到来。

　　中原地产等机构的土地监测月报则显示，土地供应的放量早在3月份人们争论楼市“回暖”时就已现端倪。中原地产所监测的12个城市中，北京、上海、天津和南京土地供应面积均较前12个月均值出现上升。其中上海推出76公顷居住用地，较前12个月均值增长261％，超过2月份供应量的3倍；深圳亦推出8公顷居住用地，突破5个月以来居住用地的“零供应”。

　　与此同时，土地市场阔别已久的竞价、溢价成交现象重新抬头。在天津滨海高新区，16幅地块全部溢价成交，溢价幅度达300万～400万元；北京大兴一住宅地块则经历54轮竞价后成交，溢价幅度超过25％；温州某地块9家开发商争抢；合肥最新出让的一幅明星地块最终被华润置地高价摘得，竞拍现场也出现10余家开发商几十轮加价抢地的火爆场面。

　　而早在前两个月，各地土地还基本延续2008年下半年的整体颓势，以底价成交为主。克尔瑞（中国）研究中心的当期数据显示，彼时成交的地块中，溢价率低于1％的达到8成以上，溢价率在1％~10％之间的占10％，溢价率在10％~30％之间的占5％，仅有一幅土地溢价率达到30％以上。

　　数据的对比似乎可以说明，土地交易正在走出持续大半年的低谷。然而，在邹晓云看来，目前供需两个层面土地滞涨问题还很严峻。

　　“首先是开发商不着急拿地。”由于前期的救市政策对土地开发和地款缴纳时限的放宽，使许多房企变相增加了土地储备能力；再如万科等上市公司的财务报表中也显示，可供开发的土地存量至少可持续三年，“这说明多数房企不缺地，需求并不饥渴”。

　　“其次是地方政府供地积极。”据邹晓云在深圳等地调研发现，地方政府目前仍很担心土地卖不出去造成积压，继而危及地方财政。目前各地新推地块信息中，包含许多去年没有卖出的旧地。以杭州最近公布的《读地手册》为例，据当地业内人士指出，所供应的主城区58幅、3308.5亩政府储备土地中，“一半左右都是去年见过的‘老面孔’，像新华集团、杭一棉等地块，都是去年最后没有出手、今年重新推出的，甚至连价格都没做丝毫调整。”

　　不单如此，今年国家确定扩内需、保增长的经济工作主基调，也在一定程度上支持地根的放松，“至少对供地并无太多设限”。

　　地价难动

　　表面上看，土地供方稍显被动，而且，目前经济学界和行会组织呼吁政府下调地价、降低税费的呼声高涨：继今年两会期间全国工商联房地产商会发难上海市政府、直指其抬高地价推高房价之后，近日北京市社会科学院“蓝皮书”再次建议政府降低地价，以推动新区土地供应。但邹晓云认为，这尤不能构成地价下行的压力。

　　“要让地方政府采纳降价建议，至少在政治层面还很难突破：一个城市的基准地价至少3年才调整一次，哪一任市长都不敢贸然降地价，因为弄不好就会背上导致国有资产流失的罪名。”邹晓云说。

　　在近期推地城市的官员表态可印证上述说法。成都市成华区区委副书记、区长戴浚近日接受本报专访时就明确表示，“绝不会采取降地价等行政手段促进土地成交率”。

　　成华区区委书记何立斌随后在接受本报现场提问时也表示 “坚决不降地价”，但可以通过增加地块周边配套设施投入的办法，吸引投资意向。

　　实际上，增加基建投入，这也正是目前陷入“卖地难”与“降价难”双重压力下的地方政府普遍采用的推地策略。合肥市国土资源局局长李学明在接受本报采访时就表示，近期合肥土地交易回暖的关键因素，便是“城市基础设施建设的全面启动”。

　　在邹晓云看来，虽然降地价不太可能，但地价反弹也乏力。限于目前土地和住宅两级市场存量仍然巨大，“地方政府再不可能通过操控土地供应节奏和规模来抬高地价了”。土地供需两相制衡，只能使地价趋于平稳。