标题：金地拟退广州地王项目 融资抄底上海地产

　　4月24日，金地股东大会上审议通过公司定向增发融资41亿元方案。此前，金地董事长凌克曾对记者表示，如果融资成功，今年将斥资100亿元来买地，集中于上海等一线城市。

　　另据记者了解，金地除了定向增发融资外，正与政府协商退掉其在广州的地王项目。在房地产行业资金困顿的情况下，金地能否顺利完成它的抄底计划？

　　融资退地抄底

　　金地董事长凌克在2008年年报发布会上向记者透露，如果金地41亿定向增发融资成功，将斥资100亿元来买地，具体要视融资大小，但至少会花50亿拿地。2007年，金地斥资161亿拿下的504万平方米的土地让其懊悔不已，从2007年四季度开始急刹车，2008年仅新增西安一个项目。

　　金地总裁张华纲告诉《华夏时报》记者，土地价格已回归到了合理价位，今年是拿地的良机，金地将立足于现有的城市扩张土地储备，主要是在上海、珠三角和环渤海地区的一线城市。

　　金地2008年年报显示，从其销售情况来看，2008年，上海是金地增长最快、业绩最好的区域，在金地约114亿的销售额中，上海格林世界、金地湾流域和未未来三个楼盘就达到43.6亿，去年金地在上海的主营业务收入约33亿，占公司收入的三成。

　　但其长三角的土地储备在金地1133万平方米的土地储备中，仅为279万平方米，而销售业绩不被业内看好的珠三角有400万平方米，张华纲认为上海价格调整的压力已不大。业内人士分析认为，今明两年，金地的业绩增长主要还是得依靠上海。

　　中国指数研究院企业研究员陈彦彬对本报记者说，在去年各地销售普遍不佳的形势下，上海的销售额能占这么大的比例给了金地不小的信心，这也许是金地想加大上海和华东地区投资的一个重要原因。虽然和各地相比金地在上海的楼盘销售率比较高，但今年是否一定是扩张的好机会，还不好说。

　　平安证券房地产分析师刘细辉对记者说，集中依靠一个市场的风险会比分散的要高很多，但如果赌对了，金地今年还可以保持较高的增长率。

　　扩张过程中解决资金问题成了当务之急。据记者了解，2007年9月，金地用15.9亿元的价格拿下广州番禺地王，已付2.9亿元土地款，但由于土地出让方没有在规定期限内交地，已构成了事实上的违约。

　　张华纲告诉《华夏时报》记者，目前正在和政府协商，但金地已经不打算再要这块地了，当然也不排除别的解决方式，如政府给金地换好的地块等。另据其透露，金地和瑞银集团的合作业务将在2009年取得突破性进展。

　　金地多方位筹集资金，准备在2009年拿地抄底，显示其对于市场的乐观。凌克在会上甚至表示，在未来3-5年，金地计划达到年销售额500亿的目标。但房地产市场仍处于调整期，这目标难度颇高。

　　中小户型战略之争

　　2009年的楼市寒冬里，中小户型的风光一览无余。

　　万科、保利都加大了中小户型的开发，来争夺刚性需求群体，就连一向开发豪宅的华侨城，也在深圳开发了小户型的楼盘。

　　2008年金地很大一部分销售靠的也是中小户型，但从2009年开始的未来5年，金地却明确要走中高端产品路线。张华纲告诉《华夏时报》记者，中高端产品主要表现在品质上和价格上，价格要比同档次的房子高一点，其中有一部分中小户型，但90平方米以上的比例偏多。

　　“万科和保利走的路线都是薄利多销，尽量降低成本，他们对市场判断都很谨慎，所以万科今年又继续加大中小户型的比例。”刘细辉认为，金地和他们的战略差别很大，走中高端路线，现在还不好说对市场把握是否准确。

　　“3月份数据显示，上海市场的改善性需求开始上升，此前一直是以刚性需求为主。”张华纲表示，金地是根据市场的走势，来制定中高端产品路线。

　　中原地产咨询研究部经理马冀向本报记者透露，其实在2008年，金地就尝试了将上海金地湾流域的两套70-90平方米的房子打通并为一户，因为70平方米的房子可以享受政策优惠，这样既降低了购房人的成本，又迎合了一部分人的改善性需求。

　　“2005年以前买的房子都已经增值，这部分人群也有很强的购买力。在楼市低迷的情况下，有改善性需求的人，会趁机换大房。”马冀对记者说，金地可能认为接下来改善性需求会成为市场的主流，因此主打中高端产品。

　　但马冀认为，这也有不少风险，今年一季度楼市虽有回暖，但未来楼市下行的风险仍较大，只有刚性需求比较稳定。虽然高档房给开发商带来的附加值比中、低档房要高，但这不仅需要操作经验，也需要市场对其品牌的认知度。金地一直定位在中档房，客户对金地的高档房还比较陌生，还要很长的时间才能赢得市场的认可。