标题：评论：击碎房产商的幻想 房价才能在掌握之中

为什么非要“振兴”房地产行业

本来房产商自己酿成的苦果要自己来消化，但是，为什么从政府到学术界，呼吁“振兴”房地产行业的声音却屡见不鲜呢？

主要原因是房地产行业的发展和兴旺，直接影响到其他产业的发展和兴旺。

振兴房地产行业，既然能让许多专家和学者认可和支持，说明其有一定的道理。这些被政界和学术界认可的理由，主要有以下几个方面，而这些也是房产商为什么不降价和还心存幻想的原因所在：

1.直接关系到钢铁产业，不仅能有效地带动钢铁产业的发展，还能增加更多的就业岗位；2.有利于建材市场的活跃，能促进建材市场的兴旺，如型材、水泥等行业的发展；3.有利于家装市场的兴旺和发展；4.能提供更多的就业岗位，吸纳更多的农民工。

从以上几个方面来看，政府救市也情有可原。房地产行业的发展与调控我国房地产行业的发展和调控，将会经历一个漫长的过程。政府在房地产业发展的每一个阶段，都会出台相应的政策加以调控，以促进和规范房地产行业的发展。

总体来看，政府对房地产行业大致是沿着这么一个轨迹进行调控的：

第一阶段，扶持和发展房地产行业。在这一阶段，政府为了解决住房问题，出台了相应的政策鼓励，社会资本积极投资到住房市场的开发和发展上来。也就是说，在政府政策的引导下，利用社会资本解决居民的住房问题。在这一阶段政府在政策上给房地产商很大的支持，使他们既能提供高质量的住房，也能吸收更多的社会资本。

第二阶段，是市场竞争阶段。这一阶段是房地产的发展成熟阶段，是市场的规范阶段，房地产商要通过市场拍得土地，房地产的开发要根据市场，由开发商自行决定。政府不干预开发商的决定，房产商之间进行公平竞争。我国目前正处于这个阶段。

第三阶段，是政策调控阶段。这一阶段的主要特征是，供求关系发生了变化，供给大于需求。这时候政府的调控主要集中在用税收手段对居民超过平均面积的部分进行征税，让原有资源通过市场进行重新配置。这一阶段可能出现在本世纪50年代到70年代之间(2003年我国宣布进入老龄化社会，即老龄人口超过10%，有些专家预测我国在本世纪30年代到50年代将是老龄化的高峰时期，如果以这种判断为依据往后推20年，这些老龄人口去世时，将有大量的房产闲置下来，政府要把这些闲置的房产进行重新配置和调控)。

政府应重拳出击

尽管政府出台了一系列财政政策和货币政策，鼓励居民买房以拉动内需，但是政策效应在房地产行业表现得并不明显，购房者至今还在观望，而房产商还对高房价存有幻想。

这种现象的存在，责任在于政府的独轮车政策。政府只为购房者和房产商提供了货币政策和税收政策的支持，没有对房地产行业进行政策的规制，这也是房产市场不活跃的根本所在，也是买房者观望、房产商不降价的根本原因。

因此，当务之急，政府应重拳出击，击碎房产商的幻想，使高企的房价降下来，拉动购房者进行消费，从而活跃房地产市场。

而重拳出击，并不是致房地产行业于死地，而是政府在出台政策时可以从以下几个方面恩威并施，既要达到预期的目标，也要让他们获得利益：

1.盘活房地产商的现有资本，把固定资本转变为流动资本，规定房地产商蓄房量不得超过30%，如果超过，政府应不允许房产商开发新的楼盘；2.开发商已经拍得的土地，必须按合同实施。如有违背，政府应进行严厉的惩罚。比如到期不开工，或没有能力开发，政府将保留收回的权力，以现行市价转让给有能力的开发商进行开发；3.政府组织的廉租房、经济适用房的开发和建设应该交给房产商进行，而不应该由政府去做。这样可以充分利用房产商的资源，并实现综合效用的最大化。如果让政府去做，不但成本会更高，还会出现寻租现象。政府在这中间只能充当监管的角色；4.建议在今后的土地拍卖中，经济适用房应占一定的比例，即“捆绑式”拍卖。政府不再做无用功，可以直接推动经济适用房的建设，这样既可以让低收入者买到房子，还可降低他们工作的交通成本。

（作者为经济学博士，现居北京）