标题：商品住宅资本金比例将松绑 房地产迎来实质性救市

　　商品住宅项目资本金比例要求，将有望出现2004年宏观调控以来首次松动。

　　国务院总理温家宝29日主持召开国务院常务会议，决定调整固定资产投资项目资本金比例，其中包括商品住房。

　　这意味着，从2004年宏观调控以来开始收紧的房地产开发商项目资本金比例35％大限将首次出现松动。

　　2004年9月，银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十六条规定,商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其开发项目资本金比例不低于35％。

　　2006年8月，随着楼市持续高温，为防范金融风险，银监会再次公开发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》。《通知》对金融机构提出九项要求，其中严禁向项目资本金比例达不到35％、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，并强调房地产资金信托要合规。

　　此后，房地产开发商贷款被严格限制，融资渠道受阻之下，开发商不得不寻求其他融资途径，2007年一年，房地产开发商频频在香港上市，而信托等其他渠道也突飞猛进地发展。

　　但随着楼市2008年走入低迷、金融风暴的影响等因素下，资本市场萎缩又一次扼住开发商资金的喉咙。

　　去年年底，中国人民银行和银监会联合发布的《廉租住房建设贷款管理办法》将企业建设廉租房贷款利率在基准利率水平上下浮一成，并将其资本金率下调至20％。此后，银行纷纷给各大开发商动辄百亿元高额授信额度，此次银行则将商品住宅资本金比例进一步放松。

　　不过，资本金放松并不意味着银行放贷将会敞开。此次会议内容可以看到，放松项目将只涉及住宅项目，与此同时，会议也要求，金融机构要认真评估项目，在提供信贷支持和服务的同时，切实防范金融风险。(来源：东方早报)

　　编者注：固定资产投资项资本金比例，指股东以自有资产投资占总投资的比例。

　　据媒体此前报道，4万亿经济刺激计划启动之后，各个项目资本金缺口也日益突出，特别是一季度投资规模扩大之后，投资主体筹集自有资金存在一定困难，成为扩大投资的一个障碍，从去年末开始，如何解决项目资本金问题成为各方议论的焦点之一。

　　某股份制银行人士称，从3月份以来不少新项目开始陆续上马，而期间亦屡屡遭遇资本金缺位难题，“有的项目不错，就是因为资本金不到位，而无法跟进贷款”。

　　最近的一次固定资产投资项目资本金比例调整还是在2007年；目前，钢铁项目资本金比例在40%及以上，房地产35%及以上，其他一般掌握在30%(及以上)左右。

　　金融界网站讯 国务院总理温家宝29日主持召开国务院常务会议，决定调整固定资产投资项目资本金比例，其中包括商品住房。这意味着，从2004年宏观调控以来开始收紧的房地产开发商项目资本金比例35％大限将首次出现松动。对此，安信证券分析称，此举在一定程度上可能会促使开发商加快新开工和施工进度，尤其是目前存货消化较快的地区，也将会对这些地区蠢蠢欲动的价格起到一定抑制作用。

　　安信证券认为这对房地产企业来说具有普适性的利好，主要表现在三个方面：首先，使得某些原本盈利预期不错但却有资本金限制而阻碍开发进程的项目最先得到资金支持；第二，目前银行在开发贷款上是倾向于品牌或大型开发商的，这一政策的出台理论上将使得银行对中小开发商的资金支持加大；另外，可售房源去化速度更快、即将增加新开工的企业也将受益。这主要会是那些销售速度快的品牌或大型开发商，比如我们推荐的万科、保利地产、招商地产、华侨城等。

　　国务院总理温家宝今天主持召开国务院常务会议，会议指出，为应对国际金融危机，调动社会和企业的投资积极性，扩大投资需求，调整和优化投资结构，会议决定，对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整。简单的说，投资项目资本金是指 投资项目总投资中由投资者认缴的出资额。投资者可按其出资比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。

　　会议决定，对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整。降低城市轨道交通、煤炭、机场、港口、沿海及内河航运、铁路、公路、商品住房、邮政、信息产业、钾肥等项目资本金比例，同时适当提高属于“两高一资”的电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷项目以及电解铝、玉米深加工项目的资本金比例。会议要求，金融机构要认真评估项目，在提供信贷支持和服务的同时，切实防范金融风险。

　　分析：调整固定资产投资项目资本金比例意味着什么？

　　调整固定资产投资项目资本金比例到底意味着什么，对各个行业将会产生什么样的影响，我们在第一时间联系到了国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示：“体现的是一个有保有压结构调整的思路，就是说在我们扩大内需的一些大型基础设施，大的行业的投资里面，有些行业是要继续保，是要继续扩张的，有些行业是需要进行压缩的，所以这次调整就体现了有保有压的理念。”

　　巴曙松表示，国家对于“高污染、高能耗和资源性”这样的“两高一资”行业一直是国家控制的重点，但是在信贷扩张的过程中，为了片面追求经济迅速回暖，有些地方开始上马一些两高一资项目。国家这次通过经济手段迅速调整固定资产投资项目资本金比例，将在很大程度上解决这种现状。像电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷项目以及电解铝、玉米深加工这样的“两高一资”项目，将受到较大冲击。而对于那些投资规模巨大的重大基础设施建设，将在一定程度上缓解资金压力。据了解，目前，钢铁项目资本金比例在40％及以上，房地产35％及以上，其他一般掌握在30％（及以上）左右。

　　巴曙松说：“我们这次扩大内需重点扶持的大型基础设施，降低资本金要求的行业，他们融资能力会提高，所以它应该说下一步得到信贷支持的空间就更大，应该说会有正面的效果。”