标题：新浪下午茶：解析二手房市场爆热现象

　　时间：2009年5月2日下午

　　地点：深圳会展中心春交会现场新浪展位

　　嘉宾：世华地产区域总监 林强

　　德思勤事业一部总经理 叶海涛

新浪下午茶：解析二手房市场爆热现象

　　【主持人】新浪的网友下午好，欢迎来到新浪直播室，我们今天讨论的话题是解析二手房市场的爆热现象，我们邀请了两位嘉宾，他们是：世华地产区域总监林强先生；德思勤事业一部总经理叶海涛先生为我们解析这个话题。深圳二手房市场近日迎来了小阳春，出现了一个接一个的井喷行情，日成交量最低都在300套以上，不断创立了 2009年深圳二手房日成交量新高。出现这种井喷现象的原因是什么之二手房回暖会持续多长期时间？而置业者在购买二手房的时候要注意哪些？两位嘉宾你们好。

　　【林强】主持人您好。

　　【主持人】请问两位嘉宾二手房是否真的回暖了，还是如某些舆论所说，只是短暂的小阳春呢？

世华地产区域总监 林强

　　【林强】目前的成交量是很活跃的，从这个成交量看是回暖的。为什么会出现这样的状态呢？是因为去年的冷冻期和国家最近出台的一些促进房地产消费的利好政策，以及银行利率的下调，作为了二手房买卖的成本降低，再加上冷冻期一年到两年之间，许多有住家客户的刚性需求他们前两年持币观望，今年国家出台了一些利好政策，就促进了最近二手房的成交量上涨。

　　【叶海涛】说到有一波回暖的行情，我们从二手房和一手房的成交量看，确实是有成交量的回升，但是问题是，我们看到，它的需求者和销售的产品结构是一个刚性需求。为什么这样说呢？从07年房地产价格开始往下调的过程中，有一些刚性需求的客户是停止购买，暂时观望的。另外从08年整个行情的转变过程中，我们发现很多的客户都在持币观望。而09年也是刚性需求的喷发，他们确实是需要买房，而且我们发现，这些客户的心理承受价位和产品的实际价格是比较相符的。因此促发了房地产的成交。

　　【主持人】现在中介行业的生存情况怎么样？还有没有存在大量裁员的情况？

　　【叶海涛】不单是中介，这一轮的金融危机对很多行业都有一定的冲击，但是并不代表这次冲击对某个行业会带来一个灾难性的打击。实际上每次的金融危机都会给我们每一个行业都会带来机会，通过这个机会导致优胜劣汰。从深圳中介市场看，应该到了稳定的阶段，目前从行业的规模和技术专业方面看，已经是一个稳定的情况了。裁员是优胜劣汰的结果。我们是借助这个金融危机，从技术面和专业面方面有一个更好的提升。

　　【主持人】刚刚叶总说到小阳春的出现是因为刚性需求的释放和价位的调整。但是它是否是长久的？有理论表示，中国住宅市场需要一段时间的沉寂，而且这个时间还是一个不短的时期。两位是怎么样看待这个问题的？

　　【林强】我个人认同这个观点，这个调整是价格的调整。还有一段时间的调整是需要的。如果今后房地产市场的走向趋势怎么样，我个人认为可能会走向比较平稳、比较理性的方向。不会有太大的起伏。

德思勤事业一部总经理 叶海涛

　　【叶海涛】我是这么看的，应该说房地产问题是比较复杂的行业问题，他和宏观调控的态势是密切相关的。这里面有一个经济的作用力、市场的作用力等几个方面，在这几个合力的基础上，它应该是推动房地产市场发展的动力。从另外一个角度讲，房地产的开发也是受宏观经济政策和金融市场，以及房地产市场的供求关系的影响。如果单纯从一个角度看待房地产开发需要多长时间调整？我觉得大家更需要关注政策，政策和市场是引起房地产行业未来时间内如何走向的关键因素。两个因素是不可分的。房地产过热和过冷，他的调控手段也是通过政策的。我们刚才说了三个调控手段。但是中国房地产未来的市场是怎么样的趋势呢？我想大家要关注市场的走向和政策的走向。

　　我有几个观点，政策的刺激作用的持续性如何呢？宏观经济未来的运行情况怎么样呢？在目前这么短的时间内谈宏观经济可能不现实，但是我想在一轮的经济调整中，通货膨胀、产品的过剩，也是我们政策调整的一个主要课题。另外，目前房地产市场虽然供求量巨大，如果想要价格稳定的话，也是需要政策引导的。我们现在要客观、冷静地看待政策的走向。

　　【主持人】针对于下一步的楼市政策，叶总认为还是要看政策。其实今年深圳二手房市场出现了井喷的现象，甚至比一手房市场还要火热，两位认为出现这样的情况是处于什么原因呢？

　　【林强】二手房最近的成交量超过一手房的主要原因是，我们知道在深圳一些好的地段、市区都已经没有土地盖楼了，有了一个土地的稀缺性。我们选择买楼自己住或者出租的话，都会选择地段好的楼，当这个地段没有新楼的时候，他们就会选择二手房。其实最近一手房成交量比前一段时间也是有一个上涨的。

　　【叶海涛】今年开春以来，一、二手房的成交按照我们行业讲，一般是二、三月份是比较冷淡的。单单偏偏是在开春之后有一个火热的成交，我想有几点原因。其实07年的金融调整也是引起09年小阳春的作用和基础。另外消费者的思想价位和市场上的产品价位基本一致。这些产品价格达到了购买者的心理范围。

　　另外08年这个市场观望的气氛比较浓厚，09年正好是价格和消费者的能力刚好符合，第三就是开春之后，出台了一些新的政策，舆论也引导了这个市场的消费。还有一个交易税的调整、财政投资的方面也对这个市场有一个好的帮助和支持。

　　【主持人】刚才说到价格符合了购买者的心理价位。但是二手房市场存在这一种情况，就是在火热的市场环境之下，已经有一些卖家开始出现涨价、提价的现象。这个事情对市场来说是好还是坏？会带来什么影响？

　　【叶海涛】我想简单说一下，实际上从一个城市的房地产市场健康发展的角度讲，价格激烈的波动对市场的健康稳定发展是不利的。还是应该让房地产市场稳定的发展。

　　【林强】出现这种现象，因为二手房和一手房的情况有一点不一样，二手房是由许多的个人业主组成，那么价格的高与低决定了客户的决定。不想一手楼由开发商定价，不会随意涨价调价。二手房业主的心态会有波动。这个会使市场造成单一某个楼盘的楼价有小幅上涨。

　　【主持人】如果置业者在选择二手房的时候应该注意一些什么？比如遇到卖家提价的情况怎么办？

　　【林强】我觉得在购买二手房的时候，遇到业主返价的现象怎么办，比如你在看房的时候，不要当着业主的面表达出你很想买他的房，就好象我们购买其他的东西一样。如果你觉得非常满意，所以他就会觉得他的价格卖低了，那么他就可能会调整他的价位。

　　【主持人】还有其他方面的技巧吗？

　　【林强】三言两语也没有办法说清楚。在购买二手房的时候，大家可能会选择一些大的品牌公司交易。我觉得你看中房的时候，你可以把这块的问题委托给你所看中的中介公司帮你解决。

　　【主持人】最后请两位谈谈轨道交通对楼市的影响。

　　【林强】其实轨道交通对于一个房地产的影响分为两部分，一部分是买卖，另一部分是居住。买卖这一块，比如地铁线在开始建的时候，影响最大的就是买卖这一块，大家在购买地铁物业都是在没有建好之前购买。那么未来的上涨空间是8—10%左右。影响租赁是哪一块呢？就是已经开始启用了。有一些人需要在这个地块附近工作，他就可能会考虑在这个地铁口附近出租。在租赁这一块，地铁物业每一套会上涨三百至五百之间。

　　例如岗厦地铁口的彩虹新都，有一套是7楼的128平方米，他的价格是100万，如果在福田中心区的话，这个价位是非常低的。地铁物业07年售价最高的时候是1万2到1万3之间。在05年、04年的价格只有3000—4000。现在福田区的地铁物业是1万2到1万3左右。在CBD的物业，这些楼盘的价位是2万3—2万7左右。

　　【叶海涛】我觉得买房的最重要的是要买自己需要的。房子首先是提供给我们一个居住空间。所以要考虑我们的交通、居住等等的配套是不是可以全面解决。从一手房讲，往往都是新开张的。未来的交通等配套会逐渐完善。如果选择二手房的话，要扩充这个地方在城市的什么地块，另外要考虑他在这个城市的发展中有没有独特的核心价值。另外他的周边环境、商业条件等等能不能给我们这个地块价值有没有支撑。我们知道，地段价值是房地产的核心价值。如果地段价值不高的话，那么我们买的房在未来没有保证。所以我们要考虑我们为什么要买房子？另外我们买的房子核心价值是不是好的？最后我们自己支付首期有没有压力？如果这几个问题你都考虑过之后，你应该可以买一套适合自己的房子。

　　我们在做一手房的过程中，我们给置业者最多的指导，就是为什么到这里买房，是因为价格原因吗？还是这个区域在未来几年这个区域地块价值会不断增长。比如早期的南山后海填写区，早期开发的时候，只有4—5千块，我们很多的人认为这里很偏，但是你们看看现在这个地块的房子是多少钱？比如早期我们的龙华是CBD辐射地带。很多的客户说对龙华不了解。其实我们在买房子之前首先要对这个城市了解。因为我们是一个城市的一分子。这样对我们今后的工作、置业都有很大的帮助。龙华现在的房价现在涨得这么迅猛。龙华前两年是几千块一平方米，现在涨到了1万多一平方米。所以我们应该了解你看中的区域的未来的发展趋势。这是我对置业的基本观点。

　　【主持人】谢谢两位带给我们的精彩观点，希望我们的节目可以给大家带来一些帮助。下次再会。谢谢！