标题：第33届92009）成都春季房地产交易会评述报告

　　与以往房交会在中心城区举办不同的是，第33届春季房交会，展馆设在三环外的成都世纪城（查看地图）新国际会展中心。

　　此次房交会，共吸引了209家房地产开发企业推出259个楼盘，包括蒲江、新都等在内的12个郊区县也首次组团参加，装饰装修企业也首次参展。此外，设立在成都后子门成都二手房交易市场的二手房分会场，也是本届房交会的一个重要组成部分。此次组委会与众多二手房中介机构联手，为购房者提供2万余条二手房信息，同时各种优惠活动同步举行。

　　从近几届房交会情况来看，参展企业基本维持在200余家，第32届房交会参展企业达223家，超过本届；同时，第31届房交会的参展楼盘达297个，超过本届。虽然第31届、32届房交会的参展楼盘，都覆盖了整个大成都，但此次12郊区县组团参加33届房交会，无疑是开历届房交会之先河。还值得一提的是，本届房交会移师新会展后，展场面积创造了历届之最。

　　二、成绩展示

　　 成交

　　本届房地产交易会累计成交各类房屋5586套，成交面积52.23万平方米，成交金额26.94亿元。其中，商品房成交4963套，成交面积47.09万平方米，成交金额24.14亿元。二手房成交623套，成交面积5.14万平方米，成交金额2.8亿元。此外，登记接待购房者28.3万人次。

　　纵向比较

　　从数据对比来看，33届房交会的成绩无疑是显著的，成交金额与面积分别较32届房交会增长70.83%、76.45%。

　　城市比较

　　表1：部分城市2009年春季房交会情况

　　从部分重点城市春交会的情况来看，虽然出现一定分化，如武汉依旧保持低迷状况，但不少城市参展人数和成交都刷新了历史数据，如重庆、成都、上海等城市。

　　通过与部分发达城市的对比来看，成都在2009年的春交会中，表现亦是可圈可点，展现出成都楼市开春以来持续的激情。

　　三、 33届春交会的特点透视

　　3.1 场馆带来的影响

　　1． 人气好于预期

　　本次房交会，展馆面积达3.57万平方米，创历届之最。场馆面积大更容易给人以空旷的感觉，同时由于场馆位置的偏远，很多人担忧成都第33届春季房交会的人气。不过，从公开资料来看，登记接待购房者28.3万人次，不输往年的数据，显然比预期要好得多。

　　2．广告布置更加便利

　　新世纪会展中心占地面积较大，不仅开发商展馆空间更大，而且户外广场面积也更宽广。因而，相较于往届房交会，本次春交会室内外广告布置比较便利，户外较多的巨幅广告、展板宣传便是体现。

　　3．交通饮食稍有欠缺

国际城南作为热点区域，虽然开发进程迅猛，但由于地处三环外，目前总体居住人气尚不足，商业配套的跟进还比较滞后。因而，此次春季房交会上，就餐不方便则显示出配套的弊病。同时，由于展会位置偏远，自驾车较多，停车不便的问题也从一个方面考验着此次房交会。

　　3.2 房展自身带来的思考

　　1．新盘少，存量多——消化存量仍是基调

　　基于2008年楼市的低迷，截至2009年3月底，成都市商品住宅尚积压了2030万平方米的存量，市场销售压力依然明显。

　　从本届春季房交会来看，部分开发商将其作为宣传未来新盘的展示场，如蓝光·满庭芳（查看地图）、花样年·美年广场、深长城·半岛城邦等楼盘在房交会上揭开面纱。不过，“五一”期间新开楼盘较少，仅有美洲花园五期、华侨城纯水岸、恒大绿洲（查看地图）三个，其中华侨城纯水岸推出新产品形态——别墅，而恒大绿洲则只是在老盘上推出新房源。

　　总体来看，本届房交会承载的主要任务，还是消化存量，这也从一个侧面看出当前房地产市场供需矛盾依然突出。

　　2．郊区大规模抱团、组团亮相，突出“全域成都”

　　本届房交会，专门开辟了区县展馆，郊区（县）楼盘大规模组团亮相的同时，也带来一些新鲜的主题概念，直接展现各区（县）的区域品牌特色。

　　表2：部分郊区（县）主题特色

　　本届房交会是区县展团参展规模最大、阵容最整齐的一次，也是区县参展最具特色的一次。通过鲜明的主题概念，依托丰富的环境资源和超高的价格优势，区县楼盘为此次房交会增色不少，也直接延伸了“全域成都”的发展理念。

　　3．锦江区独设展位，政府支持意愿明显

　　一个值得注意的景象是，锦江区此次另辟蹊径，独自设立一个展位。更加形象地宣传锦江区的城市建设形象。

　　在房地产市场依然低迷的背景下，地方政府显然有足够的意愿支持房地产行业尽快走出低谷。因而，从锦江区独自设馆的这一事件来看，展示出锦江区政府对区域内房地产行业发展的支持与强烈期待。

　　一个值得注意的现象是，本届房交会上政府的参与力度强于往届，这从前期的购房优惠券发放、郊县组团参展等也可窥视政府的良苦用心。不过，相对于政府的较大动作，开发商似乎反应平淡，在楼盘销售上并未给予消费者更多的优惠。

　　4．促销手段更为“务实”

　　在房交会上，不能缺少的便是促销手段。不过，从本届春季房交会的现场情况看，促销手段较以往发生了很大改观，最为重要的一点便是“务实”。

　　舞蹈、铜人、小提琴表演、街舞、帝王游行、魔术、剧情串烧、地铁、雕塑、气球、抽奖、攀岩等丰富多彩的活动及体验，体现创意的同时，也表现出开发商更为贴近消费者的意愿。尤其值得注意的是，本届房交会各楼盘展台，更加注重通过创意设计，吸引看客。

　　从促销手段总体观测，开发商在“务实”的概念上进行确切行动。楼书的简单化——一张宣传单，体现了开发商的节俭；七条看房班车的开通，更多地是让消费者体验买房的便利；香港开发商牵头的“香港三日游”活动，更是一种全新的促销模式，针对性更强，也更具实效。

　　“交通牌”是本届房交会上的一个重要理念，同时，本届房交会上增送礼品的减少，以及环保袋的发送，也说明开发商大打“环保、经济”牌。由此也可以预计，在市场更加激烈的竞争格局下，房地产行业的整体发展，必将展现出一种新的风貌。

　　5．主城区优惠不如预期，价格逐步企稳

　　表3：部分主城区优惠幅度较大的楼盘

　　从本次春季房交会的情况来看，虽然楼盘广告也把“价格优惠”放在了重要的位置，但较房交会之前，众多楼盘优惠幅度并没有多大提高，总体皆保持在1-2%的水平。相对于主城区楼盘，郊区楼盘的优惠幅度，倒有所提高，也体现出郊（区）县一种吸引客户的心态。

　　房交会总体优惠幅度的收窄，在某种程度上或可说明，成都楼市目前已基本走出“价格战”的困境，房价似已基本企稳。

　　6．行业竞争激烈中的“差异化”营销概念凸现

　　本届房交会，又涌现出一些新的房地产营销概念，比如绿地通过手提袋展现的环保概念，凯德风尚一直宣传的高科技概念，摩玛城喊出的“中国领先科技节能环保住宅”口号，西岸观邸呈现出的地铁概念，郫县展馆展示的快铁生活概念等。

　　通过这些营销概念，楼盘的形象更加突出，让消费者形成新奇体验的同时，更重要地是给消费者提供了一种未来房地产行业发展方向的指引。独特营销概念的凸现，表明当前房地产市场竞争的激烈程度越来越高，同时也体现出开发商更为注重在“差异化”中寻找突围路径。

可以预计，随着房地产行业的发展，在买方市场的压力下，楼市将涌现出越来越多的差异化营销概念。

　　7、异地购房团声势浩大，推动需求结构变动

　　近几年来，成都市房交会上，都活跃着外地购房团的身影，今年第33届房交会也不例外。

5月1日，就有近800名外地购房者安全抵达新会展中心房交会展场。看房者主要来自广安、遂宁、内江、广元、泸州、绵阳、乐山、达州、宜宾等省内二级城市，还有近40名外地购房者来自西藏。

　　购房团的到来，为本次房交会添上了浓厚的节日气息，更多的体现了成都市作为西南重镇，所展示出的宜居魅力。当然，异地购房团更重要的意义在于，其间的改善性与投资性需求，将有助于推动成都楼市需求结构的变动。

　　四、整体评述

　　4.1房交会火爆，传递良好的市场信心

　　2008年成都楼市之所以萧条，最重要的在于民众对楼市预期不佳，缺乏信心支持。在南京、武汉等城市春季房交会表现差强人意的时候，第33届房交会无疑也被很多人看作成都楼市的风向标。

在2009年初的传统淡季，成都楼市逆市飘红，本届春季房交会的火爆，冲散了之前市场的忧虑，稳定了对于成都楼市的信心。

　　在经济依然面临发展困境，全国楼市尚且混沌的背景下，房交会释放出的这种积极信心支持，加之成都上万亿元的存款余额，将成为支撑成都楼市发展的坚强后盾。

　　4.2楼市刚性需求稳定，改善性、投资性需求暗流涌动

　　2008年的楼市低迷，确实打击了消费者的购房热情，也压抑了很多人的购买欲望。2009年初，那些受压制的消费欲，伴随着春天的脚步，逐渐涌现出来。在开年持续四个月的楼市成交火爆之后，房交会又给出了一份欣喜的答卷。

　　第33届房交会的刷新纪录，无疑也向世人传递着一种信息：成都楼市并不缺乏需求。

　　本次房交会，中小户型的成交，占80%左右（查看地图），说明：“刚性需求” 依然是推动当前楼市前行的主要力量。

不过，中海、华润、保利等品牌开发商在房交会上90-140平方米区间的房源成交活跃，说明改善型需求正逐步入场。

　　结合一季度天量信贷增长、股市复苏等背景来看，过剩的流动性有望助推楼市需求恢复，特别是楼市投资性需求和高端改善性需求将逐步苏醒。

　　4.3营销理念面临新的考验

　　随着2008年楼市拐点的出现，房地产市场已告别短缺时代，楼市已开始从卖方市场迈入买方市场。在出现这种重大变更的时候，楼盘的竞争趋于白热化，其发展理念势必应当与时俱进，最重要的就是营销理念。

　　开发商要实现交换价值，就必须为消费者提供适应其需要的使用价值。围绕消费者而出现的营销理念，恰恰也体现着未来房地产市场的发展方向。

　　本次春季房交会上，环保、高科技等营销理念的出现，或许揭示出房地产市场将掀起一场新的科技革命，一种以绿色地产理念为引导的科技革命。

　　4.4房交会超出预期，但不能盲目乐观

　　去年秋交会开发商使出浑身解数、打着促销力度达到为历届房交会之最，效果依旧未达到开发商的目的，但2008年的10月却正是成都楼市成交量触底反弹的起点。反之，本届春交会固然超出预期，但并不能就此认为之后的楼市即将一帆风顺。

　　本轮楼市的成交回暖，很大程度上是由刚性需求带动，而这些刚性需求，又是在经历2008年的压抑，由政策效应带动下而凸显的。近期月成交量已经堪与2007年高峰期相比，单凭刚性需求能将这种大好局面支撑多久还是个未知数。

　　尽管从少数楼盘中大户型的走势来看，改善性需求与投资性需求似乎暗流涌动。但是基于我们经济发展依然面临的困境，楼市发展始终头悬达摩克利斯之剑。在“居安思危”的心境下，开发商们必须保持警惕，继续以更加积极的心态去维持良好的楼市发展氛围，绝对不能贸然“趁火打劫”，打击楼市业刚刚恢复的信心。

　　总体而言，成都2009年的春交会最重要的是传递出成都楼市发展的坚定信心以及需求结构开始从单一转向多元的积极变化。但是在潜存的忧虑下，楼市参与者们切不可盲目乐观，只有保持信心，呵护目前正走向健康的楼市发展环境，则成都楼市的后期走向，才能更为平稳，更为值得期待。