标题：商品房资本金比例或下调十个点 释放5000亿资金

　　一季度对于房地产开发商来说利好不断，伴随着楼市成交量的回升，套在房地产开发商头上的资本金比例也开始松动。

　　国务院总理温家宝4月29日主持召开国务院常务会议，决定下调11类固定资产投资项目资本金比例，其中包括商品住房。这是2004年以来，房地产开发商项目资本金比例35％的“大限”首次出现松动。

　　“这一变动释放出信贷政策调整的信号，可以说是对当前楼市的加温信号。”某房地产开发企业总经理马越5月6日接受《华夏时报》记者采访时表示，“下调降低了进入房地产的门槛，也提高了资金的利用效率。”

　　据记者了解，商品住房开发资本金下调由国家发改委制定并由国务院审议发布。“下调资本金旨在减少企业投资困难，促进房地产行业的投资。”国家发改委投资研究所原所长张汉亚表示，“下调少了没有多大意义，怎么也得下调10个百分点。”

　　而根据第一季度房地产开发贷款数据保守计算，如果商品住房资本金投资比例下调10个百分点，房地产开发商全年可以新增开发资金至少在5000亿以上。

　　但是，接受记者采访的开发商并没有表现出“拿地、开发、复工的积极性”。“消费者观望让企业没有信心投资，当前开发的首要任务还是在消化库存上。”全国房地产经纪人联盟副秘书长姜炜5月6日接受《华夏时报》记者采访时表示。

　　放松银根意在刺激投资

　　商品住房投资资本金比例下调，凸显了国家房地产行业宏观调控政策的转变。

　　“放松银根，意在利用信贷杠杆刺激房地产行业的投资。”姜炜接受记者采访表示。

　　中央对房地产行业过热进行调控始于2004年。2004年4月26日，国务院发布《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》。其中，房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20％及以上提高到35％及以上。同年9月，银监会颁布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规定房地产开发企业开发项目资本金比例不低于35％。

　　随着房地产市场持续高温，2006年8月，为防范金融风险，银监会再次公开发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，重申严禁向项目资本金比例达不到35％、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。

　　房地产市场自2007年10月以来开始步入深度调整周期，2008年走入了低迷。“由于房地产市场形势异变，消费者持续观望，开发商整体遭遇销售艰难、资金回笼缓慢的局面，整个行业遭遇了资金短缺的压力。”上海房地产分析师陈真诚表示。

　　此前，政府采取的“救市”措施都是减税和拉动购买等。由于拉动楼市消费措施并未起到预定功效，很多开发商选择减少开工甚至停工，造成了与房地产相关的建材、服务等多个上下游行业出现萎缩，

　　“下调资本金比例主要是为了缓解开发商资金短缺。由于此前房价过高导致持币观望，房地产行业泡沫风险加大，商业银行开始惜贷。”住建部政策研究中心钟庭军博士认为，“但在全面刺激投资的大环境下，房地产作为一个重要行业，必然成为拉动经济的一个重要筹码。”

　　释放5000亿天量资金

　　一个项目的资本金到位与否，成为获得相关审批手续后能否正式开工建设的关键。下调多少成了开发商目前最为关注的问题。

　　投资项目资本金是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。根据规定，所有项目资本金不到位，便不能获得贷款，不能开工建设。

　　“资本金比例的下调，实际上意味着既定资金量下主体投资能力的增强。”马越表示，“下调至30％是正常，到25％也是有可能的。”张汉亚也表示：“怎么也得下调10个百分点。”

　　国家统计局发布数据显示，一季度，房地产开发企业本年资金来源中，房地产开发贷款2545亿元。

　　根据上述数据，“在一季度的信贷条件和假设企业自有资金总额不变的前提下，25％自有资本准备金比例要求下能贷到的开发贷款为4111.1538亿元，比35％自有资本准备金比例要求下所能贷到的2545亿元开发贷款多出1566.1538亿元，平均每降低1个百分点能增加贷款156.6154亿元。”陈真诚计算后发现。

　　记者发现，这个新增开发贷款还不包括降低房地产开发门槛后新进入的资金，如此计算，2009年全年房地产新增资金至少5000亿以上。

　　地产投资短期难恢复

　　记者采访多日发现，资本金比例下调的确减轻了开发商的资金压力，但开发商似乎并没有表现出投资的积极性。

　　“能否刺激投资者入场，还要依赖政府后续政策的完善。”马越告诉记者。他表示，在经济保八的压力下，地方政府之前已经采取相应的措施，比如开发商拿地后，政府可以将土地出让金从一个月内付清延迟到3个月内付清。但是，这些举措的效果并不好。

　　国家统计局发布的数据显示，一季度全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1％，但比去年同期回落28.2个百分点。其中，占房地产开发投资比重超过七成的商品住宅完成投资3422亿元，比去年同期回落31.5个百分点。

　　“市场信心不足是导致企业缺乏投资信心的原因。”姜炜表示，“在今年去库存化和信贷宽松条件下，开发商有资金压力，但不大。”

　　中原地产董事总经理李文杰更是表示：“下调资本金比例有利于缓解开发商的资金压力，但开发商不愿意拿地或开工的关键不在于资本金。”

　　“房市疲软必然导致投资信心不足。”钟庭军表示，“问题的关键是市场自我调整没有到位，即房价没有调整到消费者可以承受的价位。”

　　这一点，开发商有所意识。“其实，开发商也意识到房价过高是造成当前楼市低迷的原因。”马越表示，“我认为，最好保持房地产市场的稳定性，暴跌和暴涨对行业都是不利的。”

　　记者调查发现，去库存化成了开发商当前首要的任务。“不管出台什么政策，房子卖出去才是硬道理。”房地产专家易宪容表示。