标题：陷入怪圈的房产纠纷

　　提要：温州一起普通房产纠纷，历经五年官司，又回到了原点，并引发“提存”争议。

　　房地产，在过去的几年时间里，曾经是无数人的投资首选。2008年的全球经济危机，让中国的房地产热，猝然降温，全国各地均出现由房价波动而造成的购房户和房地产商间的退房大战。但温州的金群英却成了例外，从2004年开始，到2009年，5年的诉讼为的却是要开发商继续履约，把卖给她的房子手续过户给她。

　　3月27日，此案在温州市龙湾区人民法院重审开庭，5年的房产纠纷，又回到了原来的起点，5年前，被告以原告未按期付款为由解除了合同，5年后被告又同样以原告未按期付款为由要求解除合同。

　　缘起：金融政策导致购房纠纷？

　　2004年5月，金群英在温州与温州市经济技术开发区万通房地产公司(下称万通)签订了购房合同。购买万通开发的位于温州新城地段的一处未封顶的房产。合同约定，交付40%房款以后，其余款项在银行办理按揭。

　　和万通合同签订后，金群英与建设银行温州新城支行签订了一份以万通公司为担保人的三方合同。该合同约定：“… …万通在其中是担保人，其在房管局办理抵押登记手续，履行担保义务后，该笔款项，方能发放。而担保合同的生效，则是由实际放款日开始，借款合同才生效”。

　　随后，该银行对金群英称，在审批此笔贷款业务时，按2003年6月5日中国人民银行发布的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定：商业用房贷款，所购商业用房必须为竣工验收的房屋，万通和其所签订的房屋合同中的房子未经过竣工验收，不能贷款。

　　2004年6月21日，万通书面通知金群英，其购买的房产因金融政策原因，无法办理按揭贷款手续，催促其于7 月1日前到万通缴纳另外50%的款项，逾期则将与金群英解除合同。

　　金群英则认为，该合同按揭贷款可以办理，按照银行的约定，房子竣工验收以后就可以办理贷款了，要求万通继续履约。此后，双方就如何付款多次协商，但由于分歧太大，无法达成一致。

　　2004年9月15日，万通书面通知金群英，称根据合同约定，已于8月12日解除了与金群英签订的《商品房买卖合同》，并让金群英去领取扣除10%违约金以后的剩余房款。

　　金群英随即复函告知万通，单方解除合同无效，并就其购房事件，向房管部门和工商部门进行投诉。

　　一审：万通解除合同有效

　　2005年4月5日，该房产竣工验收，已具备金融政策规定的按揭条件。2005年8月，金群英发函要求万通向银行提供房屋竣工验收报告，协助其办理贷款手续。万通不做回应，2005年9月，金群英向温州市中级人民法院起诉，请求万通履行合同。

　　2005年12月，在案件起诉过程中，金群英发现，诉讼房屋未经过其许可，已被一家酒店使用，但房管局的备案仍然是金群英。

　　由于最高人民法院对经济案件标的有要求，百万以上案件均由中级人民法院审理。随后，此案在温州市中级人民法院开庭。

　　在一审中，金群英请求宣告万通解除合同的行为无效，继续履行合同，协助其办理按揭贷款手续等。

　　万通在法庭上则认为，金群英的诉讼请求没有法律依据，其行为已符合约定的解约条件，万通已没有义务履行合同，并反诉，确认万通与金群英的解除合同有效，要求其按总房款10%计违约金24.4万元。

　　随后，温州市中级人民法院一审判决认为，万通与金群英签订的合同采取了按揭贷款的付款方式，由于双方买卖的商品房系营业房，未竣工，不符合按揭条件，导致金群英的按揭贷款手续未被批准，最终双方合同无法履行。之后，双方不能就讼争的营业房买卖的付款问题达成一致。2004年9月，万通通知金群英解除双方之前签订的买卖合同，该通知金群英已收悉。

　　依据相关法律法规，双方当事人订立的商品房合同因故不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。故万通解除合同的行为有效，万通应当将收受的购房款本金和利息返还给金群英，不支持其要求金群英支付违约金的请求。

　　终审：万通公司应继续履约

　　一审判决之后，金群英不服判决，上诉到浙江省高级人民法院，请求撤销温州市中级人民法院对金群英和万通签订的合同解除的支持，并继续履行合同等。

　　金群英认为，关于商业用房竣工后方可按揭这一金融政策在2003年6月5日《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中即有明确规定，该通知于2003年8月7日已经转发到各县市、城区。此政策出台远早于签订时间，一审法院认定的“由于国家金融政策调整”的事实有悖客观事实。

　　万通作为从事房地产开发、经营等相关事务的公司，理应对国家相关的法律规定和房地产金融政策十分熟悉，却在明知双方买卖的营业房尚未竣工，不符合按揭条件的情况下，与其签订购房合同并约定采取按揭贷款方式，指定其到建设银行温州新城支行办理按揭贷款手续，并将无法获得贷款的责任，完全归于国家金融政策，其行为有商业欺诈的嫌疑，万通对合同不能履行有不可推卸的责任。一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。据此，请求浙江省高级人民法院确认万通公司单方解除合同的行为无效，并继续履行该购房合同。

　　终审庭上，万通辩称金群英无法获取银行贷款的责任不在于万通，解除合同是万通根据之前的约定权利行使的。其向金群英发出的解除合同的函件，金群英也已经收到，万通所使用程序全部合法。

　　2007年8月16日，浙江省高级人民法院判决：双方当事人就购房付款问题，因国家金融政策原因未能按约定办理按揭贷款后，虽经过多次协商，最终仍未能达成一致前，万通单方取消合同的行为无效，金群英可以要求万通协助其办理按揭贷款手续，也可以一次性付清购房余款，万通应协助金群英办理相关手续，及履行交房义务，并撤销温州市中级人民法院的一审判决。

　　再诉：购房合同继续履行

　　金群英在接受记者采访时称，其拿到终审判决以后，曾多次致电万通相关负责人，请求支付余款，并亲自到万通财务要求其出具账号以便支付购房余款，但均遭到万通的拒绝，万通财务以及万通相关负责人，均对其请求不予理会，未接受其缴纳的剩余房款，未协助其办理按揭贷款手续。

　　随后，金群英用中国邮政特快专递EMS，把浙江省高级人民法院判决书直接寄往万通公司所在地，并在EMS上标注，要求万通协助其支付余款，万通照样不予理会，并拒绝收取EMS。

　　其后，金群英依照《合同法》有关规定向温州市中信公证处申请办理提存公证(把余款存到公证处)。并再次用中国邮政特快专递EMS书面函告万通，照样被万通拒收。

　　由于终审判决不具有人民法院强制执行内容，金群英认为自己无法办理相关房产手续情况下，只得到温州市龙湾区人民法院再次起诉(2008年，最高人民法院对经济案件的标的做出新的要求，500万元以下诉讼均在初级人民法院审理) ，请求确认万通和其之间的合同有效，要求万通协助办理相关产权证义务等。

　　万通在庭审中称，金群英在终审判决生效以后多次要求支付购房余款遭拒绝不是事实，其申请中信公证处进行提存公证不符合法律对提存的规定和要求，金群英在终审判决以后，未到万通缴纳剩余款项。并提出反诉，要求解除和金群英之间的购房合同。

　　温州市龙湾区人民法院再审后认为，金群英在法庭上提交的万通两次拒收函件的证据确凿，其在中信公证处提存的1 46万元现金有效，经过浙江省高级人民法院终审判决万通和金群英的购房合同有效之后，万通公司有交房的义务，而金群英已经履行交款的义务。万通反诉请求解除合同的诉请不予支持，并确认金群英和万通的购房合同有效，万通应当继续履行约定。万通应当在判决下达20日之内向金群英交付合同约定的商品房，并协助金群英办理房产登记等相关产权手续，并支付相关违约金。

　　上诉：提存公证无效？

　　在温州市龙湾区人民法院下达判决以后，万通对判决不服，于2008年9月9日上诉到温州市中级人民法院。

　　据金群英的律师介绍，万通对浙江省高级人民法院的判决是认可的，对于那份合同的确认，万通没有疑义。万通认为：“金群英在终审判决中胜诉以后，选择的一次性付款，其付款时间，超过了双方签订的购房合同中的第8条(逾期90天，万通有权单方面解除合同，同时有权转售他人)。”

　　金群英的律师说，万通在法庭上称“金群英在违反约定以后，自作主张向温州市中信公证处作了提存，根据《合同法》第101条：难以履行债务的，债务人才可以将标的物提存。如债权人无正当理由拒绝受领；债权人下落不明等之规定，才能构成《合同法》的难以履行之前提条件；而万通一直存在，没有所谓的拒绝受领，故金群英的提存不符合法定要求，对万通不产生法律效力”。

　　另外万通还认为，龙湾区人民法院认定的金群英快递出的函件，作为万通拒收的依据，是从源头上使得履行债务难以进行，视为万通无正当理由拒绝受领的认定和说法，与《合同法》的“无正当理由拒绝受领”是不符合的。故此，法定所要求的“拒绝受领”在此案中不存在，所谓的两个函件和曾经发过函件的证明，只能证明被上诉人一方的书面意见、意愿或协商的意向。据此，万通认为龙湾区人民法院的判决有明显错误。

　　金群英则认为，自己是在三番五次去万通缴纳相关款项，而万通拒收的情况下，才去公证处做的提存，这笔钱在公证处，万通是随时可以去划走的。是万通明确拒绝她缴纳房款的情况下，不得不去公证处办理的提存，并不存在她违反约定的事实，而其打几年官司的目的，为的就是要把这一处房产买过来，没有自己赢了官司反而放弃的理由，一房两售才是万通一直拒绝履约的理由。

　　温州市中级人民法院对此案进行公开开庭审理后，于2009年1月16日作出裁定：“该案事实不清，发回龙湾区人民法院重审。”

　　重审：公证提存争议

　　3月27日，本案在温州市龙湾区人民法院重审开庭，5年的房产纠纷，又回到了原来的起点，5年前，被告以原告未按期付款为由解除了合同，5年后被告又同样以原告未按期付款为由要求解除合同。

　　万通律师孙瑞森在庭上很坚决地认为，《合同法》中关于提存的前提条件有3个：拒绝受领；下落不明；死亡。万通律师称，万通完全认同浙江省高级人民法院的那份判决书，万通没有拒绝受领，而作为目前还存在的房地产公司来讲，也不存在下落不明的情况，同时作为一个房地产公司，还在运营的话，当然也不会有死亡的说法。于是，万通不承认公证提存也是一种付款方式，坚决认为原告方已经逾期付款，并自动解除了合同。

　　原告金群英的律师王正善则在法庭上出示相关证据称，原告之前打的所有官司，均是为了获得本该属于自己购买的房屋产权，在主观意识上就不可能产生打赢了官司而不支付房款，故意违反约定造成再度失去房屋产权的这种说法，作为一般的平民也不可能整天携带录音录像设备，随时留下为自己相关行为做证据的证物。原告在无法正常支付的情况下，才做的公证提存，对于万通拒绝受领的行为，有中国邮政EMS作为证据，在中国邮政退回EMS的原由上，已经写明是拒绝收受。而公证提存也是支付款项的一种方式，万通不接受提存只是对这种付款方式不认同而已，并不能作为被告解除合同的依据，也不能就此说明原告逾期支付款项，目前该笔款项仍然在公证处。

　　戏剧性的一幕是，该处有争议房产在原告和被告尚未了结纠纷时，又卖给了另外一个同样姓金的人，并且已经交付全额款项。根据万通律师所提供的证据，万通给原告发出解除合同通知书是9月15日，但万通在9月1日就已经把该处房子卖给了另外那名姓金的人。原告金群英的律师王正善在庭上直指，万通此举为“一女二嫁”行为。

　　万通律师孙瑞森在庭审后接受记者采访时称，像这样的案子在房产买卖中确实具有典型性。

　　5年的房产纠纷，最终又回到了原来的起点。

　　3月27日，温州市龙湾区人民法院当天开庭审理以后，并未作出判决，称改日再判。