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“小阳春”离回暖还有多远？
深圳楼市四个月的“小阳春”主要来自被压抑了一年多的刚性需求的释放。但在这股购买力集中释放后，谁会成为下一个买房群体，楼市回暖的接力棒又将传送给谁？我们现在还找不到答案。但是目前看来，楼市暂时的成交量反弹能否改变楼市调整的大趋势仍是个问题。
按照业内人士的说法，楼市要全面回暖需要经历三个阶段一是刚性需求释放，促进存量的消化；二是改善性需求拉动第二波回暖潮；第三是投资风的出现，使楼市真正回到上升的通道。
信心比黄金重要。楼市“小阳春”使不少购房者信心回归但这股信心除了政府引导还需要开发商的理性维护。从春交会的表现来看，深圳的供需关系在悄然改变，大户豪宅成为市场供求关系的主力，相反适合普通消费群体的中低档楼盘已经退居次席，这与市场供应结构有关，也是因为前期刚性需求集中爆发导致。然而有些“尴尬”的是，众多迹象表明大户豪宅目标客户的换房群体，入市的兴趣依旧不大。
如果说年后深圳楼市回暖，买卖双方博弈关键在于性价比的话，那么有分析人士指出新一轮博弈的条件已经形成：相对宽松的信贷环境和有力释放的刚性需求，决定开发商的价格策略会更加坚挺；而置业者的价格接受程度依旧有限，对降价的需求同样巨大，加上换房客的被动入市，下一轮博弈将很快开始，而新一轮博弈的结局将直接影响深圳楼市未来走势。（陈 聪）
刚性需求托起楼市“小阳春”
【关键词：首次置业 中小户型】
前方观察
已经延续四个月的楼市“小阳春”着着实实让市场振奋了一把。深圳市国土房产局日前公布了今年1－4月我市房地产市场官方分析报告，数据显示，2009年1－4月新建商品房销售面积251．52万平方米，同比增加160．13％，其中，商品住宅销售面积237．44万平方米，同比增加178．32％。2009年1、2、3、4月住宅均价每平方米分别为11459元、10770元、10971元和12203元，与去年同期相比涨幅分别为－24％、－34％、－19％和2％。4月均价环比3月上涨11．23％，且首次出现同比上涨。
分析楼市成交大幅放量的原因，主要是政策面利多下，置业者信心回升，压抑很久的刚性需求大量释放所致。从一季度销售排行榜观察，目前位居销售套数前列的，主要是首次置业者青睐的“低总价、低单价”的中小户型产品。国土局数据显示，1－4月，90平方米以内住宅销售套数为17726套 ，占全市销售规模的比重为70．02％。
尽管已经火了四个月，但近期市场成交出现的一些微妙变化，仍引发了人们对后市走势的猜想。根据国土房产部门的数据统计，进入4月份以来，全市新房周成交量持续下跌。
总体来看，今年4月份我市成交新房74．6万平方米、7694套，日均成交256套，成交总量与3月份相比下跌815套，日均成交量减少18套。尽管4月份为传统的成交萎缩期，但是，周成交量的持续减少仍显示了成交下滑的趋势。
置业国际研究中心监测数据显示，5月1日至7日，全市共成交商品房2143套，日均成交306套，环比下降9．3％；成交面积19．41万平方米，日均成交2．78万平方米，环比下降9．4％；成交均价11996元／平方米，环比下跌4％。
种种迹象显示，由“刚性需求”托起的成交新高之后，市场多方面已经出现下滑态势。回暖之路应该怎样延续，仍在考验市场各方。
置业动向
近期市场若隐若现的提价和成交量的下滑已然成了楼市的两大主题。进入4月以来，深圳在售楼盘价格普涨多个楼盘(同类户型)涨幅在1000－2000元／平方米之间。
记者近期踩点售楼处发现，开发商们的底气非常十足，大都表示近期销售情况非常理想，涨价是顺应市场的大势所趋。近期在市场上“淘房”的林先生看中关口一处楼盘， 1月份价格还在1．1万元／平方米，当下均价已达1．35万元／平方米。他发现一些前期带头降价的楼盘，如今已摇身一变成为涨价先锋。考虑到自己的预算和心理价位，他决定“还是再观望一下吧”。
深圳市房地产研究中心副主任王锋提出，部分开发商的提价和二手房业主的“反价”可能会影响成交量的稳步回升，也在一定程度上影响购买力的实现。
从某调研机构对近期楼市上看房客的购房意愿调查结果来看，自住购房者的刚性需求，仍是当下市场的主流，这些购房者由于是自住需求，对房价的涨跌非常敏感。调查进一步显示，目前市场上大多数“持币观望者”基本是首次购房。因此，开发商如果仅仅寄希望于这批购房者来带动整个深圳楼市回暖，难度不小。
记者点评
市场真正回暖，信心是基础。尽管4月份楼市成交的下降幅度还不足以说明局面出现扭转，但是置业者对市场的应变和把控能力已经今非昔比，市场已经证明，近期一些开发商的提价行为已经对置业者心理产生一定影响，甚至还潜伏着新一轮的楼市观望情绪。
供应结构失衡值得关注
【关键词：改善性需求 大户型】
前方观察
英联国际不动产董事长、首席分析师郭建波日前接受采访时表示，深圳楼市的结构性调整将要开始，自3月份出现的小阳春已经接近尾声，5月中下旬深圳楼市成交量会进一步萎缩，一直持续到8月份。现在有部分开发商根据市场调高价格，但交易萎缩之后，价格会再调整。
从近期的成交看，随着一批中大户型高端产品，如圣莫丽斯三期、半岛城邦等持续热销，改善型置业入市迹象明显。可以很明显看出目前刚性需求已经从首次置业者变成有换房需求的置业者，但从宏观经济层面谁也看不出这种购买力量可以持续多久，业界普遍认为，如果开发商对于涨价采取保守态度可能会让这种良好局面保持的时间久一点。
事实上，从春交会的表现来看，深圳的供需关系在悄然改变，大户型成为市场供求关系的主力，相反适合普通消费群体的中低档楼盘已经退居次席，这与市场供应结构有关，也是因为前期刚性需求集中爆发导致。然而有些“尴尬”的是，众多迹象表明大户豪宅目标客户的换房群体，入市的兴趣依旧不大。
据了解，自2009年4月至2010年底，有面市预期的新项目就有1345．4万平方米(总建筑面积)，加上500万平方米左右的存量，即使今明年深圳新房市场的年成交量都达到800万的高峰值明年也出现不了供不应求的局面。
深圳市社会科学院城市运营中心主任高海燕认为就深圳而言可能出现“结构性短缺”，例如好地段的小户型新盘逐渐偏少。业内人士分析，如果要防止由所谓的“结构失衡”造成新一轮房价大涨，当下政府部门增加预售以及开发、推货节奏的管理。同时提醒开发商的是，在上一波首次置业刚需已逐渐释放完毕的现状下，如果普遍提价将使改善型置业不再入市，进而使成交再度低迷。
置业动向
从春交会不难看出，未来一段时间开发商主动降价的预期会很小，因为开发商的资金压力都不大。另外由于大户型豪宅大量入市，房价有可能还会出现明显上升。
这次春交会参展楼盘以大户型豪宅居多，中低档普通住宅退居幕后，事实上目前整个深圳楼市的供应格局也大致如此。早前活跃市场的中小户型现在大多进入销售尾声，后期入市的以大户型为多。这与目前换房客大量入市相呼应。
据记者统计，16个即将于5月份开售的新盘中，就不乏百丽湾、圣莫丽斯、恒立依云伴山、曦湾华府等大户豪宅，深圳楼市供应“变大”的趋势并未减缓。
据国土局数据显示，从销售规模这一驱动市场未来发展的核心指标在近几个月的表现来看，去年12月份以来该指标翻倍上涨的趋势在4月份正在减弱。商品住宅销售面积环比增幅大幅度下降的主要原因在于经过连续4个月的大量释放后，目前有购买力的首次置业需求和改善型需求存量减少。
一些研究机构对近期置业者的调研报告显示，不少换房客户表示目前存在置业“风险”，或者因为“资金压力”而没有买房的打算。目前构成大户豪宅消费的人群对价格敏感程度比以前要增加很多。
记者点评
改善性需求的复苏对地产商而言，意味着机会来了。首次置业者实现了量的集中爆发之后，接下来如果没有改善性置业者出场，楼市的小阳春很有可能会夭折。而换房族的接手，则给了目前楼市热销势头以延续的可能性，成为支撑回暖力量的第二梯队。
投资力量或促楼市迎来反弹行情
【关键词：投资 反弹】
前方观察
楼市出现“小阳春”以来，关于后市的发展一直存在争论。不看好后市的论据之一就是“小阳春”中刚性需求已经释放了一部分，而这种需求应该不能持续太久，而一旦刚性需求出现断档，楼市交易量必然下降。而近期的深圳楼市中，除了自住型买家，开始逐渐出现一些投资型买家的身影。特别是限外令解禁、银行利率下浮等一些利好消息，令更多投资需求进入楼市。业内人士分析政府宽松的货币政策持续实施预计通胀将重新恢复。为了规避货币贬值的风险，选择相对保值的房产作为投资方向成了部分市民的选择。因此专业人士分析，如果投资能够形成规模将成为支撑楼市继续“回暖”的第三梯队。
“有投资者进入就预示着牛市的开始”，对开发商来说这也是金融危机中的难得机遇。有业内人士指出，短期内投资风对整体楼市影响不会太大，因为有一定资产的人才会考虑资产保值问题，目前来看意识到该问题的买家应该还不到投资型买家的一半，多数投资客更多考虑的还是收益而非保值，因此短期内拉动楼市交投的仍将以自住和改善型需求为主。
深圳会不会重蹈前两年的覆辙，有人说，如果投资风潮抬头，那就难说了。银根始终紧缩，洗牌已成定论。市场疯狂要等待下一波行情了。戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示，经过一年多的楼市调整，购房者预期正逐步发生转变，其购房需求价格弹性也逐步增大，略微的价格变化对需求方的影响将较为明显“现在的投资客都相当理性。市场重回前两年火爆局面可能性非常小，在经历熊市洗礼后，市场格局已被扭转，“一天一个价”的时代短期不会有。
置业动向
前不久的“五一“小长假中，深圳楼市都人气十足买家当中出现了一些投资客的身影。深圳关口某小户型楼盘负责人表示，现在该楼盘有60％以上买家是投资客，“五一”期间来访客户基本上都是投资客。
在深圳某楼盘销售中心，记者遇到一个投资客，他们看中了一套两房的户型准备一次性付款。他认为估计股市短时间内很难冲破3000点因此买房是当前最适合投资和保值的办法。”
从今年年初起，一些售楼处工作人员就就发现一些投资型买家来看房“一直以来，买家总是认为买楼不会亏本一方面可以放租另一方面还能坐等升值”。某楼盘负责人分析，当前楼市调整到一个相对稳定的低位以购买物业来避免资产的减损也未尝不可。
从星彦地产CRM客户管理系统信息看，深圳当前购买力较为坚实，需求明显抬头，除了刚性需求外，同时，也有一些投资者开始加入置业大军，主要是为了家庭财产的保值增值。研究机构表示，从4月中下旬开始，这类投资客开始逐渐增多。但这种投资行为跟2007年左右的那一拨投资有明显区别。近期的投资客他们不以投机为目的，而是拉开长线，更多的是为了抵抗金融危机带来的风险。这些人对楼市的一举一动都有着敏锐的观察力，他们有着明确的投资意识和较为雄厚的资金实力。
记者点评
开发商见势就涨，置业者见涨就追。自住的刚性需求已经得到大量释放，随后如果投资客快速跟进，则市场很有可能重新火爆。下一步，房价将重新按照买方市场规律运行。(编辑：罗凡)