标题：海外热钱未入中国楼市 奢谈房价大涨无意义

　　[提要]综而言之，中期分析，流动性过剩的确可能导致通货膨胀和房价上涨；但短期而言，防通缩重于防通膨，资产价格反弹力度有限，看看近期显露疲态的股市就会明白。另外，在海外热钱重新涌入中国楼市之前，奢谈房价大涨意义不大。至少在年内，笔者认为没必要因为忧虑流动性泛滥、通货膨胀而去盲目投资房产。

　　4月以来改善型需求明显增加，投资需求亦蠢蠢欲动，典型心态是：担心流动性泛滥催生通货膨胀，买房保值。如果这么想的人越来越多，投资需求必然增多，并推高房价。从经济学理论上分析，所有的资产价格变化本质上都是一种货币现象。而货币供应量确实正在高歌猛进。

　　以美国为首的救经济之道，核心就是大印钞票，甚至不惮于让美联储出面购买美国国债，赤祼祼地向全球输出流动性，美元贬值让中国这样拥有大量美国国债的国家埋单。加上大部分国家都在持续降息、发债、印钞，可以预见，全球范围内的流动性过剩即将到来。

　　去年12月中央经济工作会议预期，2009年我国M2的增幅为17%。现实却是，4月末M2余额为54.05万亿元，同比增长25.95%，增幅比上年末高8.13个百分点，创下1996年以来增幅新高。另外，一季度全国银行贷款增加了4.58万亿元，同样为历史罕见，绝对要超过原定的年度放贷目标值。如此巨量的钱进入金融系统，然后又通过贷款流入实体经济——当然部分被违规搬进股市、楼市等资产市场，今年以来股市强劲反弹了三至四成，肯定有这一因素存在。

　　大家关心的是，未来流动性过剩的程度有多高。一般而言，在经济快速增长的过程中，一定会有流动性充裕甚至是过剩的现象出现。中国经济从2002年下半年加速增长到2007年，幷没有出现严重的通货膨胀，但资产价格上涨迅速。这是经济和社会的制度性原因，我国近十几年来高储蓄、高投资现象突出，消费增速偏低，单从居民角度看，投资比消费更划算。

　　可也别太迷信流动性。实际上，近几年流动性过剩一直是个热点话题，尤其2007年下半年，通货膨胀快速升级，然而恰在那时中国股市却出现拐点，半年多大跌七成。同时，全国70个大中城市的房价也于2008年8月首次出现环比负增长。由此证明流动性并非决定资产价格涨跌的充要条件，而只是重要因素之一。

　　目前的流动性的情况与2007年有较大区别。当前主要是在“扩内需、保增长”方针指导下，由政府向经济系统输入流动性。而2007年经历了最严厉的货币紧缩政策，历史罕有的6次加息、10次上调存款准备金。但在经济繁荣高点，收缩流动性相当吃力。另外，当时外资大量涌入，部分热钱进入股市和楼市。自2008年下半年开始，外资变向，热钱开始撤离内地。

　　除了金融危机之下，部分海外资金被迫撤回救后院之火的因素外，与国内经济下行、人民币升值停滞有关。人民币升值预期的消失，导致热钱对内地楼市兴趣索然。

　　央行数据显示，今年一季度外汇储备仅增长77亿美元，同比少增1462亿美元。这就意味着，与去年一季度相比，今年一季度央行可以少印近一万亿元钞票。另外，自去年11月我国出口增长由正转负之后，顺差急剧缩小，2月贸易顺差仅48亿美元，创2002年10月以来最低。利用外资和外贸顺差的同时萎缩，使我国流动性的外部性急降。

　　衡量流动性重要指标之一是存贷比，目前的情况是贷款增长较快，可存款也不慢。4月末，M1同比增长17.48%，M2同比增长25.95%，说明存款定期化趋势明显。因此，我国经济体内的钱是多了，可企业与居民的投资热情并未调动起来，消费需求就更不用提了，目前冲在前面的是基建和民生工程投资。所以，才会出现PPI和CPI连续负增长的情况。

　　值得关注的是，4月银行贷款增量已较前三个月大降，而银监会主席刘明康明确表示：坚持银行系统与资本市场、房地产市场适当隔离。综而言之，中期分析，流动性过剩的确可能导致通货膨胀和房价上涨；但短期而言，防通缩重于防通膨，资产价格反弹力度有限，看看近期显露疲态的股市就会明白。另外，在海外热钱重新涌入中国楼市之前，奢谈房价大涨意义不大。至少在年内，笔者认为没必要因为忧虑流动性泛滥、通货膨胀而去盲目投资房产。