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标题：刚需释放后深圳楼市回暖的接力棒传给谁?

1楼

邮耗子 发表于：2009/5/16 15:37:00

话题缘起

　　“小阳春”离回暖还有多远？

　　深圳楼市四个月的“小阳春”主要来自被压抑了一年多的刚性需求的释放。但在这股购买力集中释放后，谁会成为下一个买房群体，楼市回暖的接力棒又将传送给谁？我们现在还找不到答案。但是目前看来，楼市暂时的成交量反弹能否改变楼市调整的大趋势仍是个问题。

　　按照业内人士的说法，楼市要全面回暖需要经历三个阶段一是刚性需求释放，促进存量的消化；二是改善性需求拉动第二波回暖潮；第三是投资风的出现，使楼市真正回到上升的通道。

　　信心比黄金重要。楼市“小阳春”使不少购房者信心回归但这股信心除了政府引导还需要开发商的理性维护。从春交会的表现来看，深圳的供需关系在悄然改变，大户豪宅成为市场供求关系的主力，相反适合普通消费群体的中低档楼盘已经退居次席，这与市场供应结构有关，也是因为前期刚性需求集中爆发导致。然而有些“尴尬”的是，众多迹象表明大户豪宅目标客户的换房群体，入市的兴趣依旧不大。

　　如果说年后深圳楼市回暖，买卖双方博弈关键在于性价比的话，那么有分析人士指出新一轮博弈的条件已经形成：相对宽松的信贷环境和有力释放的刚性需求，决定开发商的价格策略会更加坚挺；而置业者的价格接受程度依旧有限，对降价的需求同样巨大，加上换房客的被动入市，下一轮博弈将很快开始，而新一轮博弈的结局将直接影响深圳楼市未来走势。

　　刚性需求托起楼市“小阳春”

　　关键词：首次置业中小户型

　　前方观察

　　已经延续四个月的楼市“小阳春”着着实实让市场振奋了一把。深圳市国土房产局日前公布了今年1－4月我市房地产市场官方分析报告，数据显示，2009年1－4月新建商品房销售面积251.52万平方米，同比增加160.13%，其中，商品住宅销售面积237.44万平方米，同比增加178.32%。2009年1、2、3、4月住宅均价每平方米分别为11459元、10770元、10971元和12203元，与去年同期相比涨幅分别为－24%、－34%、－19%和2%。4月均价环比3月上涨11.23%，且首次出现同比上涨。

　　分析楼市成交大幅放量的原因，主要是政策面利多下，置业者信心回升，压抑很久的刚性需求大量释放所致。从一季度销售排行榜观察，目前位居销售套数前列的，主要是首次置业者青睐的“低总价、低单价”的中小户型产品。国土局数据显示，1－4月，90平方米以内住宅销售套数为17726套，占全市销售规模的比重为70.02%。

　　尽管已经火了四个月，但近期市场成交出现的一些微妙变化，仍引发了人们对后市走势的猜想。根据国土房产部门的数据统计，进入4月份以来，全市新房周成交量持续下跌。

　　总体来看，今年4月份我市成交新房74.6万平方米、7694套，日均成交256套，成交总量与3月份相比下跌815套，日均成交量减少18套。尽管4月份为传统的成交萎缩期，但是，周成交量的持续减少仍显示了成交下滑的趋势。

　　置业国际研究中心监测数据显示，5月1日至7日，全市共成交商品房2143套，日均成交306套，环比下降9.3%；成交面积19.41万平方米，日均成交2.78万平方米，环比下降9.4%；成交均价11996元/平方米，环比下跌4%。

　　种种迹象显示，由“刚性需求”托起的成交新高之后，市场多方面已经出现下滑态势。回暖之路应该怎样延续，仍在考验市场各方。

　　置业动向

　　近期市场若隐若现的提价和成交量的下滑已然成了楼市的两大主题。进入4月以来，深圳在售楼盘价格普涨多个楼盘（同类户型）涨幅在1000－2000元/平方米之间。

　　记者近期踩点售楼处发现，开发商们的底气非常十足，大都表示近期销售情况非常理想，涨价是顺应市场的大势所趋。近期在市场上“淘房”的林先生看中关口一处楼盘，1月份价格还在1.1万元/平方米，当下均价已达1.35万元/平方米。他发现一些前期带头降价的楼盘，如今已摇身一变成为涨价先锋。考虑到自己的预算和心理价位，他决定“还是再观望一下吧”。

　　深圳市房地产研究中心副主任王锋提出，部分开发商的提价和二手房业主的“反价”可能会影响成交量的稳步回升，也在一定程度上影响购买力的实现。

　　从某调研机构对近期楼市上看房客的购房意愿调查结果来看，自住购房者的刚性需求，仍是当下市场的主流，这些购房者由于是自住需求，对房价的涨跌非常敏感。调查进一步显示，目前市场上大多数“持币观望者”基本是首次购房。因此，开发商如果仅仅寄希望于这批购房者来带动整个深圳楼市回暖，难度不小。

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