标题：黎明楷:深圳房价上涨 肯定有投资客回流惠州

——中原集团副主席黎明楷认为，金融海啸尚未好转，楼市下行机会依然存

　　日前，中原集团在惠州举行“大变局下思考与使命”的房地产业界讨论会，中原集团副主席黎明楷来到惠州。本报记者在会议间隙，和这位有着20年地产从业经验、经历了多次香港、内地产业起伏的业界专家进行了对话，围绕楼市小阳春将持续多久、市场是否触底反弹、深圳客短期内会否重新回流惠州等问题展开了讨论。

　　［号脉市场大势 ］“经济仍在下滑，楼市仍有下行机会”

　　南方都市报(以下简称“南都”)：开发商和买家最关心的一个问题，就是现在的成交小阳春能持续多久？是否意味着市场触底反弹，进入了下一个上涨周期？

　　黎明楷：这个问题我个人看得比较“灰”。2008年10月份，因为金融海啸来了，国家对房地产政策180度转弯，从“压”变成“扶”，出台了一系列扶持措施，这才使市场恢复得这么快，为小阳春打下了基础。国家应对金融海啸，推出了4万亿元的救市举措，这个4万亿元，据我掌握的资料，如果把所有地方政府投入的资金加起来，最后有18万亿元之多。一季度小阳春背后，银行放贷4万多亿元，原本计划今年全年放5万亿元的。

　　前两天有消息传来，就是第二季度国家仍会保持宽松的货币政策。为保持经济增速，国家在“烧钱”。我们国家是储蓄型社会，国家有一定的资金储备。现在最关键的问题是，第一季度、第二季度烧了这么多钱，那接下第三季度、第四季度烧什么？国家还愿不愿意继续这样烧下去？

　　再看看经济形势，中国是出口导向的国家，“世界工厂”嘛。主要靠生产产品卖到欧美去，而现在欧美的经济已经进入冰河期了，没钱消费，那我们的东西就卖不出去。国家就努力促动内销，启动大的基础设施建设项目，增加内部消费力。但从效果来看，国家烧钱力度这么大，一季度G D P的增幅也只有6个多点，没有实现“保8”的目标，说明经济仍在下滑。

　　另外，由一季度的进出口总额也可以看出，经济状况不好。进出口额都下滑，进口比出口下滑得还多。进口下跌厉害，并不说明“贸易顺差”了，而是国内企业二季度生产量会大幅下滑。我们从国外进口的主要是生产资料，加工了，再卖出去。国内企业收缩二季度的生产量，主要是因为没有订单，这也说明二季度的出口额肯定还会再跌。所以，我认为，金融海啸还没有好转，房价肯定还有下调的机会。至于小阳春能持续多久，那就要看我们国家“烧钱”能烧到什么时候，愿意烧多久。

　　南都：在你看来，国家“烧钱”所烧掉的资金，流入房地产的比例大吗？主要流入房地产的哪个层面？

　　黎明楷：经济不好，做实业效益差，流入制造业的并不多。很多流入到了利润高的投资领域，无非就是股市和房地产。从目前来看，流入股市的资金还是比较多的，房地产这部分，土地市场还不活跃，资金主要流到了房贷这块，也就是银行放出来的钱，在楼市最多的体现为住房抵押贷款。这也就是一季度出现小阳春的原因。

　　南都：只要银行有钱放贷，楼市小阳春就会持续下去吗？

　　黎明楷：目前来看，国家二季度放贷还是松的，这就说明国家还会烧钱，那么二季度市场肯定还是好的。交易量还会保持，房价也会陆陆续续上涨。只是这种持续是很脆弱的，是国家说停就停的。从根本上来说，楼市真正触底反弹，需要老百姓的消费能力上来，老百姓的收入提高，要靠经济基本 面 向 好 。而 现在，老百姓并不是赚钱多了。国家烧钱，也不能无限制烧下去。所以，从大的方面来说，楼市的下行机会肯定是存在的，具体什么时候到，还要看国家政策。

　　［ 建言开发商 ］“提价不能太快，做大做强必须‘货如轮转’”

　　南都：市场出现小阳春的情况下，惠州一些开发商开始小幅提价，你怎么评价这种做法？

　　黎明楷：如果提了价能卖出去，当然是好事,但最好慢慢提，不能太快。一方面，你提得太快了，国家就会觉得房地产是不是又有点过了，那么很可能政策就会改变。另一方面，经济不好，制造业不行，失业率肯定提高，老百姓收入不行，对价格的承受能力也有限。本来现在的房价有些人是买得起的，一提价，承受不起了，房子也就卖不出去了。

　　南都：现在惠州部分开发商资金仍然紧张，拿地成本又较高，降价可能要亏本，他们的出路在哪里？

　　黎明楷：2008年第四季度金融海啸来了，雷曼兄弟也倒了，房地产市场的销售速度马上减慢了，价格也迅速回调到位。稳定的价格水平、出货水平，对开发商来说最好不过了，但出货不顺利，就要有维持“货如轮转”的观念。开发商要认识到，并不是每个项目都能赚到钱，但要做大做强，必须维持“货如轮转”。

　　如果不是做一个项目就走，就要考虑长远的发展，遇到市场调整期是好事。在香港，也有亏本卖房的。市场售价下跌，主要的原材料价格肯定下跌，对房地产来讲最大的原材料——— 土地价格肯定跌得最厉害。经过去年一年的调整，现在地价下降幅度比房价下降幅度大很多。如果亏本卖房套了现可以拿到很便宜的地，等下一轮市场机会出现的时候，赚更多钱的机会也就来了。这也是香港很多开发商越做越大的秘诀。房地产市场的波动起伏是客观规律，掌握了这个规律，不计较一时得失，才能走得更远。

　　［ 关于买房时机 ］“短线炒房，目前入市风险较大”

　　南都：虽然年初的成交上扬释放了一定的刚性需求，但在惠州，仍有一部分刚性需求人群在观望，对他们来讲现在是买房的时机吗？

　　黎明楷：想在房价最低的时候买房，是所有消费者的愿望。但往往房价越高，越追着买，房价真跌了，买的反而少了。有些人就这样，等了10年都没买成房。过去一年时间里，房价是有所回调的，如果是自住又负担得起的话，当然越早买房，就越早改善自己的居住条件。但如果你买了房，居住条件改善了，又不敢消费，生活水平下降，就没必要了。

　　南都：今年投资性需求在惠州有所增长，现在是否投资房产的时机呢？

　　黎明楷：投资者里边，如果是短线的，纯粹是想炒卖的，我想现在买房的风险还是比较大。在经济没有明显好转的情况下，政府如果减少对房地产市场的支持，房价还是有下调空间。如果是长线投资的话，从投资回报角度看，现在的投资工具中，房产比股票以及其他方式还是更稳定，回报率也相对较高。

　　［ 关于深圳客 ］“深圳房价上涨，肯定会有投资客回流惠州”

　　南都：深圳近来又出现了日光盘，在深圳市场升温较明显的情况下，深圳客短期内会否再次来惠州买房？

　　黎明楷：深圳今年第一季度一手房价比去年同期涨了20%，二手房价也涨了10%以上，这样深圳和惠州的房价距离又被拉开了。只要小阳春还没有结束，深圳人的投资需求肯定会扩散，也肯定会有资金流到惠州。

　　南都：莞惠城际轨道日前动工，交通条件改善之后，惠州要做珠三角“宜居城市”，哪些问题是迫切需要解决的？

　　黎明楷：90年代初有一些香港人在惠阳买了房子，当时大家最深刻的一个印象是惠州的治安环境比较差。可能现在惠州的治安已经很好了，那么我觉得政府还应该加强对外宣传的工作。要吸引外边的人来这里买房，必须让别人了解这个城市。

　　南都：要促使人们在莞深上班，来惠州居住，还必须具备哪些条件？

　　黎明楷：除了交通以外，必须有跟深圳或东莞同等的生活配套。

　　主角

　　黎明楷：中原地产内地领军人物

　　黎明楷：中原地产内地领军人物

　　作为中原地产进入内地市场的领军人物，1964年生于香港的黎明楷90年代初就来过惠州。如今已经霜染两鬓的他，曾在短短7年时间里让中原地产在内地的业务量有极大的飞跃，收入占到中原集团总收入的1/3。黎明楷毕业于香港大学机械工程专业，1989年进入香港中原物业顾问有限公司，1995年晋升为营业董事，主管中国部业务，1998年中原(中国)物业顾问有限公司成立，黎明楷出任董事总经理，现任中原集团副主席

　　言论

　　金融海啸反而是楼市利好

　　金融海啸反而是楼市利好

　　黎明楷认为，国际金融海啸不是中国楼市调整的原因，而是房地产行业的一个利好。2006年以来，国家先后出台了国六条、国八条等政策，虽然未在当年产生效果，但2007年就显现出来了。从2007年“9·27”新政到2008年8月金融海啸来临之前，国家对房地产市场一直是调控、打压的政策。直到2008年9、10月份，金融海啸来了，政策才由压变成扶。去年“10·22”以后，出台了一系列扶持措施，地方政府也陆续出台了一些扶持性措施。这才使得市场恢复得这么快，为小阳春打下了基础。

　　观点

　　●国家烧钱力度这么大，一季度G D P的增幅也只有6个多点，没有实现“保8”的目标，说明经济仍在下滑。

　　●金融海啸还没有好转，房价肯定还有下调的机会。至于小阳春能持续多久，那就要看我们国家“烧钱”能烧到什么时候，愿意烧多久。

　　●国家很多资金流到了利润高的投资领域，无非就是股市和房地产。而土地市场还不活跃，资金主要流到了房贷领域。这也就是一季度成交量出现小阳春的原因。

　　●楼市真正触底反弹，需要老百姓的消费能力上来。所以楼市的下行机会肯定存在，具体什么时候到，还要看国家政策。

　　●不是每个项目都能赚钱，开发商要做大做强，必须“货如轮转”。