标题：房产专家谢国忠:房价降才能支撑楼市持续向好

　　近期，许多人都注意到这样一个现象，截止到5月上旬，北京市商品住宅期房交易量连续数周环比下降。“2009年的楼市小阳春渐近尾声”成为不少人的担心。春季过后，宏观经济形势和房地产市场未来走向如何成为当前热门话题。《广厦时代》就此采访了独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠。

　　●下半年经济小幅反弹但后劲不足

　　对于宏观经济走势，谢国忠表示，从第二季度开始，经济形势会趋于稳定，经济萎缩幅度会有下降，但债务危机化解需要时间，“看到一个经济形势趋稳的现象，就认为经济很快会变好，这是一个错误观点。”

　　谢国忠认为，在上半年全球各国刺激经济方案的作用下，下半年各种项目的启动，会使经济形势出现一个小幅反弹，“这一反弹不会太大，”谢国忠强调说，“而且缺少后劲。”在谢国忠看来，这一轮金融危机是全球宏观经济整体出现问题，“金融有问题，供求匹配有问题，国与国的贸易平衡需要调整。”目前，企业负债过高，产能过剩，甚至出现“滞胀”的压力都亟待正视。

　　对于第一季度巨额信贷的刺激作用，谢国忠说，放贷是企业走出困局的必要条件，但不是充分条件，“目前企业最大的问题是市场需求少。信贷资金的注入，只是撑着企业的资金链”。总的来看，下半年中国的经济形势不容乐观，企业面临的形势严峻，出口的萎缩是无法通过银行放贷扭转的。

　　●房地产存在“泡沫化”反复的风险

　　“2009年的楼市小阳春并不能说明楼市将进入牛市。”谢国忠分析认为，小阳春的到来，有三方面的因素，一是在之前楼市观望中积累的需求释放，二是房价的下降，三是契税、按揭利率的下调降低了购房者的购买成本。“股市走出熊市一般需要3年的时间，房地产市场滞后于股市，走出熊市需要更长的时间。”

　　谢国忠认为，“目前的房地产市场并非复苏，还只是处于一个调整的过程。”一方面，房地产市场存量巨大，另一方面，地方政府要靠土地成交和房地产税收保证财政收入，缺少对房地产供应的控制。

　　“很多人都有泡沫思维，一个泡沫破灭了，就想再搞一个泡沫出来。”对于今春回暖之后某些方面的反应，谢国忠表示出这样的担心，“这就会出现楼市泡沫的反复，而不是良性发展。”

　　●房价下调才能支撑楼市持续向好

　　楼市复苏需要改善供求结构，而眼下供求结构的矛盾和房价密不可分。“房地产市场最大的问题是房价高，购房者购买力不足。”谢国忠认为，每平方米的房价相当于居民1到1个半月的平均工资水平是正常的，但是现在普遍的情况是，每平方米的房价相当于居民三四个月的工资水平，房价太高，“每年1000万对新人，1000万套婚房需求，但80%的人靠自己是买不起房子的，制约了房地产市场供求结构的改善。”

　　在谢国忠看来，房地产市场要想持续卖得好，价格就必须下调。

　　一方面，房地产市场需要消化存量，销售量保持超过供应量。而销售量的维持有赖于房价的下调，让购房者得到实惠。对于通货膨胀预期带来房价上涨的看法，谢国忠表示出不同意见，“目前房价过高，房价已经在空中，如果说通货膨胀是从一楼往上走的话，房价现在已经在50楼了。”

　　另一方面，房地产市场好转需要经济出现回暖势头，“通胀率低、经济增长高”，关键是要有居民家庭财富和收入的增长，而目前经济增长的收益主要都在政府手里。谢国忠认为，只有居民收入增加，房价下调，楼市相对价格下行，才足以保证市场销售增长。