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方恒国际中心出现4个整购6层楼、金泉广场有买家想买入10套、金隅可乐＋投资客占1/3……近期，北京楼市闪烁着越来越多投资客的身影。与此前一年多楼市波动时的投资客退潮或零星出手形成鲜明对比。
投资客入场是关系市场发展方向的标志性因素。这些投资客来自哪里？投资哪里？如何投资？对楼市可能将有什么影响？为此，本报记者采访了若干案例及业内人士。
聚焦入场者
1小投资客：租金差不多可抵月供
挑临街房源租给公司，租金更高
现场：剩下的都是贵的
5月10日，位于双桥的金隅可乐+开盘。林远（化名）出手买下了一套50平米的东北朝向的房，还特意挑了一套临街的，总价为40万元。林远告诉记者，买这套房主要是为了投资，装修后就出租。挑了临街的房源，可以租给公司，房租相应会高一点。
“可以看出来和我一样投资购房的人是很多的，我那天很晚才去选房，看到剩下的基本上都是贵的、朝向好的，朝向差一些但价格便宜的房源几乎都卖完了”，林远说。
林远购买的这个项目属于商业立项，50年产权，没有燃气，但是可以注册公司。林远说，4月份看到这个项目的广告，吸引她的是比较实惠的价格。“均价7500元/平米，我看上的一个户型才6900元/平米，而且面积小，一套总价算下来才三四十万元”，林远说。
动机：用少量闲钱赚租金
林远说她之所以想买房，很大一个因素是前段时间在股市上有所收益。经历了去年股市大跌的她，无心恋战，于是想把收益部分转出来投资房产。由于闲散资金不多，只有十几万，于是她把考虑目标圈定在小面积低总价的项目上。
林远看房时实地考察过，金隅可乐+邻近传媒大学和二外，坐地铁去国贸也才半小时，出租市场应该是不错的，而她也向周边中介打听过，项目旁边双惠苑的一居每月能租到1500-1600元。“我想只要我把房子装得现代一点，租1500元是没有问题的，差不多可以抵月供了”，林远还考虑到，金隅可乐+现在的价格和通州一些项目差不多，位置却比通州要好，“价格今后应该也跌不到哪里去”。
林远的出手经历只是当前楼市的一个缩影。记者采访中发现，不少像林远一样的小投资者，近期都开始行动起来。5月16日，东二环小户型项目Free自由季开盘选房。记者随机采访的10位选房人中，有2位表示纯粹是投资性购房，还有4位表示是为了自住兼投资。
2主力投资客：楼市已基本回暖
花2000万买一层，从看房到首付仅半月
相比小投资客，一次性购买几套房甚至买下整层的投资客大多是“隐身”的。他们不轻易接受采访，开发商出于保护买家隐私，也不愿透露其详细资料。之前曾经投资过凤凰城多套房屋的陈先生告诉记者，主力投资客主要有两类，一类是手中有不少闲钱，认为购买房产既可以保证投资稳定，还可以获取租金收益，他们购买后更喜欢长期持有。另一类就是专业投资人士，他们等着房价上涨后出手套现。
表现：多个投资客一出手就超10套
据记者了解，近期大投资客们投资的楼盘主要有方恒国际中心、金泉时代等。一个刚买下金泉时代两套房源的购房者透露，他在现场曾碰到一位排号的投资客，当时这位投资客希望一次性购买10套房子，于是花了20万排10个号，由于项目采取的摇号选房，最终该投资者买到多少套则不清楚。
据金隅可乐+的销售代-理公司介绍，有一个投资客正在与其洽谈整层购买，目前谈不拢的原因是投资者希望给予一定的价格优惠。
知情人士透露，方恒国际中心4位整购88套房的投资者，均来自外地，其中有两个人均是一次性购买了两层，而且有一个人还介绍了其好朋友买下一整层。“每层的总价近2000万元，他们从看房子到签订合同，以及交付首付款，也就花了半个月左右的时间。”知情人士说。
原因：看好租金回报及升值前景
“我们在和这些投资大户聊天中发现，他们现在购房投资主要是认为楼市已基本回暖，对所投资的房源升值前景有信心。因为受大势影响，方恒国际中心的房价处于被低估的阶段。”方恒国际中心相关负责人说，项目目前的均价是14800元/平米，而此前区域内类似产品的均价一般是在18000-20000元/平米。同时，此前项目推出带租约房源时所定的租金为8000元/月。高租金回报率对投资客确实有巨大的吸引力。
目前望京区域有大量的外资企业，这些外资企业对高档住宅租赁需求旺盛。方恒国际在售的主力房源是80平米左右，按上述租金计算的话，13年就可以收回投资成本。由此来看，该项目仅靠租金收益3外资投资客：通货膨胀资金缩水，要买“硬通货”
香港中产北上买“便宜”别墅
个案：一投资客花5000万买5套别墅
五一期间，位于中央别墅区的誉天下迎来了120多位看房团，成员全部是香港人。据知情人士透露，此看房团非常低调，甚至不允许拍照。不过他们出手的购买量却相当高。随后的两周内，誉天下推出的100套别墅中，已有30套被香港人买走了。“有一个看房人，一口气买下5套，包括独栋和联排，投资额是5000万。”上述知情人士说。
据了解，誉天下为看房团安排了交通、酒店，也提供律师、银行方面人士解答在北京购房的一些问题。“我们是全方位提供服务。随后又在香港做了跟进，反响非常好。”长江实业地产投资有限公司董事郭子威告诉记者，此次购买誉天下别墅的主要是来自香港的中产阶层，比如医生等。“他们工作、生活都在香港，在北京购房纯粹是投资用。”郭子威说，这些投资客在香港也有投资房地产，但对北京房地产市场还是缺乏了解，不过非常了解长江实业，所以才有信心。
跟进：有楼盘准备赴港推介
郭子威表示，这些香港人此时购房主要是看好北京楼市发展的前景，“现在香港的普通住宅动辄是2万元/平米以上，差不多是北京的别墅价格。因此，他们认为誉天下才卖这个价格，是很低的”。此外，随着美国加大钞票的发行量，将会带来波及全球的通货膨胀，而香港经济和美国经济变化非常紧密，当美元不值钱的时候，港元则会首当其冲地受到影响。“为了规避通货膨胀带来的资金缩水，香港人更喜欢购买房屋等硬通货。为此，我们为这些投资人士提供投资及代租服务的业务，负责打理其在京的投资事宜。”郭子威表示。
牟增彬，北京易居房地产研究所副所长，有多年的房地产从业及研究经验。他表示，香港人在北京购房主要是为了出租收益，或将来上涨后转手获利。“香港人投资非常谨慎，他们出手不会是为了抄底，看上的是发展前景。”
牟增彬的上述观点得到多个高端楼盘的销售主管的认同。此外，销售主管们也指出，为期一年的“限外”解除也对外籍人士购买高端楼盘起到促进作用。据了解，近期有部分楼盘也准备赴港推介。
■业内观察：小户型抢手外地投资客多
●何锋，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司策划总监
现阶段投资性购房出现抬头迹象，这主要是两种类型的投资者。一种是兼有投资、自住需求的小白领，他们选择购买的往往是自己住处或单位附近的低总价项目。他们在经历了一年多的“压抑”以后，需求比前几年更为迫切些；另一种是一直在地产行业寻求投资机会的专业投资客，包括浙江、山西商人等，他们更关注的是地段。
从现在投资客青睐的产品特性来看，小户型项目显然比大中户型要抢手得多。这主要是因为小户型的投资门槛比较低，租赁市场也比较好，定期回报稳定，而且小户型再转手也相对方便一些，风险可控性会强一些。
对于有入市计划的投资者来说，应该选择与产品特性相匹配的地段，比如小户型项目，最好是选择城市中心或轨道交通沿线。
●陈云峰，中国房地产经理联盟秘书长
通过租金收益都是最初级的投资方式，其实更多的投资者是通过项目的自然增值实现收益。当然目前房价还处于波动期，房价的上升势头不明显。但这个时候的租金水平是稳定的，而且还有上扬趋势，在现阶段，他们更多的是选择收取租金作为投资回报。
■市场影响：投资客入市≠楼市回暖
●何锋，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司策划总监
投资者入市，对于楼市回暖与否并不具有代表性意义。在我看来，投资者出手楼市，只能说明当前环境下，有资本在迫切寻求投资渠道，而楼市是否真正回暖，关键还是要看成交量。比如说楼市交易量继续保持三四月份的势头，如果能持续半年以上，那么可以算是市场回暖的一个标志。另一方面，如果土地市场交易活跃持续一个季度以上，也可以算是回暖的标志之一。
●张羽冲，资深投资者
经过这一段时间的房价反弹，很多人发现房价跌了还会涨回来，所以就不会像之前那样等了，市场心态在近段时间也就悄然发生变化，加上通胀压力等因素，所以小投资者集中入市现象会比较明显。
投资客入市，是否反映楼市回暖不能一概而论。我觉得需要看一个指标，就是购房者一次性付款和按揭付款的比例。如果是按揭付款占到七成，则说明市场信心确实回来了，楼市正朝全面回暖方向发展；反之如果是一次性付款占到七成，那么说明只是存量资金在支撑短暂繁荣，等到这波行情过去以后，成交量可能再次萎缩，楼市“小阳春”将会结束。
■个案·对话：出租为主，不怕房价下降
对话人物：马先生，FREE自由季投资客
“月租2500，16年就收回成本”
新京报：你这个时候动了投资房产的念头，原因是什么？
马先生（以下简称“马”）：我手头一直有些闲钱，去年10月份我就考虑做点投资。我对股票不了解也不感兴趣，其他行业的投资也是前景不明朗，最初我想投资个小门店，但后来发现目前小店的生意都不是很景气。就这样选来选去的时候，今年3月份，一个朋友告诉我他投资了一套房子，我当时很吃惊，因为当时大家都说房价在下跌。在朋友的介绍后，我开始关注房价，看到媒体的报道及楼盘的涨价销售后，我觉得目前的楼市值得投资了。我没有精打细算，我觉得投资后有一定的较稳定收益就可以了。
新京报：你不担心北京楼市再次跌价吗？如果你买的房子贬值了怎么办？
马：买FREE自由季之前我也看了不少楼盘，但最终还是选中这个楼盘投资，主要是它的投资属性很强。开盘起价13000元/平米，最低的才12000元/平米左右，还带精装修呢。而目前周边二手房最低的是1.5万元/平米，多数在1.7万/平米左右。我认为就是北京房价再降，这个楼盘也不会降到低过周边二手房。二环里房价再跌也不会跌破1.5万元/平米吧。况且，我投资这个楼盘现在的想法就是以租金获利，即使房价下降，也不会有多大影响的。
三四成房源被投资
记者：你购买之前算过收益吗？
马：做投资是肯定要算收益的。我这个房子总价刚刚50万元，我了解过了，目前周边一居室的租金在3000元/月，保利蔷薇65平米的月租约为3500元。我的这个房子小点，没有保利蔷薇成熟，但租到2500元/月应该没问题，这样算下来，我16年左右就会收回成本。
记者：那你以出租收益为投资还是等着房价涨上去再卖掉呢？
马：现在还是出租为主，至于今后看情况吧。毕竟二环里的房子卖掉就买不回来。主要是看哪种方式的投资回报更多吧，如果几年后这里的房价翻番了，我肯定就会转手卖掉了。
记者：你知道FREE自由季投资的人多吗？
马：认购那天我和周围买房的人聊天，发现有3个是投资的。销售人员告诉我，第一次销售的200多套中，像我这样的投资者买了70多套，约占36%。
■背景调查：二套房贷悄然松绑助推投资潮
记者调查发现，截至目前，包括工行、农行、建行、招行等至少9家银行已经降低了二套房贷的利率，最低可在基准利率上打7折，相当于首套房贷的利率政策。而银监会曾经规定的“首付最低四成”的标准也有所松动，个别银行表示，如果第一套房的贷款已经结清，那么再购买第二套房，首付可降至两到三成。
除了银行方面降低信贷门槛外，一些开发商也开始以“垫资降首付”等方式托市。种种“推手”之下，北京的投资性购房日益升温。
“推手”1
最低7折优惠利率“普及”
业内人士告诉记者，4月，北京银监局召开二套房贷款利率相关会议，银监局不再硬性地要求必须上浮10％，而改为由商业银行在基准利率基础上按照风险程度合理确定。
5月20日和21日，记者以购房者身份对北京10家不同银行的支行进行电话咨询，发现几乎所有银行在利率方面都有所放松，7折利率的情况已经比较普遍。工行复内支行、中行通州支行、农行崇文支行、建行光华支行、交行海淀支行、招行海淀支行、中信崇文支行均表示最低可以做到基准利率的7折，而光大西直门支行、兴业三元桥支行则表示最低可做到接近7折，比如7.1折。
记者调查的10家支行中，优惠幅度最小的是民生银行德胜门支行。该支行表示，如果不符合“人均居住面积低于27.07平米”的改善性购房标准，那么第二套房利率将执行基准利率，比原政策下调10%。
首付方面，记者调查的10家支行基本上都要求是4成，但也有交行海淀支行等3家银行表示，如果第一套房已经结清，那么再购买第二套房可按第一套房的标准，首付仅需2-3成。
不过，对于商业立项的项目，各家银行口径一致，均表示不管是第一套还是第二套房，均为五成以上首付，利率也要在基准利率基础上上浮10%。
“推手”2
开发商“垫资降首付”
除了银行方面降低信贷门槛外，一些开发商为了打开销路，除了打折促销外，还推出了“垫资降首付”等新形式。
管庄某楼盘是商业立项50年产权项目，按规定，购房者需要首付50%，贷款年限10年，并且不享受普通住宅国家贷款优惠政策。不过，该项目开发商则主动将贷款首付比例从50%下调到30%，贷款年限也从10年增加到20年。据知情人士透露，该项目开发商资金实力雄厚，所以替购房者垫资。业内人士表示，目前这种形式还不多见，购房者也需提防开发商骗贷的风险，最好是选择资信好的品牌开发商。
【小贴士】
80万贷20年可省19万元利息
二套房贷利率悄然松绑后，对于购房者影响究竟几何？专业人士给记者算了一笔账。
以一套总价100万元的房产，贷款60万元、贷20年为例，按照原来的二套房政策，应实行基准利率的1.1倍，那么每月按揭要还近4485元，20年下来总利息约47.7万元。而如果按照7折的优惠利率来计算，每月按揭为3686元，总利息为28.5万元。
总的来说，两种情况相比，如果是实行7折利率，那么投资者每月的月供能节省近800元，总利息可以节省19.2万元。
提醒：多家支行均强调，是否能申请到最低的7折利率，需要具体情况具体分析。一般地，资信好的优质客户才能通过审批。
还有支行的工作人员告诉记者，由于现在是由银行自己把控风险，所以各家银行情况不一样，就连同一家银行的不同支行，执行的尺度也会有所不同。
就能吸引这些大投资客。