标题：风险提醒:购买沪上学区房的诀窍与风险

　　据房地产时报报道，学区房是上海楼市成交量的重要组成部分。不少购房者把学区作为选择房产的重要指标，甚至不少准父母未雨绸缪，提前为孩子进行教育规划。鉴于目前教育资源的不均衡性，确实存在优质教育资源在中心区域集聚的情况，如果家有财力，不妨尽量为孩子创造一个好的读书环境。但选择学区房有诀窍也有风险，购买前须多方比较，仔细衡量。

　　选择学区房有诀窍

　　1、就近原则。购买学区房，首先要确定区域，上海知名小学不少，要根据自己的实际情况划定区域比较购买。一般购买学区房有两种选择，一种是购买一套小户型落户口，平时出租，并不自住。另一种是举家搬迁，既是学区也兼顾改善。无论哪一种，都要考虑家人上班、孩子上学路途的远近，是否方便。在能力许可的范围内选择一所比较好的学校。

　　2、详细咨询。首先，要关注权威信息。每年教育局会公布学区的划片信息，有可能会对学区划分做一些细微的调整。今年该小区属于学区房，明年有可能就被划出去。但一般而言，学校附近的几个小区，尤其紧靠学校在马路同一侧的小区比较保险。

　　其次，对于新房而言，有些开发商可能会以学区作为卖点，购买的时候需谨慎，在调查确定在此购买新房即可上重点学校的情况下方能购买。另外，在与开发商签订合同时最好能把学区作为补充条款写进合同里。闵行一小区就曾经发生过某小区一期属于学区房，二期属于另一不知名小学的情况。

　　再次,由于新房体量很小，不少购房者选择购买二手学区房。购买时应留意户口问题，一方面确保购买后上家能及时迁走户口；另一方面，有的小学会有额外的限制，同一套房子只能有一个入学名额。因此，买房前一定要问清房东是否用过这一名额。

　　最后，越是知名的小学，因为想入学的人趋之若鹜，相对来说入学的条件就越严苛。有的学区规定必须按照孩子出生所在地户籍入学。有的学校在购房年限上也有不同的规定，有的买房后即可入学，有的则要等待1至3年，层层筛选后，才能入学。因此，购房前要事先调查清楚目标学校的入校政策，以免买了房也入不了学。除了到学校详细咨询，包括入学的年限、同一套房的名额标准等，确定自己的购房行为和学校入学要求相吻合外，还可以去所在居委咨询。

　　3、早做打算。如果打算购买学区房，建议早做打算。不少知名学校要求孩子必须和父母的户籍都在学区内并至少落户1年，有的甚至要求满3年。因此，在入学前三年早做打算还是必要的，但没必要过早。有些新婚夫妇买婚房时就要考虑学期房，考虑过早反而容易生变。学区房具有一定的保值和增值功能，出售时也比较抢手。

　　购买学区房有风险

　　学区房行情火爆，但也潜藏风险。购房者一定要注意。

　　1、调整出局风险。每年教育部门会公布当年的学区范围，有可能会对学区进行调整。如果被划出学区，房子失去了学区房的身份，无疑会身价大跌。比如赤峰路上有两幢同样结构、同样房龄的住宅，只隔一条马路，但就因前者正好被划到了一个较好小学的“学区”，两者的房屋单价会相差1000多元/平方米。

　　2、房价透支风险。学区房单价普遍高于周围同质的普通房源，有时在人为的非理智追捧下，房价会提前透支。因此，购买前对于价格要有清醒认识，如果该学区房远高于同区域其他房产的价格，那么要慎重出手。另外，也可用出租回报率作为参考。从国际上的情况来看，投资性房产的年租金回报率正常水平一般处于4%至5%，投资者可以此作为投资参考。

　　3、学校变动风险。近年来不少学校为了改善办学条件，提升硬件环境，或是配合市政工程，会搬迁到其他地方。这样一来，学区势必会发生改变。早早买房的家长将会面临花了大笔钞票，却竹篮打水一场空的境遇。因此，买好学区房后，并不意味着高枕无忧，一定要经常关注学校信息，早做准备。另外，不妨瞄准“潜力股”，在有发展潜力的学校旁购房。还有一种情况须防范，有的小学和初中被企业收购后变为私立学校，学校的体制变了，入学的规则也会相应发生变化。这些变化对学区房的价值都会有影响。（来源：房地产时报）