标题：顾云昌：房价已走出阶段性谷底 5月楼市看好(图)
顾云昌：各位朋友，下午好！刚才聂会长讲了“2009年的故事正在上演”。三四两个月份的市场发展大大出乎我们业界人的希望。因为最近一些数据显示，大多数上市公司销售4个月超过了去年的一半。从全国销售量来讲，一二月份销售5千多万平方米，三月份是6千多平方米。也就是说，房地产市场的调整没有我们想得那么深。
到底2009年会上演一场什么样的电影？现在处于一个非常关键的时刻，转型往哪转，有很多的可能性，因为我们地区有很多不同的因素。最困难的时候过去了，大家都感觉到了。从房价来看，我们的房价从2006年开始环比一直是上升的，没有出现下降。直到2008年8月份开始，我们房价全国环比开始出现下降0.1%、0.3%、0.7%。到08年12月份环比下降最大幅度是0.7%。
到09年以后又开始上升了，3月份是正的0.1%，4月份是正的0.3%。也就是说，我们的房价走出了谷底，我估计5月的情况也会是在正的层面。尽管我们的房价，统计局数据显示出来，我们同比仍然是下降百分之一点几。可以说现在的谷底应该走出来了，以后的情况我们要继续看。
另外从房地产的销售上我们看到了土地市场。从目前来看，土地的买地数量同比下降28%，但是同比3月份下降40%有明显的回升了，5月份的情况可能会更好一些。由房产销售热逐步地推动我们房产热，就是由买房人的热推动我们买地的热。现在是这样的情况。
到底现在的情况如何？我从我们直接感受到的十年情况分析一下，这一轮的买房者和上一年有什么差别。我觉得最早买房的人是最有钱的人，慢慢是中高层收入的人进去。到中低收入的时候，房价涨得很厉害。因为他好不容易积攒了一些钱，他买房子的时候房子已经翻一番了。或者说我们房地产市场出现了这样一个情况，本身我们国家在发展中出现一个贫富差距的问题，我们房地产市场不仅没有缩小了贫富差距，而是放大了贫富差距。导致这样一些人吃了亏。
而经过08年的调整以后，我们这次进入市场首先的是中低端的集中释放。所以，二手房市场首先好，二手房超越了一手房。北京市的数字，2月份平均交易面积是99平方米，4月份接近110平方米。现在正在推的过程中，能不能持久推上去？也就是说，我们的刚性需求释放了，能不能把柔性需求带出来，柔性需求就是改善性需求和投资性需求。如果把柔性需求和刚性需求结合起来这个市场就稳步了。
从大的层面来看，中西部地区很多城市都在担心，我们能不能克服这样的问题。一般来说，交易量，大多数仍然保持一种增长，但是增长速度很慢。有的城市甚至出现了5月份的交易量低于4月份的交易量。这是有道理的。
另一方面，我们又看到了长三角地区、深圳地区。上海的同志告诉我，他们已经担心炒房者卷土重来。上海的朋友告诉我，按照三四月份的交易量，他们的房子已经卖光了。所以，我发现一个很有意思的现象，北京市在放缓二套房的政策，上海在缩减。相对上海现在的销售来说，上海的房子是不够的。
其实市场有很大的差异性，我们中西部地区要平稳一些，人家上来的时候他没有上来，等他要上的时候人家又下了。所以全国的房地产市场有这样一个差异性。我现在非常担心，我们的房地产市场还不稳定，很有可能再往下掉。同时，又担心有些地方会出现强烈的访谈。
有的楼盘已经开始提价了，因为它卖得很好。所以两个担心都有。现在的市场怎么样？这个情形要看我们下一步的发展。也就是说，投资进程。我们的房地产市场首先和流动性相关的。当流动性放大的形成下是资产为王，土地为王，房产为王。当流动性紧缺的时候现金为。
我们去年就掀起了“现金为王”，我们07年是“土地为王”，现在正处在一个转型时期。我们近两年投资渠道狭窄，这是个问题。第二，从我们经验所得，十来年我们投资股票、投资古董等等，最后发现还是投资房地产最稳当。好多人觉得还是应该买房子。第三，就是4万亿的政策。
我想上海人的经济渠道要比我们内地人多一些，所以他们看得更清楚一些。现在这个局面如果我们把握住这个非常重要。
反过来讲，我们中国房地产市场和拉动内需之间的关系，我们一直处在工业化和城市化的进程当中。中国的城市化是落后于工业化的。如果承认这个事实和我们现在内需不足就对上口了，因为工业化是产生投资需求；而城市化是引发消费需求。我们的投资需求过剩，消费需求不足，所以带来的产能过剩。
其实我们93年开始就有产能过剩了，好在后来被老外卖走了。就是国外市场消化了我们的产能过剩，我们依靠大量出口来维持我们投资和消费之间的平衡点。现在，经济衰退了，出口下降了，我们产能过剩，就导致了我们的失业。现在通过城市步伐来提高我们的销售能力是主要的一点。但是我们的城市步伐不一定。
现在好多进入了城市的人不买房。我们的出口在这里，把城市化更加稳固了，才能解决我们投资和内需消化的矛盾。最终中国的经济增长是需要消费来拉动的。现在我们逐步走进了耐用消费品消费地什么是耐用消费品？家用电器，汽车，住宅。我在80年代研究世界住宅发展时期的时候，说住宅是最大的耐用消费品。一个国家的经济发展必然要发展房地产。所以，房地产耐用需求是最后拉动经济的火车。这样一个拉动作用，房地产行业毕竟要发展。
中国发展的引擎在哪里？我看万亿级消费品这是很大的一方面。这个拉动，在房地产市场会出现很大的波动。房地产市场不听话，这是由供求关系造成的。供求关系往往是跟我们货币金融环境有联系。在中国还和土地联系在一起。我们现在意识到流动性和我们房价大有关系。
研究美国的次贷问题出在哪里？我觉得还是可支付能力的问题。如果我们的贷款造成了可支付能力不足的问题，就是我们的买房者，买地者只要搞开发就会和金融联系起来。里面有两个能力，一个支付能力，一个是购买能力。通过银行的帮助，他具备了购买能力。过去亚洲金融危机也是个炒肉者炒出来的。
出现市场变动的时候就出问题了，所以我们需要严格地看着它的支付能力。这个泡沫是怎么产生的？次贷危机是怎么产生的？在我看来就是由于支付能力不足，放大了购买能力。现在来看，当我们的资金流向流给我们商品供应者的时候，往往会出现供大于求。而我们大量购买的时候就出现了供不应求。
07年为什么房价增长那么快？就是因为个贷过快。我的金融支持买方还是卖方会造成供求问题。所以，我们一直要关注房地产变化对房地产市场的影响。对于这次市场的问题，怎么来判断？我有两个担心，既担心我们现在的市场不能往下走，又担心有些地方会反弹强烈。
一个是金融环境；一个是宏观经济。曾经听两个首席经济学家都说，他们对中国的房地产市场非常看好。有的人说中国房地产马上复苏了；又看到我们国务院发展研究中心主任说，GDP马上要开始复苏了。但是伟大的预言家说，世界的经济需要10年复苏。到底我们听谁的？国外和国内的经济有很大差异。我们还需要冷静地观察，真正要把中国市场做稳。
我最后的结论是，对当今的房地产市场就强调，就是一个字，“稳”，如果用三个字就是“稳、稳、稳”，如果用七个字就是“稳字当头今不换”。如何保持销售的稳定和我们的房价有问题。所以，首先我建议大家现在不要轻举妄动。第三，就是稳定我们的发展。
但我始终认为，政府的调控是冷的时候在调热，热的时候再调冷。我认为今年一季度买房是最合适的时机。这实际上也是复合经济规律的。现在看来，整个市场还是处于不是很稳定的状态，可以说现在还是买地买房的好时候。而且现在我们的资金比起来要好，所以归根到底就是稳。这是我的想法，希望大家参考。