标题：“抄底”风席卷而至 捡“馅饼”还是入“陷阱”

5月注定是潘石屹（新闻 博客）的天下。继全面抄底上海楼市的消息热传之后，潘石屹首个抄底项目中关村SOHO(金和国际)(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)的成功销售，再创奇迹；紧接着，SOHO中国(新闻 公司)再下一城，17.7亿收购前门商业物业。5月19日，SOHO中国董事长潘石屹在记者会上郑重表示，SOHO中国正式结束冬眠，将手握200亿狂扫"跳楼货"。

有人抛售有人抄底

事实上，准备抄底的何止潘石屹。受经济危机影响，今年上海不断传出外资抛售物业的消息，澳洲最大投行麦格理集团以3亿元人民币为旗下上海城市公寓酒店寻找买家；李嘉诚频繁抛售上海物业，以换取真如项目地块。

在市场及其不景气的同时，SOHO中国、万达等拟定了大规模的"抄底计划"。万达董事长王健林近期表示,万达集团今年全国购地投资将达150个亿。相比潘石屹200亿的授信及自有资金，万达则表示其"抄底"的资金来源主要是销售回款，2007年、2008年万达的销售回款都突破200亿元，今年像这些手头"充裕"的房企并不多，这无疑为其争取到更大的主动权。

高纬环球研究部的高级经理张平表示："北京市场略有不同，确有一些开发商想出售持有物业，但是由于资金链尚有回转余地，价格谈不拢，因此成交的数量并不是很多。"据介绍，北京写字楼市场成交的案例多以自用型买家为主。而有限的投资性收购则以内资为主。张平解释道，"由于外资受金融危机影响，一些投资机构募集基金的阻力加大，资金缩水。即使持有一些资金，他们对回报的要求也比以往更高，投资更谨慎。"而来自国内的投资买家就活跃一些，"他们在政府关系上有着天然的优势。而且回报要求也相对低一些。"

“现在是购买者的天堂”

有专家分析，现在商业地产市场正处于低谷期。自去年10月，写字楼和商业物业的租金下降速度和幅度惊人，世邦魏理仕最新数据显示,由于金融风暴加之03-07年投资过热，商业物业出现了供应过量，北京、沈阳、西安、南京等的写字楼空置率一季度都高达20%以上。

现在市场是否已经见底？虽然潘石屹在房产界有丰富的经验，仍难说清楚何时市场能够触底，但他相信"现在这个区间内是个比较低的低点"。高力国际华北区投资与项目部董事黄卓伟也表示，“在市场是很难买到最低的，理论上可以，实际操作很难。”不过，现阶段商业地产处于低谷是不争的事实。高纬环球张平认为：“现在则是购买者的天堂。如果手里有现金，现在抄底是一个很好的时机。”开发商大手笔的"抄底"动作无不体现出对未来市场的积极态度。潘石屹对目前中关村SOHO销售表现满意，对商业氛围较好的北京上海市场也表现出坚定的信心。王健林也始终认为“中国经济的核心没有逆转,经济的回暖无非是早一年、晚一年的问题”。而最近在商业地产有所动作的世贸也表示，“随着中国经济向更高、更成熟的城市化发展，一定会出现一个商业市场的井喷期”。

高纬环球在接受采访时对市场依然表现乐观，预言明年下半年市场将会复苏。“其实我们对市场一直很有信心，尤其是商业地产市场，因为商业地产市场是相对理性的。而且中国经济发展长期向好，大家应该保持一致的信心。”

“抄底”商业物业更要谨慎

对于“抄底”项目的选择，SOHO中国集中在价格波动较小的京沪最优质的地段项目上。而对于产品类型，潘石屹也倾向于和政府保障性住房不发生冲突的商业及写字楼产品。高纬环球在采访中也认为，商业地产抄底，写字楼是一个很好的选择。而酒店市场在现阶段情况比较糟糕，空置率奇高，目前不是最理想的投资类型。

但盲目地抄底很难会说会捡到"馅饼"，还是掉入"陷阱"。"要有很好的交通和充足的购买力支撑，前期还要进行准确的定位与策划"。因此，收购商业物业项目的企业资质上也有更多的要求。

张平表示，“有实力和经验的公司可以为项目增加价值，因为成功的商业项目需要有很好的招商平台、成熟的管理运营经验、专业的团队。”而高力国际的黄卓伟也认为，“在竞争激烈的环境下，业主将需要对其产品定位进行更多的思考及探讨，针对目标客户的需要及市场的变化为产品注入新的元素及创意，从而使自己的项目在竞争中脱颖而出”。凭借自己的品牌影响力和丰富的经验，潘石屹对自己收购的项目表现出十足把握，“我们把一些烂尾楼，或者开发完销售不够理想的楼买回来，进行重新设计，凭借SOHO中国的销售与出租能力，应该可以带来不少利润。”而大多数本土开发商目前在这些领域还相对较弱，张平提醒，“商业项目很有可能因为定位不准或经验不足而死掉”。