标题：刘晓忠：房市又入囚徒困境

刘晓忠

近来，因几个主要城市楼市成交量的回暖，开发商再次用涨价策略碰撞市场的神经，投行也开始集中式唱多，甚至部分机构投资者做多。然而，伴随着涨价的是许多城市住房成交量出现了环比回落，进入5月份以来，楼市再现走弱端倪。房市无疑陷入了典型的囚徒困境之中。

笔者认为，当前开发商借势4月“小阳春”来提价，为房市营造买涨不买跌的气势，将很可能扼杀掉市场很不容易才聚敛起来的活跃人气。对于购房者来说，提价行为将使他们再次陷入买还是不买的两难选择中，从而使房市进一步失去成交量的支撑。另一方面，对于开发商来讲，当前涨房价无疑带有明显的对赌特征。开发商赌的是购买者的等待耐力，其赌注是企业的命运。笔者认为，不管开发商赌赢赌输，开发商都是最后的输家。赌赢了确实在单位住房上提高了净利润，但牺牲的是成交量。因此，开发商若赌赢了，是赚了现在迷失了未来；开发商若赌输了，就意味着其涨价行为将加剧市场萎缩，房价将面临更大幅度的调整。

4月房市的“小阳春”不仅诱惑开发商的跟进涨价，而且投机气氛也再次笼罩下来。笔者认为其中掺杂更多的是投机性的炒作。

首先，在房市调整期，房价的调整客观上会带来需求的非持续释放，在房市调整期也会出现一波波小购买潮。但显然这种购买潮不是反弹的标志，而是继续调整的信号。

其次，部分机构投资者认为，在通胀压力下，投资房产可以保值。从长周期来看，通胀对房价的影响是中性的。更进一步讲，一旦出现通胀，房地产这一资本密集型的资产的流动性和交易活跃度将更低，毕竟在通胀下购置资本密集型不动产是代价高昂的投资。

由此看来，目前制约中国房市的根本原因是价格泡沫。从房价收入比看，中国许多城市的房价收入比在10倍以上，表明目前的房市处于高泡沫高风险阶段；从居民收入偿债比来看，有关研究数据显示目前达到了50%以上。该指数意味着居民收入的一半以上需要还银行的按揭款，高房价正在或已经开始影响到银行的按揭贷款质量。

因此，4月的“小阳春”若成为开发商涨价和国内机构投资者的炒作题材，无疑将是一个没有赢家的博弈。

摘自5月25日《中国证券报》